BCI: maak van functiemenging geen doel op zich

In veel steden is er al volop sprake van functiemenging. Van oudsher zijn economische activiteiten vaak gevestigd op bedrijventerreinen, kantorenlocaties of in winkelgebieden. Maar steeds vaker verspreidt de bedrijvigheid zich over de hele stad. De strijd om de ruimte is door deze ontwikkeling de afgelopen jaren nog heviger geworden. Want tegelijkertijd speelt de forse opgave op de woningbouwmarkt en is de beschikbare ruimte voor bedrijvigheid in en rondom de stad alleen maar schaarser aan het worden. 

Toch is functiemenging in steden voor veel stedenbouwkundigen nog vooral een opgave waarbij bedrijfslocaties getransformeerd worden naar woningbouw. In de praktijk blijkt dat bedrijven niet eenvoudig uit te kopen of te verplaatsen zijn, waardoor er lange procedures ontstaan. Er wordt nog te weinig doordacht gehandeld bij het combineren van wonen, werken en voorzieningen in steden. Om daarin succesvol te zijn – dus een gedragen plan realiseren dat ook uitvoerbaar is – moeten planontwikkelaars vaker de ruimtelijk-economische bril opzetten.

Beter functioneren

Onderzoek van Buck Consultants International toont aan dat gemengde woon-werkgebieden in steden juist tot innovatiemilieus kunnen leiden die attractief worden gevonden door kennistalent. Bovendien leidt een juiste mix van wonen en werken tot een betere benutting van ov en een groter draagvlak voor diverse voorzieningen. Deze ontwikkeling krijg je niet voor elkaar met alleen het plannen van meer woningen in de stad. Er moet met een bredere blik gekeken worden naar het behouden of inpassen van economie in steden door rekening te houden met de korrelgrootte en het te hanteren schaalniveau. 

Ondanks dat die indruk tegenwoordig vaker wordt gewekt, moet functiemenging geen doel op zich zijn. Ze is vooral een instrument om deelgebieden in steden beter te laten functioneren, zodat er nieuwe kansen ontstaan voor inwoners en bedrijven. Deze ontwikkeling kan worden gerealiseerd door gebruik te maken van ons zogeheten BIAP: het BCI Integraal afwegingskader op planlocatieniveau.

BIAP (bron: Buck Consultants International, 2020)

In stap 1 worden de (omgevings)visies van steden en regio’s als vertrekpunt genomen. Deze visies formuleren wel ambities voor de toekomst, maar bevatten vaak nog weinig concrete beelden van wonen en werken op planlocatie-niveau (zoals een woonwijk of een binnenstedelijk bedrijventerrein). Maar juist op dat planlocatie-niveau vindt de strijd om de (binnen)stedelijke ruimte plaats.

Puzzelstukken

We hebben in recente projecten gemerkt dat voor een multifunctionele gebiedsontwikkeling stap 2, het analysekader, essentieel is. Het profiel (of het DNA) van het gebied en de relaties met omliggende gebieden zijn van groot belang om de functies wonen, werken en voorzieningen ieder afzonderlijk goed te analyseren. Wat zijn de ontwikkelkansen voor deze drie functies? Is er urgentie en is er een markt? Wat zijn eventuele negatieve externe effecten, zoals mmilieuhinder en verkeersoverlast? 

Vervolgens wordt geanalyseerd of onderdelen van wonen, werken en voorzieningen met elkaar ‘mengbaar’ zijn. Als laatste analysestap wordt per functie bepaald wat de haalbaarheid is. Uiteindelijk zorgt het doorlopen van deze stappen voor haalbare ‘puzzelstukken’ die wel, deels of niet met elkaar gecombineerd kunnen worden.

Analysekader voor planlocatie (bron: Buck Consultants International, 2020)

Dat combineren van puzzelstukken vindt in stap 3 plaats. Door het 'puzzelen' ontstaan er drie tot zes ontwikkelingsvarianten waarmee in het gebied verschillende accenten gelegd kunnen worden (zie onderstaande figuur). Deze varianten zijn zodanig opgezet dat bestuurders, het bedrijfsleven en overige stakeholders een beeld kunnen vormen en zich uit kunnen spreken.

Illustratieve ontwikkelingsvarianten (bron: Buck Consultants International, 2020)

Deze varianten worden in stap 4a opnieuw beoordeeld met het verzamelde materiaal. Op basis van wenselijkheid (wat zijn echte kansen voor functiemening in het deelgebied), haalbaarheid (markt, financieel, flexibiliteit), draagvlak (stakeholders, politiek) en risico’s (kosten en timing) wordt een afweging gemaakt. Die beoordeling leidt er toe dat enkele ontwikkelingsvarianten boven komen drijven. 

Voor de uiteindelijke keuze van een ontwikkelvariant zijn ‘leidende principes’ geformuleerd in stap 4b. Deze zijn van belang voor de vraag hoe in de praktijk met functiemenging om te gaan. Daarbij kan worden gedacht aan maximale intensivering van functies (efficiënt ruimtegebruik), maar ook aan de realisatie van planonderdelen op korte termijn met gedekte financiering. Andere mogelijkheden zijn de benutting van bestaand vastgoed boven nieuwbouw of de aantoonbare versterking van attractiviteit van de stad vanwege een te creëren innovatiemilieu.

Resultaat

De eerste toepassingen van de BIAP-aanpak laten zien dat inhoud en proces goed op elkaar afgestemd zijn en dat daardoor de doorlooptijden van planvorming stevig ingekort kunnen worden. De besluitvorming over de invulling van planlocaties (stap 5) kan binnen twee jaar worden afgerond. Dat komt doordat al direct door de politiek en stakeholders ambities kunnen worden benoemd vanuit de visie op de stad. Daarna breekt een periode aan van ‘rust aan het front‘, omdat de kansen voor de mengbaarheid van diverse functies worden geanalyseerd. Politiek en stakeholders hebben vervolgens een duidelijke inbreng bij het beoordelen van de mogelijke ontwikkelingsvarianten. Daarna kan de finale keuze worden gemaakt.

Het BIAP-afwegingskader is toegepast in enkele projecten en het heeft geleid tot vernieuwende en herkenbare gebiedsconcepten die aansluiten op de kracht en de ligging in het gebied. Bijvoorbeeld in Ede en Den Bosch, waar functiemenging van werken en voorzieningen in karakteristieke bouwblokken plaatsvindt met daarnaast afzonderlijke woningbouw in de nabijheid van een (verbeterde) ov-locatie. Een interessant voorbeeld is ook de herprofilering van een binnenstedelijk terrein in Nijmegen, waar kleinschalige bedrijvigheid uit verschillende branches gecombineerd is met woningbouw aan de randen van het gebied.

Cover: Wikimedia Commons