Grondprijzen stijgen, maar risico’s voor gemeenten nemen toe

De grondprijzen die gemeenten hanteren, ligt door de nieuwbouwopgave van bijna een miljoen woningen onder een vergrootglas. Eén manier om woningbouw aan te jagen, zou zijn door een lage grondprijs te hanteren. Adviesbureau Stec Groep bracht in kaart hoe het gemeentelijk grondprijsbeleid zich naar verwachting in 2023 zal ontwikkelen.

Opvallende stijging

De belangrijkste conclusie: ook dit jaar verhogen gemeenten de grondprijzen voor woningbouw, gemiddeld met 2,4 procent. Van de 111 gemeenten die deelnamen aan de enquête, gaf 46 procent aan een grondprijsstijging door te voeren. Dat is opvallend, omdat veel gemeenten hun grondprijzen berekenen op basis van een residuele grondwaardebepaling. Daarbij wordt de prijs van grond gebaseerd op de verkoopwaarde van een vastgoedobject, verminderd met de btw, stichtingskosten en winsten.

Niet marktconform

Volgens die residuele benadering zou de grond dit jaar juist veel minder waard zijn, wel 10 tot 20 procent, vermeldt het rapport van Stec Groep. Dat is met name te danken aan de fors gestegen bouwkosten en de dalende verkoopprijzen van woningen in het laatste kwartaal van 2022. Desondanks verhogen de meeste gemeenten ook dit jaar hun grondprijzen. Hoe kan dat?

Uit het rapport blijkt dat de gematigde grondprijsstijging deels komt doordat gemeenten in voorgaande jaren de grondprijs niet marktconform lieten stijgen, ondanks de toentertijd in rap tempo oplopende verkoopwaarde van woningen. Met andere woorden: woningen werden meer waard, en de grond dus ook, maar dit vertaalde zich toen niet naar – veel – hogere gemeentelijke grondprijzen.

Alsnog met prijzen omhoog

Dat veel gemeenten nu toch de grondprijzen omhoog bijstellen, heeft dus alles te maken met de ruimte die zij zien “om te kunnen stijgen of niet of minder te hoeven zakken” met de prijs van grond, aldus de onderzoekers. “Recent zijn nog wel gronden tegen hoge prijzen verkocht, waarmee gemeenten onderbouwing zien voor het te voeren prijsbeleid.”

Het verschil tussen de daling van de residuele grondwaarde en de grondprijsstijging kan ook te maken hebben met het gegeven dat gemeenten in het verleden grond tegen een te hoge prijs hebben aangekocht. De onderzoekers gaan verder: “Ook kan politieke druk om geen verlies te lijden of minder opbrengsten uit grondverkopen te verkrijgen, leiden tot een grondprijsontwikkeling die afwijkt van de sterke residuele grondprijsontwikkeling en daarmee leidt tot minder marktconforme grondprijzen.”

Prijs stijgt minder hard

De gemiddelde prijsstijging van 2,4 procent is in vergelijking met voorgaande jaren minder hoog. In 2022 bedroeg deze bijvoorbeeld 4,5 procent. Door een prijsstijging door te voeren, nemen gemeenten wel een risico, zo lichten de onderzoekers van Stec Groep toe. Zij lijken daarmee geen rekening te houden met de verslechterde marktomstandigheden en hogere kosten. “Gemeenten handelen nog niet naar de omslag in de markt.”

Stec Groep benadrukt dat de effecten van koopkrachtdaling, rentestijging en bouwkostenstijging niet onderschat moeten worden. In de peilingen voor 2023 is overigens te zien dat gemeenten wisselend reageren op de veranderde markt en dit vertalen in hun grondprijsbeleid. Zo geeft 11 procent van de gemeenten aan voor 2023 een daling van de grondprijzen door te voeren. Dat is een verdubbeling van het aantal gemeenten dat daarvoor kiest in vergelijking met een jaar eerder. Ook het aandeel gemeenten dat de prijzen gelijk laat, is verdubbeld: van 9 procent in 2022 naar bijna 20 procent in 2023.

Vooral in G40-gemeenten – de veertig (middel)grote steden in Nederland – zal de grondprijs naar verwachting relatief zakken. In veel kleine gemeenten is juist een relatief sterke stijging van de grondprijzen te zien.

Prijzen wel marktconform

Niet alleen de residuele waarde van grond, maar ook een zogeheten comparatieve methode – waarbij de grondprijs wordt bepaald op basis van de koop- of gronduitgifteprijzen van omliggende gemeenten – of taxatie door een onafhankelijk adviseur zijn manieren voor gemeenten om tot een grondprijs te komen. Doordat gemeenten vaak verschillende methoden gebruiken om de grondprijs te bepalen, vinden bijna alle gemeenten (96%) hun grondprijzen voor woningbouw marktconform.

Ook blijkt uit het rapport dat ongeveer 40 procent van de gemeenten geen maatregelen in het grondprijsbeleid hanteert om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren, “ondanks de sterk gestegen woningprijzen en hoge stichtingskosten”. De 60 procent die dat wel doet, hanteert bijvoorbeeld maximale VON-prijzen of specifieke prijzen voor middenhuurwoningen.

Erik de Leve, specialist bij Stec Groep, roept gemeenten op zich bewust te zijn van de ontwikkelingen die de grondwaarde beïnvloeden en daarnaar te handelen. “Gemeenten moeten zich ervan bewust zijn dat ze in ieder geval met voorzichtige rendementen, maar mogelijk ook met verliezen moeten rekenen.”

De Leve benadrukt daarbij de rol van woningcorporaties als een van de belangrijkste partners om in tijden van een naderende recessie niet uit het oog te verliezen: “Deze partijen zijn bij uitstek geneigd en in staat om te blijven investeren in economisch onzekere tijden.”