‘Handen af van de anterieure overeenkomst'

Het slimme van het doen van vergaande voorstellen is media-aandacht. Het nadeel is dat het de rest van je boodschap ondersneeuwt. Friso de Zeeuw, retoricus, kan er over meepraten. Daarom wil hij niet ingaan op ons verzoek om een reactie te geven op de aanbeveling van de Rli om het publiekrechtelijke instrumentaria als het onteigeningsrecht en kostenverhaal aan markpartijen over te dragen. Daarvoor is het grondbeleid té serieus.

1. Om er toch meer te beginnen: hoe wenselijk is het volgens jou om grondbeleidsinstrumenten over te dragen aan marktpartijen?

‘In zeer uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld bij een herverkavelingsproject dat steun heeft van de overgrote meerderheid van de eigenaren in een plangebied, kan ik me daar best in vinden. In vind de motivatie van Niels Koeman (rechtsgeleerde, Rli-lid, red.), dat grootaandeelhouders die 95% van de aandelen van een bedrijf bezitten het recht hebben de overige 5% uit te kopen, ook niet slecht. Maar tegelijkertijd vind ik dat de raad te gemakkelijk voorbij gaat aan de politieke gevoeligheden rondom grondeigendom. Zolang de VVD aan het roer zit, is elke extra instrument dat ingrijpt in het grondeigendom op voorhand kansloos. De regeling stedelijke kavelruil die onder het nu demissionaire kabinet tot stand is gekomen, gaat niet voor niets uit van vrijwilligheid. Bovendien vergt een onteigeningsprocedure een degelijke, uitgebreide motivatie, en daarvoor is naar mijn opvatting altijd een gedetailleerd ruimtelijk plan nodig op perceelsniveau. Dat zou dus grenzen stellen aan de door de Omgevingswet omarmde uitnodigingsplanologie de daarbij horende globale plannen.'

2. Een ander aanbeveling die beantwoordt aan een actuele kwestie gaat over de realisatieplicht, die de Rli aan zelfrealisatie wil koppelen. Goed idee?

‘In beginsel ben ik het daarmee niet oneens. Maar dit is een regel die misschien eerder urgent is in Duitsland, waar het heel gewoon is dat marktpartijen wachten met ontwikkelen in de hoop dat de consument  “morgen” meer betaalt, hoe groot de vraag op dag 1 ook is. In Nederland speelt dat veel minder. Omgekeerd hebben we hier ons land wel gezien dat in de crisistijd een paar gemeenten, waaronder Almere, rücksichtsloos marktpartijen hielden aan de gecontracteerde realisatieplicht. Ze werden gedwongen om te bouwen voor de leegstand. Om zoiets de voorkomen, moet je een eventuele realisatieplicht altijd aan een markttoets koppelen, vind ik.’
‘Overigens gaat de Omgevingswet het in principe mogelijk maken om in het omgevingsplan voor bepaalde plandelen bindende faseringen op te nemen. Dus ik meen dat een aparte regeling voor de realisatieplicht overbodig is'.

3. Over de regeling vrijwillige stedelijke kavelruil zegt de Rli: kieper maar uit de wet. Eens?

‘Dat gaat mij even te snel. Kavelruil gaat niet alleen om het onteigeningsrecht. Je kan in de regeling ook stimulerende maatregelen opnemen, zoals fiscale vrijstellingen, proceshulp of extra planologische ruime in het vooruitzicht te stellen als een ruilproces op gang komt. Het risico bestaat dat vroeg of laat een eigenaar niet deel wil nemen aan het ruilproces. Dan kun je drie dingen in wet regelen: 1) Onteigenen: dit is wat minister Schultz voorstaat, het onteigeningsrecht geeft gemeenten die mogelijkheid. 2) Private stakeholders een “dwarsligger” laten onteigenen, dit is wat de Rli kennelijk voorstaat, met de delegatiemogelijkheid van het onteigeningsrecht. 3) De weigerachtige eigenaar niet onteigenen, maar dwingen mee te doen in het proces, als partner. De Rli noemt dit de “emmer achter de boot”, want zij veronderstellen dat die eigenaar blijft vertragen. Aan de andere kant: dit systeem kennen we wel bij de landinrichting en in Duitsland en daar functioneert het. Het was ook het advies van de Commissie Duco Stadig die uitgebreid heeft geadviseerd over stedelijke herverkaveling. Ik maakte deel uit van die commissie en sta nog steeds achter dat volgens mij doorwrochte advies'.

4. Een van de grootste vraagstukken voor gebiedsontwikkelaars is het kostenverhaal. Biedt de Rli daar volgens jou sluitende oplossingen?

‘Nee. De Rli kaart wel een aantal reële problemen aan, maar komt niet met sluitende oplossingen en het is ook lastig. Met name de complexiteit van het exploitatieplan, met bijvoorbeeld de inbrengwaarden, moeten we aanpakken. Dat brengt nu enorme administratieve lasten met zich mee. Daarover moeten we doorpraten. Maar een ding staat bij mij voorop: laat de anterieure overeenkomst zoals die nu functioneert ongemoeid. 95% van het kostenverhaal wordt nu op deze manier gerealiseerd, met maatwerk en contractvrijheid  en naar tevreden van publieke en private partijen. De Aanvullingswet wil beperkingen aan de anterieure overeenkomst opleggen en daar ben ik radicaal tegen.'
'Verder vind ik het merkwaardig dat de Rli selectief afzien van kostenverhaal afraadt, terwijl dit juist in complexe binnenstedelijke situaties de drempel kan verlagen voor marktpartijen om te investeren.’

5. En je slotoordeel? Hoe moet het verder met het grondbeleid?

‘Het grondbeleid werkt in NL heel behoorlijk, ook in nieuwe tijden. Koester dat. Maar we moeten niettemin nog stevig figuurzagen, met name bij het kostenverhaal. De Rli heeft een goed gedocumenteerd advies geschreven, maar dat betekent niet dat alle aanbevelingen altijd even goed beargumenteerd zijn. Met name rondom ingrepen in het eigendomsrecht heb je wel een hele goede argumentatie nodig, die verder gaat door je te beroepen op de Omgevingswet.’

Dit interview rscheen eerder op Stadszaken.nl.