Grondbedrijf in beeld: de gemeente Roosendaal

De afgelopen jaren is de woningbouwproductie in Roosendaal beperkt geweest. De gemeente wil hierin verandering brengen door een ‘kwaliteitssprong’ te maken en hierdoor te groeien naar boven de 100.000 inwoners. Dit is geen doel op zich, maar de gemeente wil graag ook andere doelgroepen naar Roosendaal trekken door te investeren in nieuwe gebiedsontwikkelingen. Op korte termijn wordt de visie RSD40 vastgesteld door de gemeenteraad. De visie borduurt verder op een aantal reeds in gang gezette ontwikkelingen zoals Stadsoevers, Spoor C en By Roos en nieuwe ontwikkelingen zoals de wijk Westrand, Stationskwartier, het versmallen van de spoorbundel en mogelijke overkluizing van de A58.

Roosendaal kan deze ambities niet alleen waarmaken. De provincie Noord-Brabant is een belangrijke partner en is, door inzet van expertise en financiële middelen, direct betrokken bij een aantal belangrijke ontwikkelingen. De provincie ziet wat er gebeurt, voelt zich zeer betrokken bij de projecten en brengt kennis in die is opgedaan bij andere Brabantse steden waar ze bij betrokken is. Ook het Rijk raakt meer betrokken bij de gebiedsontwikkelingen. Hierdoor heeft de gemeente ook diverse subsidies ontvangen (WBI, SPUK) en is er een mooi resultaat behaald bij de Woontop in 2024. Ook de face-to-face betrokkenheid van ambtenaren van verschillende ministeries neemt toe. Alleen door vertrouwen, transparantie en lef tussen partners en ontwikkelende partijen krijgt Roosendaal de nodige Kwaliteitsimpuls, zo is de overtuiging.

Nieuw grondbeleid

Grondbeleid is een middel om als gemeente ruimtelijke doelstellingen te realiseren. De gemeente Roosendaal voert een zogenaamd ‘situationeel’ grondbeleid waarbij zij per gebiedsontwikkeling bekijkt welke rol de gemeente voorziet. Naar verwachting gaat Roosendaal een actievere rol spelen, onder meer door het vaker vestigen van het voorkeursrecht. Recent is de gemeente hiermee op twee locaties al gestart. Wel is de vraag hoe ver zij kan gaan. Een meer actief grondbeleid kan immers leiden tot meer financiële druk op het weerstandsvermogen en hogere risico’s. Scherpe financiële regie is dus noodzakelijk.

De Roosendaalse ambities zijn hoog op het gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie en natuur. Er zullen dus keuzes gemaakt moeten worden en dat is vaak lastig, omdat iedereen vanuit zijn vakgebied het beste voor heeft met de gemeente. De gemeente wil de woningbouw versnellen en heeft daarnaast in het kader van de economische uitvoerbaarheid te maken met hoge parkeernormen, de problematiek van geluid (spoor en snelweg), de financiering van hubs en hoge verwervingskosten (als gevolg van veel binnenstedelijke herontwikkeling).

Dit jaar wordt er een nieuwe nota grondbeleid opgesteld. Vanuit het Rijk wordt gevraagd om een actiever grondbeleid binnen gemeenten. De gemeente Roosendaal gaat kijken of dit mogelijk is en wat hiervoor nodig is. Er moet een goed afwegingskader komen, zoveel is duidelijk. En als gekozen wordt voor faciliterend grondbeleid, dient het kostenverhaal op orde te zijn. Vorig jaar is in dat kader het Programma ‘kostenverhaal en financiële bijdrage‘ vastgesteld.

Verdere professionalisering

Roosendaal is een platte organisatie met een directieteam met direct daaronder verschillende zelfsturende teams. Deze teams hebben dus geen leidinggevende. De collega’s regelen zelf onderling ook bijvoorbeeld de personele zaken. De teams bestaan uit acht tot vijftien personen. Voor de gebiedsontwikkeling zijn met name de teams Projectmanagement en RO Ontwikkeling in belangrijke mate verantwoordelijk. De projectmanagers sturen uiteraard de projecten aan en betrekken hierbij de inhoudelijke collega’s uit de andere teams, zoals Ontwikkeling.

Het team RO Ontwikkeling bestaat uit (beleids)functionarissen, zoals planologen, beleidsmedewerkers op het gebied van Wonen, Mobiliteit, Landschap, RO, planeconomen en vastgoedadviseurs. Vanwege de omvang zijn ‘Duurzaamheid’ en ‘Economische zaken’ afzonderlijke teams. De afgelopen jaren zijn veel (beleids)visies (Westrand, Economische Visie, Roosendaal Natuurstad, Rondje Roosendaal) opgesteld, die vertaald worden naar uitvoeringsplannen. Daarnaast komt er een nieuwe woonvisie en wordt het duurzaamheidsbeleid (Het Nieuwe Normaal en de Roosendaalse maatlat) verder uitgewerkt. Onderdeel van de verdere professionalisering is het werken met bestuurlijke en ambtelijke opdrachtgevers. Dat geldt ook voor het aanscherpen van het projectmatig werken.

