Hedendaagse zelfbouw in de praktijk

Zelfbouw: kwaliteitsimpuls bij gebiedsontwikkeling met vraaggerichte benadering - Deel 2

Ook voor gemeenten en corporaties is zelfbouw interessant, omdat het een bijdrage kan leveren aan het oplossen van maatschappelijke vraagstukken. Zelfbouw zorgt bijvoorbeeld voor meer sociale cohesie en vernieuwing in woonwijken, maar voorziet ook in de behoefte aan woningen met een gunstige én inzichtelijke prijs-kwaliteitsverhouding en aan de woningbehoefte van specifieke doelgroepen.

Collectief zelfbouwproject De Hoornbloem in de gemeente Hoorn

6 twee onder een kapwoningen voor starters in Zwaag

Onbekend maakt soms onbemind, dat gaat zeker op voor de voordelen die gepaard gaan met zelfbouw. De provincie Noord-Holland organiseerde daarom in samenwerking met de gemeenten Amsterdam en Edam-Volendam en het Expertteam Eigenbouw van het Ministerie van BZK in februari 2015 een werkcongres over zelfbouw. Een bijzonder initiatief vanuit drie verschillende overheidsniveaus voor Noord-Hollandse gemeenten en corporaties.

Dit artikel is geschreven naar aanleiding van dit werkcongres, waarin de succesvolle voorbeeldprojecten belicht worden.

verbouw

Verschillende ontwikkelvormen in de praktijk
In het vorige artikel is toegelicht dat zelfbouw geen ingewikkelde ontwikkelvorm is en dat er grofweg twee ‘producten’ binnen zelfbouw te onderscheiden zijn: een grondkavel voor een nieuwbouwwoning of een kluseenheid voor een woning. De uitgifte van de grond of het vastgoed kan op verschillende manieren plaatsvinden; aan de individuele zelfbouwers, aan collectieven (bouwgroepen) of een begeleidend ontwikkelaar als ‘trekker’.

In ieder voorbeeld is de houding en rol van de overheid (gemeente) essentieel voor het welslagen van het project, zoals bij de projecten in Den Haag, Amsterdam en Edam-Volendam naar voren komt.

faciliterend en begeleidend

Houding en rolinvulling overheid
Zelfbouw vraagt een rol van de overheid die niet (over)beschermend en betuttelend is naar haar burgers, maar . Het vraagt om een overheid met die vertrouwt op de zelfredzaamheid van haar burgers en die gelooft dat ze in staat zijn om zelf de goede keuzes te kunnen maken.

Om ‘ondeskundige’ burgers hun eigen huis te kunnen laten ontwerpen en bouwen moet de gemeentelijke overheid noodzakelijkerwijs op een andere manier omgaan met haar grond- en kaveluitgifte. Residueel de kavelprijs vooraf bepalen op basis van een verondersteld bouwvolume kan wel, maar om daarna met elke individuele zelfbouwer de definitieve kavelprijs te bepalen aan de hand van het reële ontwerp, dat is niet op te brengen. Met andere woorden, elke zelfbouwer betaalt voor wat mogelijk en toegestaan is, en niet voor wat er daadwerkelijk gebouwd wordt.
Ook is het voor de gemeente niet op te brengen om actief deel te nemen in het ontwerp- en bouwproces van elke individuele zelfbouwer. Daarom moet vooraf alles geregeld zijn zodat de zelfbouwer na aankoop niet voor verrassingen komt te staan. Voor de start van de verkoop regelt de gemeente het bestemmingsplan, de grondlevering, de buurtconsultatie en de besluitvorming, na de verkoop faciliteert ze vooral in kennis, informatie en service bij de behandeling van de vergunning e.d. Dit betekent een tijdsinvestering vooraf die zich later terug verdient.

In het ontwerp- en bouwproces zijn de verantwoordelijkheden van de zelfbouwer en de gemeente over het algemeen strikt gescheiden. Dat is anders dan bij de traditionele methodiek, waar de residuele grondprijs uiteindelijk wordt gebaseerd op wat er gebouwd wordt en het ontwerp, het bestemmingsplan en de uitvoering in samenwerking tot stand komen. De verantwoordelijkheden in de traditionele methodiek lopen door elkaar heen en dat is voor complexe opgaven belangrijk en noodzakelijk. Voor opdeelbare kavels met vaste regels in een voorspelbaar proces is dit minder het geval. Een combinatie van beide methodieken is toegepast door de gemeente Den Haag in Laakhaven West van Den Haag.

