Haagse hoogbouw, Binckhorst en het grote zwijgen

Hoeveel woningen kunnen er in het grootste groeigebied CID?

Allereerst, hoe gaat men 18.500 woningen in het CID (inclusief Laakhavens en de Kop Binckhorst) bouwen? Het gaat om twee keer de wijk Ypenburg die daar in een bestaande stad moet worden ingepast. In de Agenda worden daarvoor drie gebieden met kansen voor stedelijke intensivering aangewezen Het gaat om Bezuidenhout-West (39,3 won/ha, 3.434 woningen, dus 87,4 ha), Rivierenbuurt-Zuid (47,9won/ha en 807 woningen, dus 16,8 ha) en het middendeel van Laakhavens. Het begrip ‘stedelijke intensivering’ is niet omschreven. Er wordt slechts gesproken van ruimte voor groei van het inwoneraantal en een hogere en compactere bebouwing. Over de strategie van verdichting kan alleen maar worden gespeculeerd. Opvallend is dat de gemeente niet de definities uit de NEN 9300 Oppervlakte- en dichtheidsbepaling in de stedenbouw hanteert om de mate van verdichting te duiden. Hierdoor ontstaat er een hoop spraakverwarring en onduidelijkheid.[1] Nu heeft het alle schijn dat op de plek van het CID alles gesloopt gaat worden voor nieuwbouw.

Het aantal woningen per wijk of hectare zoals vermeld op de Haagse Buurtmonitor (zoals hierboven genoemd) of adressen per 1km² waarmee het CBS rekent, is geen adequate manier om de verdichting te duiden. Immers, duizend studentenwoningen hebben een andere maat dan hetzelfde aantal gezinswoningen. De laatste honderd jaar is er ook een sterke groei van het aantal m² woonruimte dat per persoon beschikbaar is. Daarom ontwikkelde de rijksoverheid een methodiek om woonbuurten beter met elkaar te vergelijken. Een belangrijke aanzet voor de NEN 9300 was de studie van Rudy Uytehaak (2008) Steden vol ruimte, kwaliteiten van dichtheid. Om stedelijke dichtheid te becijferen werden begrippen, methoden en grenswaarden gedefinieerd. Daarbij worden vijf schaalniveaus onderscheiden: kavel, bouwblok, woonbuurt, wijk en gemeente. Voor elk van deze vijf schaalniveaus heeft men een bruto, netto en tarra oppervlakte. Tarra van een buurt zijn de onbebouwde terreinen zoals water, kanalen, wegen, parken, groenstroken en de ontsluiting die nodig is om bij de kavels te komen. De mate van ‘bebouwingsdichtheid’ is Floor Space Index (FSI) = Bruto Vloer Oppervlakte gebouw BVO / Beschikbaar Terreinoppervlakte A. De ‘footprint’ wordt uitgedrukt in Ground Space Index (GSI) = Bebouwde Terrein Oppervlakte BTO / Beschikbaar Terreinoppervlakte A. De ‘druk op het onbebouwde terrein’ wordt uitgedrukt met Open Space Ratio (OSR) de verhouding open ruimte tot het Bebouwd Terrein Oppervlakte BTO. Met deze bepalingsmethode kan men op een objectieve manier wijken, woonbuurten en bouwblokken met elkaar vergelijken, en de bebouwingsdichtheid, footprint en bebouwingshoogte becijferen.[2]. 

Kaart van het Central Innovation District

Hoeveel woningen kunnen er in de wijken Rivierenbuurt-Zuid en Bezuidenhout-West? Stel dat er wordt uitgegaan van een hoogstedelijke dichtheid zoals op de Oostelijke Haveneilanden in Amsterdam is gehanteerd, met 100 woningen per hectare. Dan komt men in Bezuidenhout-West met 87.4 hectaren op 8.740 woningen (nu 1.992 woningen + kantoren) en Rivierenbuurt-Zuid met 16,8 ha op 1.680 woningen (nu 487 woningen + kantoren). Dus ca. 10.000 woningen, zonder kantoren. Inderdaad een mooie hoogstedelijke verdichting waarbij men met een variatie aan gebouwtypen naast hoogbouw ook gezinswoningen kan maken. Daarvoor worden 2.479 woningen en kantoorgebouwen afgebroken, zodat de nettowinst uitkomt op 7.500 woningen. Daarvoor worden wellicht monumentwaardige gebouwen in o.a. Rivierenbuurt-Zuid afgebroken en particuliere woningen onteigend. De vraag is of dit wenselijk is. Wellicht dat de transformatie (of sloop-nieuwbouw) van de voormalige ministeries van Sociale Zaken, Buitenlandse Zaken en andere lege kantoren nog eens 2.000 a 3.000 kleine woningen oplevert. Door de overbouwing van de Utrechtsebaan, Laakhaven en de Binckhorst Kop is er wellicht ook nog ruimte voor 3.000 woningen. Misschien komt het totaal dan op 13.000 woningen in het CID, terwijl de Agenda sprak over 18.500 nieuwe woningen en kantoren waar het Central Innovation District moet opbloeien. Het CID is misschien wel de grootste witte plek van Den Haag.

