Grondbedrijven na de crisis

Alles wordt niet anders

Laten we de veranderingen echter wel nuchter blijven bekijken, waarschuwt de eerste spreker van de middag, Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling. “Er is een duidelijk onderscheid tussen structurele en conjuncturele veranderingen”, onderstreept hij. “Nederland hyperventileert wat dat betreft. ‘Alles wordt anders’, wordt er geroepen, maar daar geloof ik niet in. Er is wel degelijk een aantal structurele veranderingen waar te nemen, maar een blik over de grens, naar landen als Duitsland, Engeland en Frankrijk, leert ons dat de veranderingen wellicht meer conjunctureel zijn dan we denken. De tijden van grote groei zijn weliswaar achter de rug en de megadecentralisatie van de zorgtaken verdringt de gemeentelijke aandacht voor het fysieke domein. Maar het actieve gemeentelijk grondbeleid zal gewoon blijven bestaan, zij het selectiever door de veranderende voorwaarden.” Een aantal ontwikkelingen in de sector vindt De Zeeuw opvallend. Hij ziet grondexploitanten en hun accountants uit elkaar groeien: de eerste groep focust noodgedwongen steeds meer op de korte termijn; de tweede wil voorspellingen voor de komende vijf jaar. Verder signaleert hij dat de juiste voorwaarden voor de nu zo ‘hotte’ uitnodigingsplanologie voor een groot deel nog ontbreken. “De afgelopen dertig jaar hebben we de luxe opgebouwd van allerlei dure eisen”, zegt de hoogleraar over dit laatste. “Dat kan niet meer, tegenwoordig. We zullen eerst moeten ‘ontslakken’: goedkoper, sneller en flexibeler werken. Er is nog wel plek voor de traditionele ontwikkelaar, maar het zullen er wel veel minder zijn. Risicodragend investeren blijft erbij horen. “Bouwfonds kan voorlopig nog wel even vooruit. De Zeeuw heeft goede hoop op 2015, voor de sterke gebieden van het land. Tot die tijd is het overwinteren.”

Hoezo crisis!

De aanvliegroute van Willem de Jager, voormalig interim-directeur van de Nijmeegse grondexploitatiemaatschappij Waalsprong, steekt daar positiever bij af: ‘Hoezo crisis!’ is de titel van zijn betoog. Dit jaar komt de productie in de Waalsprong uit op 400 woningen, een nette prestatie. En dat terwijl de GEM begin 2013 is ontvlochten. Volgens De Jager moeten we het in een crisissituatie vooral simpel houden in de gebiedsontwikkeling. Laat de gemeente de enige aandeelhouder zijn van het grondbedrijf. Maak duidelijke afspraken over de rolverdeling tussen gemeente en GEM, over het proces van grondaanbieding en over de prijzen. Laat marktpartijen concurreren en accepteer dat je tegenwoordig geen honderden woningen tegelijk meer verkoopt, maar hooguit tientallen. Kijk daarbij ook eens naar mogelijkheden voor business to consumer naast business to business. Verlaging van de bureaukosten, tenslotte, is een andere noodzakelijkheid. Maar hou vooral het oog op de bal! Je bent gewoon grond aan het verkopen. Dat wordt soms wel eens vergeten.”

Nijmegen probeert de vragersmarkt onder meer te benutten door het project Plant je Vlag. Dit biedt consumenten de mogelijkheid om helemaal naar eigen inzicht een woning te bouwen ‘op een unieke plek vlakbij de binnenstad van Nijmegen’. “Dat is niet goedkoop, maar het genereert enorm veel positieve spin-off voor het imago van de wijk, het imago van nieuwbouw én het imago van het bestuur. Betrokkenheid van belanghebbenden werkt goed, wat dat betreft.”

Wat we nog moeten leren in deze veranderende markt is de communicatie zonder eenduidig eindbeeld. “We hebben er belang bij om daar geen duidelijke uitspraken of beloftes over te doen”, zegt De Jager. “Maar toch willen kopers dat graag. Hoe gaan we daar mee om? Dat is lastig. Zeker voor een groot plangebied, met een lange doorlooptijd. ” De grondprijzen in de Waalsprong zijn inmiddels tien procent afgewaardeerd. Maar de grondprijzen zijn niet de cruciale factor in de woningmarkt, volgens De Jager.