Gemeentelijke grondexploitaties

De gemeente Roosendaal heeft zelf momenteel zes lopende grondexploitaties. Voor twee hiervan (Stadsoevers en Vlietpark) is vanwege een negatief saldo een verliesvoorziening getroffen. In het grondprijsbeleid van de gemeente wordt gewerkt met vaste grondprijzen voor sociale woningbouw en bedrijfsterreinen. De grondprijzen voor overige woningbouwcategorieën en uitgifte van commerciële voorzieningen worden residueel bepaald. Meestal wordt de waardebepaling bij grotere projecten getoetst met een onafhankelijke taxatie, door een daartoe bevoegd taxateur. Vanwege de hoge ambities zoals de woningbouwproductie, duurzaamheid en mobiliteit staan de gemeentelijke grondexploitaties behoorlijk onder druk.

Een voorbeeld van een gemeentelijke grondexploitatie is Spoor C. Dit is een locatie dicht bij het Spoor en in de nabijheid van een voetbalstadion. Met placemaking vinden er nu al diverse activiteiten plaats in het gebied en wordt dit jaar het bestemmingsplan vastgesteld waardoor gestart kan worden met de bouw van 650 woningen, voornamelijk in het sociale en betaalbare segment. Ook zal er als gevolg van een gewijzigd plan een nieuwe grondexploitatie worden vastgesteld. Op termijn zal ook het voormalige expeditieknooppunt van de PTT gedeeltelijk getransformeerd worden naar woningbouw, mogelijk in combinatie met een andere functie. Vorig jaar is voor dit project een WBI-subsidie beschikbaar gesteld vanuit het Rijk. In het gebied wordt ook een parkeerhub met mogelijk 600 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Minder black box

De gemeentelijke grondexploitaties worden conform het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) één keer per jaar geactualiseerd bij de jaarrekening middels vaststelling door de gemeenteraad, na te zijn beoordeeld door de accountant. Om de inzichtelijkheid van en de sturing op de grondexploitaties te verbeteren, heeft de accountant bij de controle geadviseerd een ‘Countervailing power-overleg’ in te stellen. In dat overleg worden de grondexploitaties door verschillende disciplines binnen financiën besproken en wordt op transparante wijze toegelicht wat de financiële effecten van keuzes op die grondexploitaties zijn, mede in relatie tot mogelijke risico’s en kansen. Hierdoor neemt het zogenaamde ‘black box’-gehalte van de grondexploitaties af.

Een aanzienlijk deel van de gebiedsontwikkeling in de gemeente vindt ook plaats op grond die in eigendom is van derden. Het betreft dan vaak inbreidingslocaties zoals het voormalige V&D-gebouw. Met de eigenaar van dat pand is een anterieure overeenkomst gesloten om tot woningbouw te komen. Eind 2025 zal gestart worden met de bouw en in het kader van de transformatie zijn ook ingrepen in bestaand vastgoed en openbare ruimte van essentieel belang. Zo zijn er meerdere ontwikkelingen in het stadshart waarbij de gemeente initiatieven van derden faciliteert met anterieure overeenkomsten. Dit gebied valt onder Centrum-West en hiervoor wordt momenteel een ruimtelijk raamwerk opgesteld om te bepalen welke ontwikkelingen er op welke locatie mogelijk zijn. In sommige gevallen zal er sprake zijn van organische gebiedsontwikkeling door het bepalen van de kaders van mogelijke toekomstige ontwikkelingen.

Professionalisering

Langs en door Roosendaal lopen verschillende snelwegen en spoorverbindingen. Ook ligt er een rangeerterrein midden in de stad. Hierdoor is het lastig de stad goed verder te ontwikkelen en de onderdelen goed met elkaar te verbinden. Al jarenlang lobbyt de gemeente samen met de provincie bij de NS en het Rijk voor hulp om deze gemeentelijk overstijgende infrastructuur beter in te passen. En ten slotte is het een uitdaging om alle ambities in de verschillende gebiedsontwikkelingen onder te brengen. De bedoeling is dat de verdere professionalisering van de gemeentelijke organisatie gaat ondersteunen bij het maken van keuzes hierbij, als niet alles kan of past. Soms zal hier ook lef getoond moeten worden bij het maken van die keuzes om de verdere ontwikkeling en kwaliteitssprong van Roosendaal mogelijk te maken. Waar zitten de quick-wins en wat kunnen we binnen de financiële mogelijkheden op de korte, middellange en lange termijn voor elkaar krijgen?