Grote infraprojecten: wat doet integraliteit voor de leefbaarheid?

Er is zeker al het nodige bekend over de effecten van integrale projecten. Zo kunnen de reistijdeffecten doorgaans relatief nauwkeurig worden bepaald. Opvallend is echter dat we nog weinig weten over de precieze omvang van de leefbaarheidseffecten, recent onderzoek over de A2-tunnel in Maastricht en de Spoorzone in Delft ten spijt. Mede in het licht van de toenemende verstedelijking is het goed om hier de spotlight op te richten.

Meervoudige oplossingen

We zien dat er in de afgelopen decennia duidelijk meer aandacht is ontstaan voor dit soort integrale projecten die verkeer en infrastructuur beter integreren in de stedelijke omgeving. Aan de ene kant leidt de verstedelijking tot een toenemende vervoersvraag. Tegelijkertijd komt de leefbaarheid van de omgeving onder druk te staan wanneer de infrastructuur ter plekke wordt uitgebreid. Vandaar dat wordt gekeken naar projecten met meervoudige oplossingen: integrale projecten van ruimtelijke ontwikkeling en infrastructuur. De combinatie van ruimtegebrek en hoge kosten leidt echter tot aanzienlijke investeringskosten voor dit type projecten.

Meer groen en blauw

De leefbaarheidseffecten van integrale projecten kunnen verschillende vormen aannemen. Een ondertunneling van een snelweg leidt bijvoorbeeld tot een betere luchtkwaliteit en minder geluidsoverlast. Door de grootschalige gebiedsontwikkeling van veel integrale projecten wordt ook de kwaliteit van de publieke ruimte verbeterd. Denk bijvoorbeeld door een betere inrichting van de publieke ruimte en de toevoeging van groen en water in de buurt. Daarnaast kunnen er sociale effecten optreden door integrale projecten, zoals een betere sociale cohesie omdat barrières tussen buurten worden weggenomen.

Om preciezer grip te krijgen op de omvang van de leefbaarheidseffecten hebben we voor een aantal concrete integrale projecten de extra waardestijgingen van huizen bepaald. We gebruiken daarbij als achterliggend idee dat de verbeterde leefbaarheid leidt tot een hogere waardestijging van huizen omdat het een fijnere plek is geworden om te wonen. Na inzicht in de omvang van de waardestijging van huizen hebben we onderzocht welke leefbaarheidseffecten de waardestijging kunnen verklaren. We hebben alleen gebruik kunnen maken van de ‘meetbare’ leefbaarheidsfactoren in de vorm van geluid, luchtkwaliteit en water. Voor de andere leefbaarheidsfactoren hebben we geen data.

Plus 10 procent

Ons onderzoek wijst uit dat huizenkopers grotere bedragen bieden voor woningen als de leefomgeving aantrekkelijker wordt gemaakt via ondertunnelingsprojecten. Deze projecten blijken grote waardestijgingen te realiseren. Bij de genoemde voorbeelden zoals de A2 in Maastricht en de spoorzone in Delft werden extra waardestijgingen van 10 procent vastgesteld binnen 500 meter van de tunnel. Deze projecten bevatten niet alleen ondertunneling van de infrastructuur, maar ook grootschalige gebiedsontwikkeling, waaronder de aanleg van stadsparken en woningbouw, wat een kwaliteitsimpuls geeft aan de publieke ruimte. Uit het onderzoek blijkt ook dat andere typen integrale infrastructuurprojecten, zoals knooppuntontwikkelingen rondom stations, tot minder eenduidige resultaten leiden.

De afname van luchtvervuiling en geluidsoverlast blijkt opvallend genoeg geen verklaring voor de waardestijgingen van de woningen in het gebied. Dit resultaat is opmerkelijk gezien het feit dat vermindering van overlast juist een belangrijke drijfveer was voor de uitvoering van deze projecten. Er is een duidelijke toename in het bewijs dat mensen grote schadelijke gezondheidseffecten ondervinden door luchtvervuiling en geluidsoverlast. Toch vormen deze factoren niet de verklaring voor de waardestijgingen in de gevallen van ondertunneling in Delft, Maastricht en de verdiepte aanlegging van de A4 bij Leiden. Uit een vergelijking tussen de gezondheidsschade van geluidsoverlast en luchtvervuiling en de impact op huizenprijzen blijkt dat de gezondheidsschade feitelijk gezien veel hoger is dan wat huizenkopers meenemen in hun overwegingen bij de aankoop van een woning.

