Hechte buurtschappen vragen gecombineerde inzet van bewoners en ontwikkelaars

Gebiedsontwikkelingen hebben steeds meer aandacht voor het faciliteren van gemeenschappen en ontmoeting. Door voldoende groen, voorzieningen en buurtfaciliteiten, weten bewoners elkaar te vinden en kijken ze gemakkelijker naar elkaar om. Daarmee kunnen gebiedsontwikkelingen bijdragen aan gezonde leefomgevingen en bewoners. Wel wordt een andere kijk op de gebruikelijke kosten en baten gevraagd. En in het verlengde daarvan een betere samenwerking tussen het sociale en fysieke domein.

De integratie van gemeenschapsvorming in woonconcepten is niet nieuw. Denk aan de ‘Knarrenhoven’ waar senioren tussen de zestig en tachtig samenwonen op kleine hofjes, waar bewoners bewust kiezen voor gemeenschap. Door het leeftijdsverschil kunnen ze elkaar waar nodig ondersteunen. Of neem de Maanwijk Leusden, waar slimme technologie de CO2 en luchtkwaliteit meet maar en passant ook met buurtapps de bewoners verbindt.

Ook adviesbureau en conceptontwikkelaar Cittanova streeft met het ‘Waaranders’ woonconcept ernaar om het sociaal en fysiek domein te integreren en de juiste voorwaarden te creëren voor sterke gemeenschappen. Het concept, bedacht door stedenbouwkundig ontwerper Dick Koster, schept kleine gemeenschappen op buurtniveau. Bewoners worden door het ontwerp van de gemeenschappelijke ruimtes en faciliteiten uitgenodigd om elkaar buitenshuis te ontmoeten. Dat gebeurt bijvoorbeeld door gezamenlijk het groen en de moestuin te onderhouden, elkaar te spreken in de buurtschuur of deel te nemen aan de diverse activiteiten georganiseerd door bewoners zelf. Bijzonder is de diversiteit in leeftijden en woningtypes, waardoor bewoners iets voor elkaar kunnen betekenen.

Nadruk op collectief

In de Waaranders buurtschappen – in Heerhugowaard, Zwolle en Dronten werden de eerste drie buurten de afgelopen jaren gerealiseerd – bieden de weelderige groene hoven een plek voor de buurt om samen te komen. Bewoners kiezen bewust voor een buurt waarin de gemeenschap voorop staat. Zo zijn bijvoorbeeld de grenzen tussen de privétuinen en gemeenschappelijke tuinen subtiel en is het de taak van de bewoners zelf om het collectieve groen te onderhouden. In de buurtschuur in het midden van de wijk vinden vele buurtactiviteiten plaats waar bewoners aan kunnen deelnemen.

De grote diversiteit aan woningtypes, van starterswoningen tot gezinswoningen en seniorenwoningen, zorgt voor een bewonersmix die leidt tot ‘samenredzaamheid’: waar mogelijk ondersteunen de verschillende generaties bewoners elkaar. In de Kastanjetuin in Zwolle en Hugo’s tuin in Heerhugowaard is ook de combinatie met zorgwoningen gemaakt: bewoners die zelfstandig, maar met begeleiding wonen. Ook deze bewoners dragen naar eigen vermogen bij aan de gemeenschap en nemen deel aan de activiteiten.

Niks moet, alles mag

Voor een optimale werking van het concept bevatten de buurten tussen de 50 en 120 woningen, stelt Hilde Stahlie, strategisch adviseur bij Cittanova. Dit is belangrijk om de verbinding tussen bewoners te behouden en het beheer van de gedeelde ruimtes in de buurt onder te verdelen in VvE’s. Cittanova is vanaf de tekentafel betrokken bij het vormen van deze ‘buurtschappen’, waarin bewoners zelf bepalen in hoeverre zij deelnemen aan activiteiten en zich ervoor inzetten. De enige verplichting is de financiële bijdrage aan de VvE, die ook de gedeelde faciliteiten beheert.

“Je mag meedoen, maar je moet niks,” benadrukt Stahlie. “Geven en nemen is het uitgangspunt, maar we snappen ook dat bewoners waarde hechten aan hun privacy.” Zo ontstaat op natuurlijke wijze een groep kartrekkers, die proactief de activiteiten organiseren, maar ook een groep minder betrokken bewoners.

