Hartoperatie geslaagd, aanpak Tilburg City Center oogst lof

Werken aan een levendige binnenstad vergt een lange adem, zo bewijst de vernieuwing van het kernwinkelgebied van Tilburg maar weer eens. Begin deze eeuw werd hier bijvoorbeeld het Pieter Vreedeplein aangepakt, dat in 2009 een nominatie voor de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling in de wacht wist te slepen. 15 jaar later viel het overkoepelende plan voor ‘Tilburg City Center’ eenzelfde eer te beurt (waar het Pieter Vreedeplein in vernieuwde vorm ook weer deel van uitmaakt). Het project hoefde uiteindelijk alleen Cruquius Amsterdam voor te laten gaan. Een jaar eerder kregen de Tilburgse ontwikkelaars aan publieke en private zijde al de Kern-jaarprijs uitgereikt, voor het beste winkelgebied van Nederland. Gezien de aard van de ingrepen – een behoorlijke reorganisatie van het binnenstadsweefsel – is de waardering begrijpelijk.

Speldenprikjes

Rondom de Tilburgse binnenstad is de afgelopen jaren veel gebeurd. De Spoorzone aan de noordzijde verschiet bijvoorbeeld ingrijpend van kleur en ook aan de Piushaven in het oosten wordt volop ontwikkeld en ontworpen. Het zijn grotere gebiedsontwikkelingen, waar de Brabantse stad met inmiddels 230.000 inwoners (de zevende stad van het land) decennia geleden was begonnen met een strategie van ‘archipunctuur’. Oftewel kleine speldenprikjes uitdelen met een uitstraling naar de omgeving, zoals de woonbuurt Merode en het vernieuwde Kromhoutpark waar de gemeente in de jaren negentig van de vorige eeuw tot twee keer toe de Bronzen Bever voor ontving (de Bronzen Bever/Rijksprijs voor Bouwen en Wonen, inmiddels de Gouden Piramide).

Sinds die tijd is er flink opgeschaald in de gemeentelijke aanpak, wordt er groter gedacht en ontwikkeld en ook de binnenstad kwam daarvoor in beeld. Na de eeuwwisseling was duidelijk geworden dat met losse projecten alleen – zoals het genoemde Pieter Vreedeplein – de strijd voor een duurzaam aantrekkelijke binnenstad niet gewonnen kon worden. Er was behoefte aan een bredere scope, reden voor de gemeente om in 2008 bureau BRO te vragen een integrale binnenstadsvisie op te stellen. In de visie werden vijf verschillende vestigingsmilieus gedefinieerd: Spoorzone, Veemarktkwartier, Stadskern, Binnenstad West en Centrum Zuid.

Kaart

De gemeente gaf in het verlengde hiervan in 2011 aan stedenbouwkundig bureau Rijnboutt de opdracht om een specifieke ruimtelijke analyse van het kernwinkelgebied te maken. Deze werd in 2015, samen met het beeldkwaliteitsplan, de Woonvisie en de Omgevingsvisie Tilburg 2040, vastgesteld door de gemeenteraad. Inzet van de Ontwikkelvisie was niet alleen om bestaande straten beter te maken maar ook om de stedenbouwkundige samenhang te vergroten. Uit de structuurkaart van Rijnboutt blijkt dat er een ‘ladder’ in het centrumgebied werd voorgesteld, bestaande uit twee parallel lopende hoofdstraten (de ‘stijlen’, Heuvelstraat en Stadhuisstraat) met daartussen kortere haakse straten (de ‘sporten’, waaronder de nieuw toegevoegde Frederikstraat). Door het versterken van bestaande straten en plekken en het toevoegen van nieuwe verbindingen zouden bezoekers van de binnenstad verschillende winkelrondjes moeten kunnen lopen, waardoor ze langer in het gebied verblijven.

Het onderzoek en de ontwerpen aan de publieke kant zouden mogelijk in een diepe lade zijn beland als er zich geen private investeerders hadden gemeld om een portie uitvoeringskracht aan de ambities toe te voegen. Belegger Wereldhave betrad in 2015 het Tilburgse toneel met de aankoop van de twee winkelcentra Pieter Vreedeplein en Emmapassage, een acquisitie die deel uitmaakte van een bredere aankoop van Corio-Klépierre. Wereldhave zag kansen om in Tilburg haar Full Service Center-concept uit te rollen, waarbij winkelgebieden een veel bredere maatschappelijke functie krijgen dan alleen het klassieke winkelen en boodschappen doen. Ook functies als wonen, verblijven en groen spelen hierin een rol.