Gebrek aan visie voor Zuidwest

Ten tweede, voor Den Haag Zuidwest ontbreekt er een verbeterings- en verdichtingsvisie die rekening houdt met de bewoners en de stedenbouwkundige kwaliteiten. Er zijn daar nu ongeveer 14.600 woningen voorzien, dat is het aantal woningen van Wateringseveld en Leidschenveen samen. Zuidwest is een groene wederopbouwwijk met overwegend portiekwoongebouwen van vier bouwlagen, afgewisseld door gezinswoningen. In deze enorme wijk wonen ongeveer 113.000 inwoners (circa 40.000 migranten). Toch is er geen verdichtingsstrategie, men volgt er de Agenda voor de Haagse Verdichting (2009). Het lijkt er op dat de hoogbouwvisie die op maat is gemaakt voor de Binckhorst, blind wordt geprojecteerd op alle andere Haagse wijken, zonder oog te hebben voor de kwaliteiten van deze wijken. En dat terwijl al is aangetoond dat er met vijf a zes bouwlagen een veel hogere bouwdichtheid behaald kan worden. Daarbij komt ook nog dat Aedes, VNG en de Woonbond zich met de Woonagenda 2017-2050 hebben verplicht om bestaande sociale huurwoningen in 2050 CO2-emmissie-vrij te maken. Dat zijn woningen die vooral in Zuidwest en Mariahoeve staan. Daarom zou een integrale verbeterings- en verdichtingsvisie voor wederopbouwwijken noodzakelijk zijn.

Verkeersprop bij de entree van Den Haag

Ten derde is er de prop in de verkeersafwikkeling die door de verdichting wordt gecreëerd. De nieuwe woningen en bedrijven in de Binckhorst en het CID in het centrum trekken straks veel extra verkeer aan via de Urechtsebaan en de Rotterdamsebaan. Deze verkeersmassa betekent filevorming die de rest van de stad afsnijdt van snelwegen. De rest van Den Haag wordt nog slechter bereikbaar met alle economische schade van dien.

Zorg om luchtkwaliteit

Een vierde punt is de twijfelachtige luchtkwaliteit in de Binckhorst en het CID. Hoewel naar verwachting de elektrische auto een belangrijke plaats gaat innemen, is er toch zorg over de nabije toekomst. In het omgevingsplan voor de Binckhorst staat dat gevoelige doelgroepen (kinderen en ouderen) in grote delen van de Binckhorst niet zullen kunnen wonen vanwege de luchtkwaliteit als gevolg van het verkeer. En juist op die plekken is de grootste concentratie van woningen voorzien! Langs de Binckhorst Avenue zijn hoge torens gepland, terwijl er bij de tunnelmond nog eens een enorme hoeveelheid rookgassen en fijnstof wordt uitgeblazen. En er is nog geen integrale visie waarbij nieuwe bebouwing, mobiliteit, parkeren en luchtkwaliteit samenhangend bij elkaar zijn gebracht.

Wonen in torens is een keuze

Ten vijfde, mensen die in torens willen wonen, kiezen daar bewust voor. Maar met de huidige woningnood hebben mensen niet te kiezen. Dat is een slecht voorteken. Projectontwikkelaars moeten tegenwoordig 30% sociale huurwoningen in de hoogbouw opnemen. Dat moet ook met de hoogbouw langs de Binckhorst Avenue. De combinatie hoogbouw en sociale huur (waar grotendeels doelgroepen woningen krijgen toegewezen) is in het verleden behoorlijk mis gegaan. En over het algemeen schiet hoogbouw te kort als het om voorzieningen voor kinderen of jong volwassenen gaat.

Regionale aanpak ontbreekt

Ten zesde, waar is de samenwerking met de voormalige regio Haaglanden? Waar blijft de Metropoolregio Rotterdam Den Haag? Er zijn geen regionale plannen gemaakt voor de opvang van de bevolkingsgroei. Den Haag moet dat kennelijk alleen doen. Terwijl omliggende gemeenten dromen van een nieuw soort Wassenaar, dat als het lukt ook nog Haagse gezinnen afsnoept. Gemeenten in de regio zijn nu elkaars concurrent.