Zelfbouw als katalysator van gebiedsontwikkeling

Den Haag – Laakhaven West
In het ontwerp- en bouwproces zijn de verantwoordelijkheden van de zelfbouwer en de gemeente over het algemeen strikt gescheiden. Dat is anders dan bij de traditionele methodiek, waar de residuele grondprijs uiteindelijk wordt gebaseerd op wat er gebouwd wordt en het ontwerp, het bestemmingsplan en de uitvoering in samenwerking tot stand komen. De verantwoordelijkheden in de traditionele methodiek lopen door elkaar heen en dat is voor complexe opgaven belangrijk en noodzakelijk. Voor opdeelbare kavels met vaste regels in een voorspelbaar proces is dit minder het geval. Een combinatie van beide methodieken is toegepast door de gemeente Den Haag in Laakhaven West van Den Haag.

Laakhaven-West is een voormalig bedrijfsterrein. Het gebied is opgeknipt in bouwkavels waarbij voor elke kavel een ‘kavelpaspoort’ is gemaakt met een vaste kavelprijs (niet onderhandelbaar, net als bij zelfbouw), vaste regels en een vaste procedure (zonder voorverkooppercentage en met bouwplicht). In elk kavelpaspoort was opgenomen aan welke voorwaarden moest worden voldaan om uiteindelijk als kleinste deeltje (de kavel) de bijdrage te kunnen leveren aan het grotere geheel (het gebied). Waaronder ook een kavel voor een woontoren van 70 meter hoog. Met elke kavel wordt het gebied organisch ontwikkeld en krijgt het steeds meer structuur en invulling.

De kavels waren toegankelijk voor burgers die hun eigen huis wilden bouwen, voor ondernemers die hun eigen bedrijf of woningen voor de verhuur of verkoop wilden bouwen, en voor ontwikkelaars die er hun eigen bouwplan wilden realiseren. Per kavel zijn uitgifteregels bepaald zoals ‘er geldt wel of niet een zelfbewoningsplicht.’ of ‘er kunnen maximaal 20 kavels worden afgenomen.’ Het gevolg is dat er binnen de systematiek van zelfbouw een veelheid aan initiatieven samenkomt met allemaal verschillende (soorten) investeerders. En een snellere realisatie doordat er meer variatie in het aanbod zit, het voor iedere investeerder belangrijk is om tempo te maken en er niet een gebiedsontwikkelaar is die concurrentie met zichzelf wil voorkomen. Wat ook mee speelt bij het hoge tempo: de gemeente hoeft na start van de verkoop alleen nog maar de termijnen van de contracten in de gaten te houden, de vergunningen te verstrekken (binnen 8 weken) en de grond op tijd te leveren.

Zelfbouw als vraaggericht aanbod: Edam-Volendam – de Broeckgouw

Zelfbouwers zijn geen herkenbare pressiegroep. Potentieel geïnteresseerden in zelfbouw, volgens recent onderzoek minstens 18 procent van de woningzoekenden, hebben minder toegang tot gemeenten voor ontwikkellocaties dan traditionele partijen als corporaties of ontwikkelaars. Bij het bewerkstelligen van een vraaggericht woningaanbod ligt hier een (volkshuisvestelijke) rol voor de gemeente. In ieder geval voor de gemeente Edam-Volendam, waar zelfbouw bereikbaar is voor iedereen.

Wethouder Marisa Kes van Edam-Volendam opende het werkcongres met de boodschap dat haar gemeente een woningprogramma realiseert, dat aansluit bij de woonwensen én mogelijkheden van de woningzoekenden. Dit zonder afhankelijk te zijn van commerciële ontwikkelaars. De laatste jaren ontwikkelt de gemeente een omvangrijke nieuwbouwlocatie, met daarin een sterk groeiend aandeel aan zelfbouwkavels.

In Edam-Volendam zijn de recent ontwikkelde zelfbouwprojecten allen als een traditionele vorm van (collectief) particulier opdrachtgeverschap te kenmerken; kavels die door de gemeente worden verkocht aan particulieren, waarop al dan niet gezamenlijk grondgebonden woningen worden gerealiseerd. De categorieën variëren van vrijstaande villa’s tot rijwoningen voor starters. De gemeente voert over de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk ‘de Broeckgouw’ volledig zelf de regie. Daardoor was reeds sprake van een ingerichte projectorganisatie, waar ook de begeleiding van de CPO-ontwikkelingen voor een deel zijn ondergebracht.