Risico’s verdeeld

Om deze ambitie te realiseren, werd door Wereldhave een publiek-private samenwerking opgetuigd met de gemeente (die haar eigen stadskantoor wilde herontwikkelen en tevens het stadhuis wilde vernieuwen) en de bouwcombinatie Van de Ven Tilburg/Van Schijndel Bouwgroep. NEOO werd door Wereldhave aangetrokken als gedelegeerd ontwikkelaar. De risico’s van de gebiedstransformatie werden navenant verdeeld: Wereldhave voor de verwerving en het ontwikkel/verhuurrisico van de winkels, gemeente voor de verwerving, de openbare ruimte en bouw- en woonrijp maken en de bouwcombinatie voor de ontwikkeling van de marktwoningen.

Het publiek-private ontwikkelteam ging gedreven van start; naast het concreet uitwerken van het stedenbouwkundige ‘ladder’-concept kochten zowel Wereldhave (V&D, Hema, C&A) als de gemeente de nodige panden in het gebied op. Op basis hiervan werd het mogelijk om, na sloop van bestaande winkelpanden, in 2017 de nieuwe Frederikstraat als cruciale verbinding toe te voegen: een nieuwe openbare straat. Het was ook de tijd dat niet alleen Hudson’s Bay zich vestigde in Tilburg, maar ook acht nieuwe huurders een plek vonden aan het Pieter Vreedeplein. In 2018 volgde Primark het voorbeeld, met een grote vestiging aan de Stadhuisstraat (inmiddels overigens weer ingekrompen).

In 2021 werd het nieuwe Stadhuis geopend, gevolgd door een nieuwe Stadswinkel in 2021. Daarnaast worden de nodige woningen aan het gebied toegevoegd, waaronder een woontoren met 130 appartementen. De realisatie van dit woongebouw liep de nodige vertraging op omdat het betreffende bestemmingsplan in 2023 vernietigd werd door de Raad van State, een vernieuwde versie is inmiddels wel vastgesteld. Daar staat tegenover dat bij het sluitstuk van de operatie – de opening van de vernieuwde Emmapassage in 2022 – alle winkels in het kernwinkelgebied waren verhuurd.

Terugkijkend is de vernieuwing van het Tilburgse kernwinkelgebied het resultaat van een bijzondere samenwerking tussen overheid en markt. De PPS kreeg in 2017 gestalte in de vorm van een afsprakenkader dat op één A4 paste. Op basis daarvan hebben zowel gemeente als markt een actief verwervingsbeleid gevoerd. Kort daarvoor had Wereldhave zich al een majeure vastgoedpositie van 30.000 m2 verschaft, die later doorgroeide naar 60.000 m2. Het laat maar weer eens zien dat een succesvolle transformatie in een naar eigendom versnipperd gebied staat of valt met doorzettingskracht en met vertrouwen tussen de partners in de samenwerking.

De gemeente Tilburg heeft inmiddels een indrukwekkende staat van dienst opgebouwd van het samenwerken met private partijen. Of het nu met 12 marktpartijen is in de Piushaven of met één grotere partij zoals Wereldhave bij het City Center, het lukt de gemeente om voortgang te realiseren en de stad te versterken met nieuwe programma’s – ook in crisistijd. Inmiddels kondigt de volgende parels in de ketting zich alweer aan, zoals met het Koningsplein dat de komende jaren een transformatie ondergaat naar een natuurinclusief stadspark. Dat gebeurt in samenwerking met ontwikkelende belegger Amvest en TBV Wonen, met steun vanuit het Rijk. Vergelijkbaar is de aanpak van het Louis Bouwmeesterplein, waar BPD Gebiedsontwikkeling werkt aan een omvangrijk woningbouwprogramma en de gemeente Tilburg volop mee-investeert. Op deze manier raken de verschillende onderdelen binnen de Tilburgse binnenstad steeds beter verbonden en versterkt Tilburg haar positie als stad en binnen de regio.