Waar blijft de integrale verbeterings- en verdichtingsvisie Haaglanden?

Al deze punten kunnen worden opgelost als de gemeenten in de Haagse regio erin slagen om één visie te creëren op verbetering en verdichting van het stadslandschap, en deze vervolgens te vertalen in een plan van aanpak. De werkelijke uitdaging is verder dat Den Haag niet langer afwacht waar de marktpartijen mee komen, maar zelf de regie neemt. De beloning bestaat uit een voor iedereen herkenbaar beleid waardoor vertrouwen van Haagse burgers kan worden gewonnen. Voor de regio betekent dit het vinden van een goede balans tussen spannende nieuwbouw, bestaand verbeterd woningaanbod, congestie-vrije verkeersafwikkeling en het behoud van de prachtige groene en historische stadsgezichten. Het Ontwerp Omgevingsplan Binckhorst noch de nota Concept Haagse Hoogbouw Eyeline en Skyline voorzien hierin. Zij zijn helaas geen onderdeel van een integraal beleid. In feite onttrekt de gemeente zich aan de eigen regie door deze manier van incrementeel werken. U vraagt, wij draaien. En met een PUK krijgen we bouwplannen er wel doorheen geduwd bij de raad. Het stadsbestuur moet dus nog aan de slag om deze witte vlekken in te vullen. Anders weten we niet waar het naar toe gaat. Zwijgen hierover kan niet de bedoeling zijn.

[1]  Vaak wordt het woningbouwproject Couperusduin (1971-1981) van atelier PRO architekten (Sjoerd Schamhart en Hans van Beek) als voorbeeld aangehaald van een geslaagde verdichting. Verdichting en variatie waren indertijd uitdrukkelijke wensen. In twee fases werden hier 292 en 130 woningen gebouwd. In fase 1 zijn er 292 woningen gebouwd op een bouwterrein van 142 x 95 meter (1,35 hectaren). Volgens NEN 9300 moeten we van het schaalniveau bouwblok (x) uitgaan. Het netto bouwblok is dan 13.490m2 (1,35 ha). Daar komt nog ca. 0,4 ha aan oppervlakte van straten etc. bij. Het bruto bouwblok is 1,75ha. De dichtheid is 166 won/ha. Echter, de woningen in fase 1 zijn niet allemaal groot. Dus deze dichtheid geeft een vertekend beeld. De woningtypen bestaan uit een galerij-type en een middengang-type appartementen. Vrijwel alle woningen zijn 3 kamerwoningen (2 slaapkamers) en een woonoppervlakte van 82 a 84m2. Het BVO is dan ca. 90 tot 95m2 per appartement. Sommige hoekwoningen zijn groter en andere weer kleiner. Het geheim van Couperusduin is vooral dat er naast een hoogte van ca. 8 bouwlagen op een verdiepte parkeerkelder een heel diepe bouwstrook is gemaakt zodat een middengang en/of galerij nodig is en woningen eenzijdig zijn georiënteerd. Deze diepe bouwstrook is in een S-vorm gebogen en sluit zo elegant aan op de omgeving (Van Beek & Teunissen 2017, Van Dijk & Kloos 1996). De vraag is of men dit woningtype voor ogen heeft voor de Binckhorst of het CID. Vooral ook omdat galerijen en middengangen als ontsluitingstype ook tot sociale problemen kunnen leiden, en daarom nog maar zeer zelden worden toegepast. Couperusduin was geen sociale huur maar werd gebouwd voor de middenklasse.

Bronnen:

Hans van Beek & Marcel Teunissen (2017) Kracht door wisselwerking. Van Couperusduin tot Meander. Lecturis
Hans van Dijk & Maarten Kloos (1996) Sjoerd Schamhart architect in Den Haag. Rotterdam: uitgeverij 010

[2]  NEN 9300:

• Floor Pace Index: FSI_x  = BVO_x / A_x
• Ground Space Index: GSI_x  = BTO_x / A_x
• Open Space Ratio: OSR_x = (A_x-BTO_x)/BVO_x
• Bouwlagen: L_x = BVO_x/BTO_x
• BVO=bruto vloeroppervlakte gebouw m²
• BTO=bebouwd terrein oppervlakte m² (BTO noemt men ook wel footprint van een gebouw)
• A = terreinoppervlakte m²
• L = aantal bouwlagen
• X = schaalfactor waarop gemeten wordt: kabel, bouwblok, woonbuurt, wijk of gemeente

Coverfoto: Central Innovation District (CID). Foto: Leo van Oorschot