Herbestemmen als gebiedsopgave

“Leegstand is geen tijdelijk fenomeen”, zo startte Hans Tijl (directeur Ruimtelijke Ontwikkeling directoraat-generaal Ruimte en Water Ministerie I&M) de middag. De open oproep leverde 99 inzendingen op. De vraag naar de meerwaarde van een gebiedsgerichte aanpak in plaats van een objectgerichte aanpak stond centraal. 3 geselecteerde teams hebben samen met lokale partijen gewerkt aan een gebiedsgerichte aanpak. Tijl benadrukt dat de presentaties van van de casestudy's duidelijk géén eindpunt zijn, maar een startpunt voor een vervolgtraject.

Jannemarie de Jonge (partner bij Wing) ging na deze inleiding in op een analyse van de ingezonden ideeën. Kort vatte zij een aantal dominante denkrichtingen samen die in veel inzendingen terug kwamen; maatschappelijk vastgoed, sociaal kapitaal, financieringsconstructies (bijvoorbeeld co-financiering), adaptiviteit, regelgeving en waarderingsgrondslag. Er bleek veel aandacht te zijn voor interactie. Daarnaast noemde ze dat er grote verschillen zaten in de aanpak van ontwerpend onderzoek en onderzoekend ontwerpen.

Job Roos (Braaksma & Roos) lichtte de eerste case toe, het plan “Valuelab” voor de internationale zone in Den Haag. Hun multidisciplinaire team heeft in dit plan de door Roos genoemde ‘genius loci’ zo goed mogelijk proberen te combineren met het internationale karakter van de stad. Roos definieert de nieuwe leegstandsstrategie als een zoektocht naar een nieuwe waarderingsstrategie. Door gebruik te maken van mental maps zijn ‘waardekaarten’ ontwikkeld. Deze methode kreeg verder vorm door het stapelen van deze kaarten en het creëren van een zogenoemd ‘waarde landschap’. Dit kan houvast bieden voor mogelijke investeringen, zo stelt Roos. In een verdere uitwerking van de deelgebieden World Forum, Scheveningse Bosjes en de Plesmanweg is getracht een ontmoeting te creëren tussen de internationale en de lokale stad.

Het waardelandschap (klik voor vergroting)

“En we hebben het gebied ook direct een nieuwe naam gegeven, het Spuikwartier” zei Huub Kloosterman (Urban Xchange) over hun inzending voor Dordrecht. Kloosterman lichtte hun methodiek toe als een stip op de horizon. De identiteit van het gebied is door het ontwerpteam beschreven en dit wordt versterkt door middel van de ontwikkeling van de afzonderlijke gebouwen. Hij benadrukt dat hun product geen plan of een ontwerp is, maar een beweging en een aanzet tot gebiedsidentiteit. Het is belangrijk om kwaliteiten van het gebied te zoeken en deze te koppelen aan initiatiefnemers. De boodschap? Zoek in dit soort gebieden waar de energie zit, stap daarna in lokale netwerken en begrijp wat de drijfveren zijn. De overheid moet partijen bij elkaar brengen en richting geven. Een heldere visie voor het gebied en een ruimtelijk concept kunnen hier bij helpen. Na de vraag of dit nou een generieke oplossing is antwoordt Kloosterman; “we bieden een specifiek verhaal voor deze locatie, maar deze procesbenadering kan zeker ook elders toegepast worden.”

Samenvatting Dordrecht (klik voor vergroting)

Tot slot vertelde Marco Broekman (Karres & Brands) over hun inzending voor de regio Achterhoek. Hij startte zijn presentatie met vier speerpunten die een belangrijke rol spelen in hun voorstel; het onzichtbare zichtbaar maken, het verschil maken, van herbestemming naar 100% doorbestemming en samenwerking (noaberschap). Hij benadrukt dat de transitie waarin de Achterhoek verkeerd breder is dan alleen krimp. Voor een oplossing zijn regionale samenwerking en lokaal maatwerk essentieel. Zij hebben geprobeerd aanbod, de kwaliteiten en ambities van de regio en initiatiefnemers aan elkaar te koppelen. Ook hier is gewerkt met ‘waardekaarten’. Kaarten op verschillende thema’s worden over elkaar gelegd en geven een beeld van de regio. Dit leidde tot een aantal scenario’s over de omgang met leegstand in het gebied. Uiteindelijk stellen ze drie aanpakken voor; herbestemmen, vrijgeven & experimenteren en slopen. Deze hebben ze uitgewerkt in twee locaties binnen de Achterhoek; Bredervoort en Gaanderen. Broekman sloot af met de aanbeveling niet alleen gebiedsgericht te werken maar vooral ook ketengericht; door alle partijen uit de keten met elkaar te verbinden.

De triage (klik voor vergroting)

Eric Luiten (Rijksadviseur Landschap en Water), Hans Tijl en Yvonne van der Brugge (directeur bij het Rijksvastgoedbedrijf) sloten de middag af. Luiten typeerde de drie ontwerponderzoeken als ‘onvoltooide symfonieën’. Het zijn stellingen die als veronderstellingen verder uit kunnen worden gewerkt. Ook voegt hij aan het ‘triage-systeem’ van Stroink nog het belang van in- en uitzoomen toe. Dit belang wordt later in de discussie door Hans Tijl bevestigd. Deze middag zijn de herbestemmingsopgaven in de context geplaatst en blijkt het wisselen van schalen van groot belang. Het volume van de opgaven maakt duidelijk dat de opgaven zo groot zijn dat je zeker naar het totale gebied moet kijken, maar ook naar het gebouw, constant schakelen dus. Luiten is duidelijk over wat hij mist; de balans tussen ‘beweren en bewijzen’. Volgens Luiten zitten de voorstellen nog te veel op beweren en niet op bewijzen. "De inzendingen zijn een heel goed begin, er is veel materiaal en het is nu tijd om door te pakken", aldus Tijl.

Er werd geconcludeerd dat we voor een nieuwe opgave staan waar andere ruimtelijke spelregels gewenst zijn. Deze zijn nu nog niet scherp genoeg. We moeten af van de ouderwetse reflexen. Ook werd benadrukt dat het belangrijk is om het gesprek wat er deze middag gevoerd is ook buiten te voeren. Dit thema staat nog te weinig op de politieke agenda. Yvonne van der Bruggen sloot daarbij aan door te noemen wat er op de agenda van het Rijksvastgoedbedrijf komt. Samenwerking en transparantie (welk vastgoed, welk beleid voeren we) zijn daarbij sleutelwoorden.

Zie ook:

- Verslag CRA-symposium tijdens IABR: ’Diversiteit van leegstand’
- Artikel Maatschappelijk rendement koppelen aan financieel rendement bij de afstoot van Rijksvastgoed
- Essay Rudy Stroink De gevolgen van de verkoop van een grote portefeuille overheidsgebouwen en de argumenten voor een andere aanpak