Harm Janssen (BPD): “Het is tijd dat er knopen worden doorgehakt”

Hoe de eerste maanden als topman bij BPD zijn bevallen? Janssen is vooral heel veel in Duitsland geweest. Want BPD is niet alleen de grootste gebiedsontwikkelaar van Nederland, ook bij de oosterburen is BPD actief. Naast het leren kennen van de Duitse organisatie was er ook een acute noodzaak om daar veel te zijn.

In Duitsland heeft BPD namelijk – vanwege de slechte situatie in de markt – te maken met serieus lage aantallen woningenverkopen. “Afgelopen maanden heb ik goed in beeld gekregen wat in de woningmarkt in Duitsland speelt en die is veel slechter dan in Nederland. Ik weet nu waar de knelpunten zitten, maar daarmee zijn de problemen in Duitsland nog niet opgelost. Er is daar eigenlijk stilstand in de hele woningmarkt. Daarom hebben we het afgelopen jaar de organisatie met ongeveer 20 procent verkleind.”

In Duitsland mag de situatie op de woningmarkt zorgwekkend zijn, in Nederland heeft gebiedsontwikkeling ook al geruime tijd te maken met financiële tegenwind. Toch ziet Janssen voldoende perspectief.

“In Nederland hadden we ook een minder goed jaar maar hebben we wel de organisatie op peil kunnen houden, los van natuurlijk verloop. En daar is ook alle reden toe want we zien in Nederland voldoende beweging in de markt, ook al was er vorig jaar terughoudendheid bij kopers om woningen af te nemen. We zien dat de druk om grote locaties te ontwikkelen toeneemt. Dat komt niet in de laatste plaats door een minister die vaart wil maken (Hugo de Jonge, red.). Wij hebben goede hoop dat we in de nabije toekomst kunnen gaan werken aan nieuwe grote gebiedsontwikkelingen. Dat betekent dat we al onze mensen dan heel hard nodig hebben.”

Ondanks alle ambities wil het vooralsnog niet bijzonder vlotten met de bouw van honderdduizenden woningen, maar u ziet nu kansen om vaart te maken met gebiedsontwikkeling?

“Wat ik belangrijk vind, is dat je het sinds een paar jaar weer mag hebben over het ontwikkelen van gebieden buiten de stad. Dat is iets waar BPD en ook de NEPROM zich jaren hard voor hebben gemaakt. Sinds De Jonge als minister is aangetreden, is dit thema weer bespreekbaar – ook al zijn er nog steeds provincies die op de rem trappen.”

“Ik was blij met het besluit over de Gnephoek bij Alphen aan de Rijn waar nu eindelijk gebouwd kan worden nadat gemeente en provincie het maar niet eens werden. Maar vooral ben ik tevreden met de manier waarop de minister dit heeft gedaan. Hij zei: ‘We vragen onafhankelijke deskundigen aan tafel en we moeten de boel in beweging zien te krijgen’. Dat is in lijn met de nieuwe regiewet die op tafel ligt en eigenlijk hetzelfde aangeeft: komen lokale overheden er niet uit, dan gaat de minister er zich mee bemoeien en forceert desnoods een beslissing.”

“Ik denk dat dat echt een goede ontwikkeling is omdat we anders om elkaar heen blijven draaien en daarvoor is de urgentie te groot. We hebben simpelweg meer nieuwe woningen nodig. De geschiedenis leert dat we dat niet zonder het Rijk kunnen: iedere nieuwe grote woningbouwgolf sinds de Tweede Wereldoorlog is ingezet door het Rijk dat zegt: ‘En nu moeten we op een grotere schaal vaart maken’.”

En dat lukt niet binnen de contouren van de bestaande steden?

“Er is niet voldoende ruimte om al die woningen binnenstedelijk in te voegen. Er kan veel binnenstedelijk worden verdicht en getransformeerd. Maar als je ziet dat er in sommige steden 50 procent van het totaal aantal woningen dat er nu staat bij moet komen om aan de vraag te voldoen, dan is heel snel duidelijk dat dat niet gaat passen. Theoretisch kan het misschien, maar dan hou je geen groene ruimte over. Je hebt te maken met belangen van omwonenden, ingewikkelde bouwlogistiek en zaken als ondergrondse infrastructuur en bodemverontreiniging. Ook moet je parkeren veelal ondergronds oplossen omdat de ruimte er anders niet is.”

“Tel alles bij elkaar op en je weet dat binnenstedelijk invoegen ingewikkelder is, langer duurt en dus meer geld kost dan ontwikkelen in leeg gebied aan de randen van steden en dorpen. Overigens wil dat niet zeggen dat je niet óók binnenstedelijk moet bouwen. Wij doen dat ook en de ruimte die daar is, moet je goed benutten. Ik denk dat ongeveer de helft van onze gebiedsontwikkelingen binnenstedelijk is. Maar alleen binnen de stad gaat het niet lukken om voldoende vaart te maken, we moeten ook buiten de stad bouwen.”

Jullie hebben kortom meer ruimte nodig om tot uitvoeringskracht te komen?

“Ja, en ook om woningen betaalbaar te houden. Daarom is het van belang om ook grote locaties buiten de stad te ontwikkelen. Want als we op grotere schaal kunnen bouwen, dan drukt dat niet alleen de realisatiekosten. Het zorgt er ook voor dat de koopmarkt wordt verlicht. Wat dat betreft kunnen we een voorbeeld nemen aan de Vinex-periode. Die wijken hebben in korte tijd echt verlichting voor de destijds eveneens oververhitte woningmarkt gebracht en voorzagen voor veel mensen in een behoefte.”

Want betaalbaar kan niet zonder duurdere woningen?

