Hans-Hugo Smit Column Cover door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Matthijs van Roon)

Het flexcomplex: buigen of barsten

30 mei 2023

2 minuten

Opinie Wordt er eens snel iets gedaan om de woningnood te beperken, is het weer niet goed. Columnist Hans-Hugo Smit stoort zich dan ook aan alle bezwaren tegen de plaatsing van flexwoningen. “We maken het gesprek over flexwonen nodeloos complex.”

Met verrassende voortvarendheid kocht het Rijk onlangs ruim 2.000 flexwoningen, die in no time door verschillende bouwbedrijven werden geleverd. Een mooie impuls voor het snel inlopen van het enorme woningtekort, zou je denken. Alleen staan veel van die opgeleverde woningen nu te schimmelen in de opslag. Niet bij gebrek aan plek, maar bij gebrek aan lef. We modderen liever door op de ons bekende weg, dan dat we durven innoveren. We zitten gevangen in het flexcomplex.

Natuurlijk is het best spannend om flexwoningen neer te zetten. Zeker als het er veel zijn en zeker als het voor enkele decennia is. Spanning leidt tot weerstand. Is het niet de bouwkundige kwaliteit (‘Brandveiligheid!’) die in twijfel wordt getrokken, of welstand (‘Eenheidsworst!’), dan volgen wel vragen over beoogde doelgroepen (‘Waarom zij wel en wij niet?’), inspraakprocedures (‘Is dit nog legitiem?’) of de lengte van contracten (‘Is 30 jaar nog wel tijdelijk’?).

Het enorme woningtekort biedt legitimiteit voor flexwoningen

Onderbuikreageerders kijken naar projecten uit het verleden en roepen dat “tijdelijkheid in praktijk vaak permanent betekent”. Vastgoedfinanciers kijken eveneens terug, maar wijzen dan gek genoeg juist op de afwezigheid van goede referenties. Bij gebrek aan ervaringscijfers kunnen zij nu geen goede ‘restwaarde-berekeningen’ maken en blijft financiering van flexwoningen lastig. Ziehier de contouren van ons flexcomplex.

Een groot deel van die complexiteit is te ontrafelen. Zo is bouwkundige kwaliteit van flexwoningen geborgd, zeker als deze voldoen aan het permanente Bouwbesluit. Dat zou ook een graadmeter moeten zijn voor een behoorlijke restwaarde na X jaar. En over de ruimtelijke kwaliteit: er komen tegenwoordig heel mooie woningen uit de fabriek en ook met standaardmodules is veel ruimtelijke variatie mogelijk. Het enorme woningtekort biedt de legitimiteit voor plaatsing: elke woning die snel en betaalbaar kan worden opgeleverd – voor welke doelgroep dan ook – maakt het totale tekort kleiner. Omwille van snelheid mag je op tijdelijke basis bepaalde inspraaktrajecten inkorten en het woonrecht laten prevaleren boven het bezwaarrecht. En ook al is het voor dertig jaar; het is tijdelijk. Daarna worden ze verplaatst. Of – als de toekomst daar aanleiding voor geeft – kan in een democratisch proces worden besloten ze permanent te maken.

We maken het gesprek over flexwonen nodeloos complex. Dat is kwalijk, want we onthouden daardoor tienduizenden mensen op korte termijn een goed en betaalbaar dak boven hun hoofd. Een tijdelijke woning is geen alternatief voor een permanente woning, het is een alternatief voor géén woning. Flexwonen vraagt meebewegen. Als wij niet buigen, laten we hen barsten. Zo simpel is het.


Cover: ‘Hans-Hugo Smit Column Cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Matthijs van Roon)


Hans-Hugo Smit door Fotograaf (bron: LinkedIn)

Door Hans-Hugo Smit

Sectoranalist Bouw & Gebiedsontwikkeling bij Rabo Real Estate Finance.


Meest recent

GO weekoverzicht 17 april 2025 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van langdurige en snelle impact in de toekomst

Deze week waren snelheid en impact de sleutelwoorden op Gebiedsontwikkeling.nu. In Rotterdam, Amsterdam, Den Haag én in Nieuw-Zeeland. En columnist Aeisso Boelman helpt met een overlevingspakket voor het vakgebied.

Weekoverzicht

17 april 2025

Brasa Village door Martine Goulmy (bron: Ymere)

Het geheim van een van de snelste gebiedsontwikkelingen in Nederland

In Amsterdam Zuidoost werken drie woningcorporaties en de gemeente aan de ontwikkeling van 520 flexwoningen in tweeëneenhalf jaar tijd. Een recordtijd die mede mogelijk is door een andere inrichting van het ontwikkelproces en het nemen van risico’s.

Casus

17 april 2025

Sessie Grond voor GO door Sander van Wettum (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

SKG Jaarcongres 2025: de oogst van de deelsessies, deel 2

Ook het afgelopen SKG Jaarcongres waren er weer twee rondes met kennissessies. De thema’s varieerden van de aanpak van transformatiegebieden tot en met het leren in en van gebiedsontwikkeling. Dit zijn de verslagen van ronde twee.

Verslag

16 april 2025