Grote belangstelling voor zelfbouw maar veel stedelijke gemeenten doen er weinig voor

In de afgelopen jaren is de belangstelling van de woonconsument voor particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw (PO, ook wel bekend als zelfbouw of eigenbouw) weer flink toegenomen. In de woningbouwprogrammering neemt de rol van PO daarentegen alleen maar verder af. Het aanbod van kavels, dat vooral van gemeenten moet komen, is na de crisisjaren 2009-2014 en een korte opleving in 2015-2016 steeds kleiner geworden. Sindsdien bestaat er bij veel stedelijke gemeenten nauwelijks of geen aandacht meer voor PO. Bij het Rijk en de provincies overigens evenmin.

Doelen op papier

Hoe anders was de situatie een kwart eeuw geleden. In 1998 stelde Tweede Kamer een beleidsdoel van 30 procent PO bij nieuwbouw. Bij de uitvoering van de Vinex-convenanten voor de periode 1995-2005 stimuleerde het Rijk deze bouwwijze nog met een bijdrage per woning, kennisoverdracht en aandacht ervoor in de Grondexploitatiewet (30 procent PO mogelijk bij particuliere bouwgrond). In de Woningbouwafspraken 2005-2010 tussen Rijk, provincies en gemeenten kwam al de kentering: het PO-doel werd op 20 procent gezet.

In de recente Woondeals voor de periode tot en met 2030 komt PO al helemaal niet meer voor. Wat is de achtergrond van de discrepantie tussen een toegenomen vraag naar PO en het vrijwel PO-loze woningbouw(grond)beleid van veel stedelijke gemeenten? Dat is bij gebrek aan voorhanden onderzoek wat gissen, maar we doen een poging.

De voordelen van PO zijn evident. Het geeft bewoners zeggenschap over de woning (grootte, vormgeving, woonplattegrond en afwerking), vooral in de vorm van een vrijstaande woning. Dit is een ‘Dutch Dream’, stevig geworteld in een woonwenstraditie met grote voorkeur voor eengezinswoningen. PO-belangstellenden zijn vooral te vinden onder de grote groep doorstromers die zich dat ook kunnen permitteren en woonervaring hebben opgedaan. Het zelfgebouwde huis vormt de top in de woonloopbaan.

Met eenzelfde droom maar met minder geld kan betaalbaar PO vorm krijgen in een rijtje eengezinshuizen, in een tiny house of in een kluswoning van een corporatie die het uitgewoonde rijtjeshuis of appartement afstoot. In die goedkopere PO-segmenten kunnen ook koopstarters meedoen.

Kwart woningzoekenden wil graag

De belangstelling voor PO volgt de conjunctuur op de woningmarkt. Als doorstromers (de grootste groep onder de actief woningzoekenden) afhaken door hogere rente en hoge woningprijzen daalt vaak ook de belangstelling voor PO. We zagen dat tijdens de crisisjaren 2009-2014 (tabel 1).

Gaat het economisch weer beter, dan neemt de belangstelling voor PO weer toe. Ook dat zagen we in de afgelopen jaren. Van 2015 tot 2021 stijgt de belangstelling voor PO onder de actief woningzoekenden in ons land van 16 naar 19 procent (300.000 huishoudens). Dan is er nog een groep van bijna 400.000 huishoudens die misschien belangstelling voor PO heeft: 26 procent.

Ook in groepsverband

Er is een vraag naar PO die gevoed wordt door individualisering en behoefte aan zelfexpressie en zeggenschap over de eigen situatie. Die is vervolgens onderhevig aan conjunctuur en nieuwe ontwikkelingen. Het vrijstaande huis met PO is voor velen het ideaal maar vaak niet haalbaar. Zo is de opkomst van de (vrijstaande) tiny homes voor een subdoelgroep dan een betaalbaar alternatief, waarbij soms de bouwgrond duurder is dan de kleine, goedkope maar milieuduurzame opstal (vaak duurzamer dan volgens de eisen van het bouwbesluit).

Bij de vraag naar PO ligt de nadruk op individueel opdrachtgeverschap (64 procent). Maar collectief PO (bouwgroepen, CPO) vormt met 36 procent eveneens een groot segment (waarvan 24 procent voorkeur nieuwbouw, 12 procent in een bestaand gebouw). CPO is een manier om samen met anderen meer invloed op de eigen woning te hebben. Tot de CPO-doelgroepen horen bijvoorbeeld koopstarters die een stedelijk appartementencomplex willen realiseren en ouderen die op die manier als groep een zorgzame oudere dag willen organiseren. Ze kijken daarbij niet alleen naar appartementencomplexen maar ook naar laagbouw, ook wel bekend onder de ongure naam ‘Knarrenhof’.

Bij PO wil 23 procent van de belangstellenden zelf de eigen woning ontwerpen, 51 procent wil met een architect aan de slag en 26 procent kiest het liefst een cataloguswoning (die vaak wordt aangepast aan de individuele wensen). Catalogusbouw en CPO zijn met name een marktsegment waar projectontwikkelaars makkelijk op kunnen inspelen.