“Dat klopt. Uiteindelijk maakt het duurste deel van het programma de goedkopere en middeldure woningen mogelijk. Dat bespreken wij ook altijd met overheden: let op dat alle ambities samen niet onbetaalbaar worden. Bijvoorbeeld een gemeente als Eindhoven streeft nu naar 85 procent betaalbare woningen in projecten. Dit vanuit de gedachte dat de grootste groep woningzoekenden een betaalbare woning zoekt. De gedachte om die groep te willen helpen is goed. Maar als je niet voldoende bijbouwt in de vrije sector dan wordt alles duurder vanwege schaarste in dat segment. Bovendien ontstaat er dan geen doorstroming, terwijl juist die doorstroming er ook voor zorgt dat er betaalbare woningen beschikbaar komen.”

Waar liggen wat u betreft kansen voor grote gebiedsontwikkelingen?

“De Gnephoek heb ik al genoemd. Een ander voorbeeld is Rijnenburg bij Utrecht. Daarover zijn we overigens nog steeds in discussie met de gemeente of we nu wel of niet aan de slag kunnen. In onze plannen gaan we uit van water en bodem sturend. Dat betekent: in de diepere delen van het gebied waterberging organiseren en meteen de natuur verbeteren die gedeeltelijk misschien voor recreatie ingezet kan worden.”

“In de discussie over Rijnenburg speelt de kwestie dat de gemeente het gebied aanvankelijk wilde gebruiken voor duurzame energieopwekking met windmolens. De gemeente houdt nu vast aan de positie van windmolens binnen het gebied, maar daarmee beperk je woningbouw in de toekomst. Wij denken dat je verschillende functies – landschap, natuur, wonen, infrastructuur en windmolens – op een afgewogen manier in het gebied samen kan brengen. Andere partijen, zoals het waterschap, zien dat ook. Het waterschap snapt dat gebiedsontwikkeling kan helpen met het oplossen van knelpunten in het watersysteem in de hele regio. Zij zien de ontwikkeling van het gebied als een kans. Verschillende opgaven kunnen elkaar zo versterken.”

Maken die nieuwe opgaven en die nieuwe partijen het ook niet ingewikkelder om tot uitvoering te komen?

“Ik denk dat dat wel meevalt. Juist door verschillende perspectieven bij elkaar te brengen, kom je tot betere gebiedsontwikkelingen. We hebben met alle betrokken partijen samen veel kennis en ervaring en dat kan juist tot goede planvorming leiden. We moeten ook niet doen alsof het rocket science is. Rijnenburg heeft echt niet nog tien jaar nodig om tot ontwikkeling te komen. In Leidsche Rijn in hetzelfde Utrecht zijn sinds 1991 inmiddels meer dan 30.000 woningen gerealiseerd. De eerste woningen zijn in 1998 opgeleverd. Het kan dus wel, maar de wil ontbreekt.”

Heeft BPD als grootste ontwikkelaar van Nederland een extra verantwoordelijkheid in gebiedsontwikkeling?

“Wij zijn in meer dan 200 gemeenten actief. Dat betekent dat je oog moet hebben voor zowel lokale vraagstukken als de grote opgave om voldoende woningen te bouwen en gebieden toekomstbestendig te ontwikkelen.”

“Wij hebben een marktaandeel van 10 tot 15 procent. Helaas lijkt het erop dat het niet gaat lukken om voor 2030 een miljoen woningen bij te bouwen, maar wij zitten op koers om over een paar jaar ons aandeel van 9.000 woningen per jaar te realiseren. Zoals gezegd was 2023 een minder goed jaar, toen kwamen we uit op ruim 4.000 verkochte woningen, in de jaren daarvoor zaten we rond de 6.500. Dat betekent dat we eerst weer terug moeten naar dat niveau om vervolgens door te groeien.”

“Rabobank, waar wij onderdeel van zijn, heeft onze groeistrategie een paar jaar geleden goedgekeurd en daar hebben we onze acquisities op afgestemd. Dat zijn vooral grote ontwikkelingen. In Utrecht hebben we bijvoorbeeld afgelopen jaar een aandeel van 50 procent genomen in het project MARK in Leidsche Rijn Centrum. En we hebben ook Zeeman Vastgoed overgenomen, met een portefeuille van om enkele duizenden grondgebonden woningen in Noord-Holland.”

Hoe gaat het nieuwe kabinet BPD helpen met deze opgave?

“In het hoofdlijnenakkoord wordt gesproken over grootschalige woningbouwgebieden die ontwikkeld moeten worden. Ik hoop dat het nieuwe kabinet en de nieuwe minister ook echt durven door te zetten, door nieuwe grote locaties aan te wijzen. Uit eigen ervaring als wethouder en locoburgemeester in Utrecht weet ik dat na aanwijzing van een locatie de ontwikkeling ervan heel goed lokaal georganiseerd kan worden. Dat hebben we met Leidsche Rijn ook gezien. Het zou mooi zijn als het nieuwe kabinet enkele tientallen grote locaties aanwijst waar snel met woningbouw kan worden begonnen.”

Want er wordt te lang gepraat?

“Ja, die gesprekken duren te lang. Niet alleen als het om Rijnenburg of de Gnephoek gaat, maar ik denk dan ook bijvoorbeeld aan Haarlemmermeer West. Ook daar wordt al 15 jaar over gesproken. Daar moet de knoop nu worden doorgehakt. We verliezen elk jaar tijd. Dus als er iets is wat wij de politiek mee willen meegeven is het dit: dat er besluiten moeten worden genomen. Het is zo langzamerhand niet meer uit te leggen aan woningzoekenden dat er niet meer vaart wordt gemaakt.”