De Broeckgouw, een wijk van circa 1.100 woningen, krijgt gestalte door een vraaggerichte benadering. De gemeente inventariseert de woonwensen en brengt de mogelijkheden van de woningzoekenden in kaart. Op basis daarvan worden kavels en woningen in verkoop gebracht. Door deze werkwijze komt in kaart hoe groot het animo is voor zelfbouw. De regionale woningzoekenden hebben daarbij een duidelijke voorkeur voor nieuwbouw, grondgebonden woningen in een dorpse sfeer. Inmiddels is ook de doelgroep ‘vitale senioren’ met specifieke woonwensen steeds meer in beeld.

Zelfbouwlocaties komen door het bieden van maatwerk snel ‘vol’ met kopers, waardoor iedere ontwikkeling voortvarend van start is gegaan. Gefaseerd ontwikkelen is bovendien toepasbaar; zodra een bouwblok (iedere grootte mogelijk) verkocht is, start een ontwikkeling.
De succesvolle realisatie van projecten werkt bovendien als een vliegwiel voor volgende uitgiftes. Inmiddels zijn sinds 2010 al 2 bouwstroken met vrije kavels verkocht en 5 locaties met CPO- kavels. Het grootste deel hiervan is al gerealiseerd.

kunnen

Bij de uitgifte van zelfbouwkavels is voor iedere locatie sprake van vergelijkbare voorschriften; het bestemmingsplan met bouwmogelijkheden per woningtype, de welstandscriteria die voor de hele woonwijk zijn vastgesteld, de grondprijs die per kaveltype vastligt per vierkante meter en de richtlijnen voor het te doorlopen ontwikkelproces. De gemeente biedt begeleiding gedurende het gehele ontwikkelproces, waar de kopers gebruik van maken. Er is een goed bereikbaar loket voor ingericht dat als aanspreekpunt voor iedere ontwikkeling kan fungeren.

Bestaand vastgoed in Amsterdam; de ‘kluseenheid’

De hoeveelheid leegstaand vastgoed in Nederland neemt steeds meer toe. Met zelfbouw in leegstaande gebouwen zijn op veel plekken goede resultaten behaald. Dat kan op verschillende manieren, maar Amsterdam verkoopt het vastgoed vooral ‘in de bestaande staat’, voornamelijk aan collectieven. In Amsterdam zijn vrijwel alleen positieve ervaringen met de zogenoemde bouwgroepen; particulieren schrijven zich gezamenlijk in om scholen, kerken en andere bijzondere locaties te transformeren tot woningbouw. Bij tenders die de gemeente hiervoor organiseert, vormen duurzaamheids- of sociale ambities een onderdeel van het gunningsbesluit. Daardoor profiteert de buurt “mee van de ontwikkeling van de bouwgroep”. Niet voor niets stelde wethouder Laurens Ivens op het congres dat “ook bij een aantrekkende woningmarkt, waarbij ontwikkelaars weer in beweging komen, de gemeente Amsterdam ruimte wil blijven bieden aan bouwgroepen om in eigen beheer hun woning te realiseren”.

Voor...

Na...

Op het congres sprak zelfbouwer Marjolein Cazemier. Zij heeft in de bouwgroep CPO Ons Dorp een oude school getransformeerd tot individuele woningen met een hoge duurzaamheidsambitie. Foto CPO ONS DORP in Amsterdam

Zelfbouw als aanjager van gebiedsontwikkeling – Buiksloterham in Amsterdam

Buiksloterham maakt deel uit van de Noordelijke IJ-oever, dicht bij de Amsterdamse Binnenstad. Net zoals Laakhaven-West in Den Haag, was Buiksloterham ooit volledig industrieterrein. De gemeente heeft gekozen voor een geleidelijke transformatie van dit gebied naar een woon-werkgebied. Het aanbod voor eigenbouw is ruim met kavels voor individuen en bouwgroepen, al dan niet in combinatie met werken aan huis.

Opvallend aan het project in Buiksloterham is dat, door de voorspoedige uitgifte van de eigenbouwkavels in dit gebied, andere projecten van grote partijen die eerst niet van de grond kwamen vlot zijn getrokken. Zo vervult eigenbouw een rol als aanjager van de verdere gebiedsontwikkeling.