De vraag naar PO is verder gedifferentieerd naar woningtype (hoewel meer dan 70 procent een grondgebonden huis wil), prijsklasse en woonmilieu. In stedelijke woonmilieus is meer belangstelling voor CPO en bestaat ook veel vraag naar individueel PO in de vorm van grondgebonden stadshuizen. De doorstromingseffecten van PO zijn aanzienlijk. En het bouwtempo is vaak sneller dan bij projectmatige bouw. Dat is allemaal al in beeld gebracht (in wat gedateerd onderzoek).

Gestapelde bouw is leading

Tijdens de crisisjaren 2009-2014 had PO nog wel beleidsaandacht als een segment waar nog vraag naar was, naast de vraag van koopstarters. Bij de opleving van de koopwoningmarkt ging PO nog mee omhoog. Na 2016 liep de zelfbouw echter terug, zowel absoluut van ruim 10.000 naar 6.500 woningen in 2022, als procentueel van 14 naar 10 procent in de nieuwbouw in 2022 (grafiek 1).

Als belangrijke oorzaak voor de terugloop zien wij de versterkte beleidsfocus op het binnenstedelijk bouwen. Vooral bij stedelijke regio's is de bouw van appartementen in de bestaande stad leidraad geworden. Dit komt vaak neer op nieuwe grootschalige appartementen complexen met meer en meer hoogbouw. Het segment van collectief PO (in kleinschaliger appartementengebouwen) is daarin lastig in te passen, laat staan de grotere vraag naar PO-stadshuizen.

Stedenbouwers, ruimtelijke ordenaars en milieuambtenaren zetten de koers uit. Er zijn heel weinig woon-ambtenaren die de gevarieerde woonwensen van PO-doelgroepen nog zouden kunnen inbrengen. En zij richten de aandacht vooral op het tekort aan sociale woningbouw.

De fans zijn verdwenen

Gemeenteraden en -besturen zijn intussen ook vernieuwd. De oudere generatie die PO een warmer hart toedroeg lijken het veld te hebben geruimd (zoals voormalig staatsecretaris Remkes). Binnen de kaders van de bestaande stad krijgen corporaties en ontwikkelaars weer de kans. Dat zijn ook de partijen die makkelijker grootschalige appartementencomplexen kunnen ontwikkelen voor andere doelgroepen. Voor de betreffende gemeenten is het misschien efficiënter. Kortom de PO-doelgroep komt niet aan grond voor de gewenste woningen (wat vooral eengezinshuizen zijn) en heeft zo het nakijken. Uitzondering vormen de PO-kavels voor vrijstaande huizen in veel kleinere gemeenten, die wat PO betreft een duurzame beleidstraditie kennen.

Bij de uitvoering van het PO-beleid eind jaren 1990 waren stedelijke gemeenten vaak al tegen PO gekant (vooral wethouders en ambtenaren zagen er weinig in). Het rijksbeleid heeft daar verandering gebracht. Maar de koers op binnenstedelijk bouwen met appartementen (grootschalig en meer hoogbouw) heeft de PO-doelgroep weer grotendeels buitenspel gezet. En het rijksbeleid voor PO is weggezakt. Het zijn louter de grote aantallen die tellen, met veel aandacht voor goedkope woningbouw (sociale huur en middenhuur). PO met zeggenschap van bewoners over woning en woonomgeving is zo weer terug bij af.

Er is meer grond nodig

Het tij voor PO kan keren, en dat zou ook wenselijk zijn. Maar de kaarten van grondposities en programmering zijn al geschud. Het zal een zware weg worden. Kijk maar hoe de tiny houses aan de zijlijn zijn gehouden bij het stimuleren van flexwoningbouw (doel 15.000 eenheden per jaar). Dit vrijwel geheel een markt voor fabrieken en corporaties geworden door het beleid van overheden. Het gebrek aan bouwkavels blijkt ook daar een grote bottleneck voor de productie.

De huidige stagnatie in nieuwbouwplannen - vaak teveel voor dure stedelijke appartementen - zal niet snel leiden tot meer PO-plannen. Verschuiving naar goedkope appartementen ligt meer voordehand. De grond is te duur om nog te kunnen verdunnen tot plannen met bijvoorbeeld meer (PO) stadshuizen. Bij nieuwe locaties in de stad is meer mogelijk, maar ook daar kan de financiële uitvoerbaarheid de woningbouw de hoogte in duwen.

Er is meer bouwgrond nodig om de prijzen van woningen en grond te temperen; een buitengewoon lastige opgave. Als er meer nieuwe grote en kleine uitleglocaties in of nabij stedelijke regio’s komen, krijgt ook PO meer kansen. Tenminste, als gemeenten het dan vervolgens zelf ook willen. Waar een wil is een weg, maar voor PO lijkt ook nu weer veel rijksbeleid nodig.