Nieuws Woningmarkten speelden een kritische rol in de aanloop tot de start van de financiële crisis in 2008. Schulden liepen gestaag op en risico’s groeiden. Regelingen zoals de hypotheekrente-aftrek zorgen ervoor dat het investeren in steeds duurder wordende woningen aantrekkelijk is. Het financieel systeem bouwt op stijgende huizenprijzen. Dat kan zo niet langer, het is tijd voor verandering, aldus Gavin Wood. Wood gaf op 21 april als gastprofessor een lezing over de financiële crisis en de toekomst van huiseigenaarschap. Volgens Wood zijn er twee acties nodig. Één: een meer gelijke verdeling van de risico’s over de afnemers en de verschaffers van leningen. Twee: een hervorming van de belastingregelingen rond hypotheken.
Grote leningen, ongelijke risicoverdeling en belastingregelingen leiden tot een inherent onstabiele markt
Meer koop dan huur
In de afgelopen decennia neemt het aantal woningeigenaren meer toe ten opzichte van het aantal huurders. In Nederland waren huurders voorheen in de meerderheid, maar dat is niet langer het geval. Dezelfde trend vindt plaats in de meeste OECD landen. Overheden proberen huiseigenaarschap te stimuleren door middel van belastingvoordelen voor kopers. Dit maakt de drempel tot de woningmarkt lager dan ooit tevoren. De reden voor deze voordelen is dat woningeigenaren een lagere druk vormen op de verzorgingsstaat. Door de staat van de wereldwijde markt en de wens om competitief te blijven, zijn overheden genoodzaakt om kosten te beperken.
Huurders hebben een constante druk, zij betalen ieder maand een vast bedrag dat relatief weinig verandert door de jaren. Kopers krijgen daarentegen in het begin van hun ‘wooncarrière’ te maken met grote druk, dat afneemt door de jaren (hypotheek afbetaald, woningen zijn geheel naar wens). Hierdoor leunen kopers minder zwaar op de verzorgingsstaat dan huurders. Overheden willen graag dat mensen een woning kopen. Een koopwoning kan immers gezien worden als een spaarpot dat eigenaren een appeltje voor de dorst biedt.
Huishoudens met een lager inkomen kunnen eerder een woning kopen door regelingen van de overheid. Daarnaast zijn veel hypotheken verkrijgbaar waarin het opgespaarde kapitaal, dat voorheen vastzit in het vastgoed, vrij eenvoudig kan worden opgevraagd. Een woning wordt daardoor meer liquide. In de aanloop tot de crisis werd het steeds aantrekkelijker voor banken om hypotheken te verlenen aan mensen, ook aan mensen die niet geheel kredietwaardig zijn. Al deze factoren leidden tot een enorme instroom van kapitaal in de woningmarkt. Woningwaarde steeg hard.
Alle risico’s op de koper
Bij de aankoop van een woning en het afsluiten van een hypotheek, worden alle risico’s op de koper geplaatst. De verschaffer van de lening spreekt een vast bedrag af, terwijl als de woningprijs omlaag gaan, de lener (een deel) van zijn investering verliest. In de afgelopen decennia is de schuld/inkomen verhouding sterk gestegen. Begin jaren ’90 was de totale hypotheekschuld in OECD landen ongeveer gelijk was aan het jaarinkomen. Dat is ook nodig om de steeds duurder wordende woningen te kunnen financieren. Twee decennia later is de schuld in de meeste landen meer dan twee keer zo hoog als het jaarinkomen. De risico’s voor individuele leners worden onredelijk hoog. Mensen die een grote lening afsluiten zijn juist minder vermogend dan mensen die een kleiner bedrag lenen. Mensen die veel geld hebben hoeven veel minder of helemaal niet te lenen. Minder vermogende mensen meer onder druk te staan bij schommelingen in de marktwaarde van hun bezittingen.
Voorbeeld 1: Eigen vermogen bij waardedaling woning met een grote lening
‘Hervorming van het financieel stelsel nodig om woningmarkt en economie staande te houden - Afbeelding 1’
Voorbeeld 2: Eigen vermogen bij waardedaling woning met een kleine lening
‘Hervorming van het financieel stelsel nodig om woningmarkt en economie staande te houden - Afbeelding 2’
Aanloop tot crisis
Mensen wiens vermogen is verdampt, lopen weg en komen hun betalingen niet meer na. Dit gebeurde in de jaren vlak voor de crisis. Banken komen daardoor in problemen en zijn bereid om de woningen met verlies te liquideren. De lagere prijzen slaan over op woningen in de buurt, en plots zijn woningen minder waard dan de eigenaren hadden verwacht. Zij verliezen hun vermogen. De lokale woningmarkt valt ineen. Dit heeft weer effect op de grotere schaal, uiteindelijk leidend tot de crash in 2008.
Oplossing
Uit onderzoek blijkt dat in Amerikaanse staten waar de verhouding tussen de hypotheekschuld en het inkomen hoger is, de recessie een groter effect heeft dan in staten waar de verhouding veel lager ligt. De schulden kunnen hoop oplopen door onder andere de grootschalige stimulatie van de overheid in de vorm van belastingvoordelen. Het risico wordt echter verplaatst van de overheid naar de koper. Volgens Wood zijn er een aantal oplossingen mogelijk:
- Teruggaan naar een meerderheid van sociale huurwoningen. Dit is echter onwaarschijnlijk.
- Grotere verdeling van het risico door bijvoorbeeld de hypotheekschuld contractueel te koppelen aan een lokale huizenprijzen index. De verschaffer ondervangt dan een deel van het risico. Het eigen vermogen wordt deels beschermd.
- Woningprijsverzekeringen gebaseerd op de lokale huizenprijzen index.
- Hervormingen in het belastingstelsel. Royale belasting concessies stuwen huizenprijzen onredelijk ver omhoog. Deze moeten gestopt worden, ook in Nederland.
De vraag blijft echter, is het te laat om nog een crash te voorkomen? Daar is volgens Wood nog meer onderzoek voor nodig.
21 april 2015
Faculteit Bouwkunde, TU Delft
Gavin Wood is een gastprofessor van de RMIT Universiteit in Australië. Hij doet onder andere onderzoek in de financiering van woningontwikkeling in tijden van crisis. Daarnaast voert hij onderzoek in overheidsbeleid, stedelijke ontwikkeling en de economie van de arbeidsmarkt. Wood is oud-directeur van het RMIT Research Centre of the Australian Housing and Urban Research Institute (AHURI).
Cover: ‘2015.04.29_Hervorming van het financieel stelsel_C’
Door Wilson Wong
Project Manager at Ideal Projects