Programma is schaars, ruimte niet

Rudy Stroink, partner bij Dutch Spring, schetst in een beeldende presentatie ‘Het nieuwe gemeentelijk verdienmodel’ dat alles wel degelijk anders wordt.

Nadat decennia is bijgebouwd wegens groei van de bevolking en daaruit voortvloeiend ruimtegebrek, verschuift nu de focus naar vervanging en intensivering van de bebouwing. Want: de demografische ontwikkeling stabiliseert en vraag en aanbod kunnen door moderne technieken veel beter op elkaar worden afgestemd in tijd en plaats. “We gaan flexibel werken, thuis werken, digitaal vergaderen, we organiseren teleconferenties. Allemaal redenen waarom in het nieuwe hoofdkantoor van ABN Amro, dat oorspronkelijk voor 3500 arbeidsplaatsen was ontworpen, nu 7000 mensen werken. Mijn stelling is: ruimte is niet langer schaars. Programma is schaars.”

“Er zal een grote diversiteit ontstaan in gebieden met groei, stabilisatie en krimp; stedelijke herschikking zal efficiency gedreven zijn. Voorfinanciering van grote projecten raakt in onbruik: je bouwt wat je gebruikt. De nieuwe succesfactoren voor gebiedsontwikkeling moeten worden gezocht in de kwaliteit van de publieke en collectieve ruimten, de kwaliteit van de stedelijke voorzieningen, efficiency en betaalbaarheid, en de flexibiliteit om nieuw programma op te vangen. Kortom: we moeten focussen op intensivering van het stedelijke gebied en het benutten van de aanwezige kwaliteit.”

“Gemeenten moeten sterk sturen op het publieke belang; dat ben je aan de huidige tijd verplicht.” Als onderdeel van het nieuwe verdienmodel voor gemeenten, zou erfpacht een bron kunnen zijn van periodieke opbrengsten, te verkiezen boven het eenmalig verdienmodel van de grondverkoop (zie ook: Erfpacht bij gebiedsontwikkeling). Ook ziet hij ruimte voor nieuwe financieringsmodellen, om het gemeentefonds, althans gedeeltelijk, te vervangen.

Verlies nemen

Dat accountants in de vastgoedwereld vaak als boeman worden gezien, vindt Ivan Vierbergen, accountant bij BDO, niet heel bezwaarlijk: “Door wrijving ontstaat glans is een bekend gezegde en dat gaat volgens mij ook op voor de relatie tussen grondbedrijven en hun accountant. Zeker wanneer je meer in de adviserende dan in de controlerende rol zit, is het belangrijk om open met elkaar in discussie te gaan over de waardering en de jaarrekening.”

Grondbeleid is volgens Vierbergen een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt. Door in de grondmarkt te interveniëren kan de overheid – in de meeste gevallen is dat de gemeente – het bereiken van haar eigen doelstellingen veiligstellen. “Grondbeleid is dus geen doel an sich”, onderstreept Vierbergen. “Grondbeleid is dienstbaar; een middel om doelen te bereiken. Samenvattend zou dat doel moeten zijn: het realiseren van een vitale samenleving.”

Er is in het verleden wel eens te gemakkelijk geld verdiend. Dat moet nu anders. Accountants moeten niet langer alleen een retrospectieve rol vervullen, maar ook samen met de opdrachtgever de blik richten op de overleving in het komende jaar. Een open communicatie voeren met best case- en worst case-scenario’s.”

De accountant pleit voor een ‘duurzame herdefiniëring’ van de driehoek GEM-gemeente-accountancy door allereerst de verslaggeving te simplificeren en transparanter te maken: “De grondexploitatie moet terug in de gemeentelijke boekhouding.” Ook zal er gekeken moeten worden naar belangencongruentie in de bestuursaspecten. Vervolgens zullen uniforme waarderingsregels moeten worden opgesteld, bijvoorbeeld door het maken van peer group-vergelijkingen. De accountancy zal moeten zorgen voor een kwalitatieve kennisverbetering omtrent het grondbedrijf. En tenslotte moet er worden gestreefd naar een realistische risicobeheersing in grondposities. “Daarmee kunnen we gezamenlijk komen van een afwaardering van grond naar een mooie duurzame oplossing.”

PPS-rechtspersonen: wat is hun strategie?