Hoewel er geen verplichtingen zijn, doet Cittanova er wel alles aan om bewoners aan te trekken die bewust kiezen voor gemeenschappelijk wonen. Alle bewoners, zowel de huurders als kopers, schrijven een motivatiebrief en geven aan wat zij bij willen dragen aan de buurtschap en wat hun belang erbij is. Voor oplevering ondersteunt Cittanova de makelaar om de kopers goed in te lichten over het gemeenschappelijke wonen en wat daar allemaal bij komt kijken.

Het doel is om een gevoel van eigenaarschap voor bewoners te creëren en dat de gemeenschap zelf de buurtprogrammering bepaalt. Die is in elke buurt anders. Terwijl er in Zwolle een bibliotheekkastje, een wandelclub en maandelijkse tuindag zijn, kunnen bewoners in Heerhugowaard in het weekend soms uit vele verschillende activiteiten kiezen, van samen soep maken tot kerststukjes knutselen.

Eerste zetje

Hoewel de gemeenschapsvorming en buurtprogrammering vanuit bewoners zelf moeten komen, is in de beginfase Cittanova actief betrokken bij het opstarten en versterken van de gemeenschap. Als de bewoners bekend zijn, lanceert Cittanova de app Area of People waar bewoners elkaar vast kunnen bereiken. Ook kunnen ze hiermee oproepen plaatsen, vragen stellen, activiteiten plannen en er per buurtcommissie aparte groepen aanmaken. Al voor de oplevering van de woningen worden bewoners door Cittanova in co-creatiesessies betrokken bij de inrichting van de gezamenlijke buitenruimtes. Zij ontmoeten elkaar bij deze bijeenkomsten en leggen zo voor de oplevering al de eerste contacten. Gemeenschapsvorming vindt plaats op basis van de ABCD-methode (Asset Based Community Development), waarbij gebruik wordt gemaakt van het menselijk kapitaal en de kwaliteiten van bewoners die aanwezig zijn in de gemeenschap. “In een van onze projecten geeft een schilder nu workshops voor bewoners uit de buurt. Gezamenlijk maakten zij een muurschildering voor de buurtschuur,” aldus Stahlie.

Ook geeft Cittanova volgens Nikè Ruijter, partner bij Cittanova, het eerste zetje door vast de moestuinen in te zaaien en actief ontmoeting te faciliteren. “Wij hebben geleerd: als je een mooie moestuinbak neerzet en de bewoners vertelt om het maar te gaan doen, dan gebeurt het niet. Tot twee jaar na oplevering blijven wij nog betrokken.”

Niet vanzelf

Dit eerste zetje blijkt belangrijk, want het vormen van een gemeenschap gaat niet zonder slag of stoot. Het kost allereerst veel tijd, volgens Stahlie, aangezien de eerste maanden na de verhuizing bewoners druk zijn met klussen en het settelen in hun nieuwe omgeving. Vervolgens moeten bewoners zelf het eigenaarschap nemen over het inrichten en onderhoud van de gedeelde faciliteiten. “Toen de buurtschuur in Heerhugowaard er eenmaal stond, misten er nog tegels. Toen dacht ik: er zijn hier net honderd mensen verhuisd, die hebben vast nog wel wat tegels over. We zoeken steeds naar wat er wel is in de buurt, in plaats van wat we missen,” aldus Stahlie.

Ook volgens Eline van Doorn, bewoner van Hugo’s tuin in Heerhugowaard is het onvermijdelijk dat er in de opstartfase van een buurtschap verdeeldheid is onder de bewoners: “Als groep kenden we elkaar niet, dus het is een uitdaging om alle stemmen uit de buurt te horen. Juridisch delen we het eigendom van de gedeelde grond in de VvE’s en dat is soms best ingewikkeld. Bewoners leveren een financiële bijdrage aan de gedeelde faciliteiten maar krijgen niet altijd wat ze willen. Hierdoor kunnen de emoties hoog oplopen.”