Moeilijk meetbaar

De waardestijgingen van huizen bij integrale ondertunnelingsprojecten worden wél verklaard door de niet goed meetbare leefbaarheidseffecten zoals de kwaliteitsverbetering van de publieke ruimte. We kunnen met onze methoden echter niet aantonen welke elementen precies van belang zijn voor de waardestijging. Eerder onderzoek toont aan dat moeilijk meetbare factoren, zoals de beleving door de bewoners en de ervaren gemeenschapszin, doorgaans belangrijker zijn voor het woongenot dan objectief meetbare factoren zoals geluidsoverlast.

Kennis vanuit stedenbouwkunde en planologie kan helpen om meer grip te krijgen op welke leefbaarheidseffecten van belang zijn en leiden tot de waardestijgingen van huizen. Zo is er in diverse bijdragen op deze website gewezen op het belang van passende kwaliteit. Bij de ondertunneling van de A2 is de vrijgemaakte ruimte gebruikt om de sociale cohesie tussen wijken te verbeteren door de aanleg van de Groene Loper. In Delft werd na de ondertunneling de vrijgemaakte ruimte heringericht met de ruimtelijke kaders vanuit de binnenstad (de grachten) als inspiratie. De herinrichting zoals toegepast in Delft met de kanalenstructuur was vermoedelijk niet passend geweest in Maastricht. Vice versa was de herinrichting van de groene loper in Maastricht niet passend geweest in Delft. Voor een beter begrip van de leefbaarheidsfactoren achter de waardestijgingen van huizen is samenwerking tussen verschillende disciplines nodig.

Op basis van deze inzichten schetsen we drie afwegingen voor het beleid rondom grote integrale infraprojecten:

1. Verschaf informatie over de schadelijke gezondheidseffecten van geluid en luchtvervuiling in de leefomgeving. We zien immers dat die nu nog niet goed worden meegenomen in de aankoopbeslissing van woningen.
2. Laat eigenaren en gebruikers van vastgoed bijdragen aan ruimtelijke ontwikkeling als zij daarvan profiteren. Wanneer dit soort projecten worden afgerond, komen er namelijk grote financiële baten terecht bij een kleine groep omwonenden, terwijl de kosten bij de belastingbetaler liggen.
3. Neem ook de extra waardestijgingen van huizen bij ondertunnelingen mee in Maatschappelijke Kosten Baten Analyses (MKBA’s). De leefbaarheidseffecten kunnen substantieel zijn en dragen bij aan een beter geïnformeerde investeringsbeslissing.

Wie pakt de winst?

In het maatschappelijk debat spelen verdelingseffecten door gebiedsontwikkeling doorgaans een gevoelige rol. In de discussie rondom brede welvaart krijgen de verdelingseffecten ook steeds meer aandacht. Er is echter weinig bekend over deze verdelingseffecten. Wat kunnen we daarom tot slot stellen over de verdelingseffecten van integrale ondertunnelingsprojecten? Welnu, uit de projecten die wij bestudeerd hebben, blijkt dat bestaande bewoners er vrijwel allemaal op vooruit gaan. We onderscheiden daarbij drie groepen die wonen in het gebied tijdens de ingreep: woningeigenaren, huurders die blijven, en bewoners die vanwege sloop worden gedwongen om te verhuizen.

De groep van bestaande woningeigenaren ondervindt een forse extra waardestijging in de prijs van hun vastgoed. Deze groep gaat er evident op vooruit. Woningeigenaren kunnen besluiten om te genieten van de verbeterde leefomgeving of ze kunnen de waardestijging liquide te maken door te verhuizen. De groep van bestaande huurders gaat er ook op vooruit. Bestaande huurders kunnen hun huis niet verkopen maar profiteren wel van een aantrekkelijkere leefomgeving zonder dat ze er direct voor betalen, aangezien de jaarlijkse huurverhoging in Nederland gemaximeerd is. De enige groep die erop achteruit kan gaan, zijn bewoners van panden die als onderdeel van de gebiedsontwikkeling worden gesloopt zonder dat er voor hen nieuwe woningen in de plaats komen. Aandacht voor deze kwetsbare groep is belangrijk.