Marco van Lente, partner bij Twynstra Gudde, gaat in zijn presentatie in op statistisch onderzoek naar PPS-rechtspersonen. PPS-rechtspersonen definieert hij als grondexploitatiemaatschappijen (GEM) waarin publieke partijen of publieke en private partijen deelnemen en gezamenlijk risicodragend gebieden ontwikkelen. Uit het onderzoek blijkt dat sinds de jaren ’90 deze constructies veelvuldig zijn toegepast. Uit analyse van gemeentelijke jaarrekeningen blijkt dat er 175 rechtspersonen (verbonden partijen) zijn opgericht tot 2010, het merendeel publiek-privaat. De meest gehanteerde rechtsvorm is de CV/BV-constructie (51%), gevolgd door de Gemeenschappelijke Regeling (17%). De gemeenschappelijke regeling is een openbaar lichaam waar uitsluitend publieke partijen in participeren. De meeste daarvan richten zich op bedrijventerreinen. Ook sinds 2008 zijn er nog nieuwe PPS-constructies opgericht.

De totale oorspronkelijke bouwopgave van deze 175 rechtspersonen was 150.000 woningen en 6.000 hectare bedrijventerrein. Van Lente betoogt dat kan worden aangenomen dat de helft van deze opgave nog moet worden gerealiseerd. Dat betekent dat er nog zeker voor 7 miljard aan geprognosticeerde grondopbrengsten in deze constructies zit. In het jaarlijkse onderzoek van BZK, VNG en IPO zijn deze constructies echter niet meegenomen.

Onder invloed van de economische crisis wordt volgens Van Lente duidelijk dat er bij de oprichting meestal niet is nagedacht over een exitstrategie. Ook worden eenmaal gesloten samenwerkingscontracten weinig tussentijds geëvalueerd. Voldoen de gemaakte afspraken nog wel, vraagt hij zich af?
Desalniettemin komt het zogeheten “ontgemmen” of opheffen van de PPS de laatste jaren vaker voor: Meerstad in Groningen, Schuytgraaf in Arnhem en de Waalsprong in Nijmegen zijn inmiddels ontbonden. De vraag is echter of daarmee het probleem van stagnerende grondverkoop wordt opgelost.
Van Lente denkt dat bestaande PPS-constructies moeten nadenken over hun strategie: “Zijn wij er om een financieel gat dicht te rekenen of bouwen we aan een vitale stad? Gebiedsontwikkeling is immers geen doel, maar een middel om sociale en economische functies te accommoderen.”

De PPS’en hebben wel degelijk toekomst, maar de flexibliteit van PPS’en zal groter moeten worden. Nieuwe partijen zouden moeten kunnen toetreden en tussentijds uittreden. Dit vraagt om hercontracteren op doelstelling, proces en vertrouwen, betrokkenheid van eindgebruikers, verkenning van nieuwe businessmodellen, het monetariseren van maatschappelijke baten en transparantie over wat deelnemende partijen komen halen en brengen.

De woonconsument voorop!

Aan het eind van het symposium interviewt de dagvoorzitter Meindert Smallenbroek, directeur Bouwen van het ministerie van BZK en mede-opdrachtgever van het jaarlijkse onderzoek naar de financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven. Smallenbroek geeft aan dat het onderzoek binnenkort aan de Tweede Kamer wordt gezonden. Zijn verwachting is dat de uitkomsten in lijn zullen zijn met die van vorig jaar en dat gemeenten verder zijn gegaan met afboeken en voorzieningen treffen. De meeste gemeenten kunnen waarschijnlijk de verliezen opgevangen uit de algemene reserves en een beperkt aantal gemeenten zou in problemen kunnen komen, met name omdat ze in het verleden een actief grondbeleid hebben gevoerd. Het wordt in deze onzekere tijd belangrijker om aan te sluiten op de werkelijke behoeften en daarbij de woonconsument voorop te stellen. Smallenbroek wijst op het succes van Particulier Opdrachtgeverschap (PO) in Almere, en het door het ministerie beschikbaar gestelde Expertteam PO. De meningen over Collectief PO (CPO) bleken echter in de discussie uiteen te lopen, een aantal aanwezigen beargumenteerde dat CPO lang duurt en inefficiënt is. Smallenbroek geeft aan dat hij merkt dat het verschil tussen PO, CPO en 'gewone' projectontwikkeling steeds meer vervaagt. Door de crisis en de jacht om de woon- en bouwconsument tevreden te stellen lopen deze in elkaar over. De woonconsument wordt bediend!