Van Doorn verhuisde in mei 2023 en pakt als voorzitter van de buurtschuurcommissie een actieve rol in het beheer en onderhoud van de buurtschuur en het plannen van activiteiten. Twee keer per maand organiseert de commissie op een woensdag een koffieochtend, waar vooral gepensioneerde bewoners op af komen. Maar ook jonge gezinnen vinden elkaar met een kop koffie in de buurtschuur. Haar commissie is door de algemene ledenvergadering van de VvE zelf aangesteld, en onderhoudt de buurtschuur zelf.

Maar ook in de schuur kan het schuren. Volgens Van Doorn zijn er in de opstartfase van een buurtschap veel keuzes te maken, wat tot verschillende meningen kan leiden. “We zouden bijvoorbeeld graag de akoestiek in de buurtschuur verbeteren, maar die platen kosten duizenden euro’s. Daar is dan niet iedereen het over eens.”

Het komen tot gedeelde normen en waarden is volgens haar essentieel in de gemeenschapsvorming. Dat proces zorgt uiteindelijk voor meer sociale cohesie. En dat is volgens Van Doorn flink nodig: “De tekorten in de zorg en maatschappelijke sector zijn groot. We hebben te maken met individualisme wat zorgt voor eenzaamheid onder jongeren en ouderen. Hier weten we van elkaar hoe het gaat. In mijn deel van de buurt ken ik iedereen bij naam. Als er aan de overkant iemand niet lekker is, dan vraag ik wat ik voor die persoon kan betekenen.”

Sociaal en fysiek

Met deze nadruk op gemeenschap probeert Cittanova de schotten tussen het sociale en fysieke domein te doorbreken. In Zwolle en Heerhugowaard wordt de combinatie gemaakt met begeleid wonen, waar de bewoners van de zorgwoningen ook bijdragen aan het beheer van de buitenruimtes. Ze worden via hun begeleiders toegevoegd aan de buurtapp. In de vorming van het concept dacht Dick Koster al na over de baten van deze kruisbestuiving: waar bewoners die begeleid wonen vaak met busjes worden opgehaald voor dagbesteding, zou begeleiding op locatie veel besparingen op WMO-budgetten kunnen opleveren. Het geld dat overblijft door lagere vervoerskosten kan worden besteed aan een hovenier of een begeleider. Bovendien werken deze zorgbewoners dan in hun vertrouwde omgeving.

Toch blijkt het ‘ontschotten’ van het sociale en fysieke domein nog een uitdaging. Volgens Ruijter komen de nodige uren en kosten voor de gemeenschapsvorming boven op de bouwkosten te liggen, wat ook in tenderaanvragen een uitdaging is. Bovendien schrijven gemeenten volgens Ruijter wel tenders uit waar gemeenschap en informele zorg voorop staan, maar wordt toch nog te vaak van een traditionele grondexploitatie uitgegaan.

Lange termijn voordelen

Voor de financiële haalbaarheid zou er daarom naar de bredere maatschappelijke waarde gekeken moeten worden, in plaats van louter de directe opbrengsten: “De maatschappelijke waarde van een buurtschap betaalt zich jaren later pas uit. Het groen levert gezondheidsvoordelen op en door de gezamenlijke activiteiten kunnen zorgvragen soms in het collectief gedragen worden in plaats van deze bij een professional neer te leggen,” aldus Ruijter. Zeker gezien de tekorten in de zorg zou volgens haar een dergelijke ‘bijvangst’ meer kunnen worden gewaardeerd in gebiedsontwikkelingen.

Ook kunnen gemeenten volgens Stahlie beter de daad bij het woord voegen als het gaat om de sociale ambities in hun tenders: “Op papier vinden gemeenten dit zo belangrijk, maar in de selectiecommissies en -criteria is de maatschappelijke component soms helemaal soms nauwelijks vertegenwoordigd.” Door te investeren in de sociale component, en niet enkel de hoogste prijs voor de grond te vragen, dragen gemeenten bij aan de oplossingen van toekomstige zorg.

Ondanks deze financiële uitdagingen ziet bewoner Van Doorn dat zelfs kleine gebaren, zoals een ontmoetingsavond organiseren voor bewoners, al veel resultaat kunnen hebben. “Omdat er in de beginfase al aandacht was voor onze behoeftes, schepte dat meteen een band. Ook durfden we meteen op elkaar af te stappen. Maar, uiteindelijk zullen wij als bewoners zelf de band verder moeten opbouwen.”