Duurzaamheid speelt een centrale rol in de transformatie van Buiksloterham. De selectie voor de eerste kavels voor reguliere projectontwikkeling is volledig op duurzaamheid geweest en eigenbouwers kunnen op subsidie rekenen als ze duurzaamheid inpassen in hun bouwplannen. De gemeente Amsterdam is positief qua ervaringen: “In de dagelijkse praktijk blijkt dat we niet streng hoeven te zijn. De zelfbouwers in Buiksloterham nemen veel initiatief, delen hun kennis en kunde en werken graag en goed samen. Ze streven naar een leefbare buurt, een goed leefklimaat en duurzaamheid en gaan hier uit zichzelf verder in dan het Bouwbesluit afdwingt.”

Conclusies en aanbevelingen uit het werkcongres

De sprekers op het werkcongres zelfbouw waren met elkaar eens; kies als gemeente bewust voor een evenwichtig en goed woningbestand met zorg voor de omgeving, zonder je (alleen) door winstmaximalisatie te laten leiden. De ervaring daarbij leert: de latente vraag naar zelfbouw wordt vooral zichtbaar als geschikte locaties beschikbaar en bekend zijn. Kortom, gelegenheid schept de bouwer. Ervaring leert bovendien dat het belangrijk is een diversiteit aan locaties aan te bieden, divers qua ligging, oppervlak, programma en prijs. Dit om zo goed mogelijk aan de (uiteenlopende) wensen van de zelfbouwers tegemoet te komen. Sommigen willen optimale keuzevrijheid, anderen moeten juist wat op weg worden geholpen. Sommigen willen zo veel mogelijk laten doen, anderen klussen juist zo veel mogelijk zelf.

Praktische lessen

De afgelopen vijf jaren zijn er praktische lessen opgedaan, om zelfbouw een grote(re) kans van slagen te geven.

• De groep consumenten die (een zekere mate van) keuzevrijheid wil in de eigen woning, is veel groter dan we denken. De afgelopen periode is de vraag harder gegroeid dan dat locaties beschikbaar gesteld konden worden. Inmiddels worden locaties met maatwerk aangeboden, om flexibiliteit in kavelaanbod te bewerkstelligen en slim te kunnen faseren.
• Voor zelfbouw is een bestuurlijke ambitie en een voorinvestering in de ambtelijke organisatie nodig. Bestuurders moeten bewust kiezen om bewoners de ruimte te geven. Niet alleen in Edam-Volendam is die bestuurlijke ambitie aanwezig, ook elders in Nederland zijn er positieve ervaringen, waaronder in Wijk bij Duurstede, “waar het startpunt altijd is; wat wil de woningzoekende?”.
• Zelfbouw is kansrijk voor iedere doelgroep en zowel in stedelijke als meer landelijke omgeving. Niet alleen de veelal gelijkgestemde starters zijn – bij uitstek – geschikt voor CPO, maar ook senioren, zorg gerelateerde doelgroepen of woningzoekenden met grote(re) gezinssamenstelling.
• Duidelijke en simpele kaders en contractvoorwaarden (vooraf) leiden tot het wegnemen van onzekerheden bij niet alleen kopers, maar ook financiers, en daarmee tot voortvarender ontwikkelingen. Collectieve projecten zijn doorgaans succesvoller bij gelijkgestemde groepen, vooral met goede start en procesbegeleiding.

Uitnodiging

Gemeenten worden uitgenodigd om zelfbouwers te faciliteren. Het biedt teveel voordelen en het past meer dan ooit in de huidige tijdsgeest: een gemeente kan er niet omheen, zelfbouw in een stad of dorp is onafwendbaar. De vraag is er en de locaties zijn te organiseren. Dat hoeft niet zonder hulp en opgedane ervaringen uiteraard. Het Expertteam Eigenbouw van het ministerie van BZK begeleidt gemeenten die de ervaring nog missen (hiervoor kan een expert worden ingeschakeld). Diverse gemeenten als Amsterdam, Edam-Volendam en Den Haag delen ook graag hun ervaring en kennis. De Provincie Noord-Holland stimuleert zelfbouw en vervult de rol van kennismakelaar en aanjager. Omdat collectieven in de opstartfase kosten maken waarvoor niet of nauwelijks hypotheekmogelijkheid is, verleent de provincie subsidies en leningen gedurende de initiatief- en planontwikkelingsfase. De regeling van de provincie laat zien dat met relatief weinig procesgeld collectieven enorm geholpen worden hun woonwensen te realiseren. De subsidie verlaagt de instapdrempel en verkleint de financiële risico’s voor zelfbouw groepen. Ook stimuleert de provincie gemeenten, woningcorporaties en andere partijen om de randvoorwaarden in locaties, financiën en kennis te creëren. Meer weten? Klik hier.