Casus Het Funen is een oase van rust in de oostelijke binnenstad van Amsterdam. Het autoluwe openbare gebied biedt ruimte voor veel groen. De woningen liggen, verspreid over prachtige en unieke woongebouwen, in een levendig stadspark.
Het Funen is een voor Amsterdam unieke autovrije parkbuurt, rustig gelegen aan de oostkant van het stadsdeel Centrum. Bij de ontwikkeling van dit voormalige haven- en overslagterrein van 3,5 hectare groot is door opdrachtgever Heijmans Vastgoed (toenmalig IBC) bewezen dat het mogelijk is om door het inzetten van verschillende participanten te komen tot een bijzondere binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. De gemeente Amsterdam, landschapsarchitect Bram Breedveld, maar liefst negen verschillende architecten, stedenbouwkundige Frits van Dongen, woningbouwcorporatie De Key en later betrokken belegger en verhuurder Direct Wonen Vastgoed zijn onder leiding van Heijmans Vastgoed gezamenlijk gekomen tot een nieuwe stadsbuurt waarbij een hoge woningdichtheid, vooruitstrevende architectuur en een ideale en duurzame leefomgeving uitstekend samengaan.
Totstandkoming project
Het gebied waarin de Czaar Peterbuurt en het Funen ligt werd in 1663 in het IJ aangeplempt. Het grote braakliggende terrein waar het Funen is gerealiseerd, was in de tijd dat de ontwikkeling van Het Funen gestart werd (1995), niet bepaald een gewilde woonlocatie. De Czaar Peterbuurt was een voorbeeld van de 19e eeuwse revolutiebouw met veel kleine, slecht onderhouden woningen en smalle naargeestige straten. Het gebied had door de verschillende functies die het heeft gehad, zoals rangeerterrein, overslagstation en opslagruimte van “Parkeerbeheer” een negatief imago. Bovendien kende het terrein nog een groot nadeel voor wie er woningen wilde ontwikkelen: één van de drukste spoorlijnen van Nederland ligt er direct naast.
De ambitie van toenmalig IBC was om op dit extensieve bedrijventerrein een “gouden driehoek” te creëren, waarbij de belofte van “wonen in een park” centraal stond. Deze ambitie is opgesteld in samenspraak met de gemeente Amsterdam. Begin jaren negentig verworf IBC het terrein en nodigde drie stedenbouwkundige bureaus uit om het plan uit te werken. Het plan van Frits van Dongen van de Architekten Cie is gekozen, omdat dit overtuigde met een sterk concept van ‘een park om te wonen’. In het plan werd gebruik gemaakt van de drie randen met extreem verschillende kwaliteit en potenties: de spoorzijde met de daarbij horende hoge geluidsbelasting, het water van de Nieuwe Vaart met bijzonder goede oriëntatie op de zon en de Czaar Peterbuurt als 19e eeuwse stadsuitbreidingswijk.
‘Hidden Delights’ is de titel van het stedenbouwkundig plan. Destijds treffend verbeeld door de woongebouwen letterlijk als bonbons te presenteren. Dit idee benadrukt de diversiteit en individuele expressie van de gebouwen in het binnengebied, dat wordt afgeschermd van het treinlawaai door de randbebouwing. In het ontwerp is gezocht naar een moderne vorm van wonen in beschutte hofjes. Doordat het binnengebied autovrij is, er zijn parkeergarages onder de randbebouwing, ontstaat een hoogwaardig openbaar gebied waar iedereen, ook kinderen en ouderen, vrij en veilig kan bewegen.
Proces van opdrachtgeverschap
Nadat het stedenbouwkundig plan was geselecteerd dat paste bij de ambitie voor het gebied, begon het proces van opdrachtgeverschap pas echt. IBC had de wens om in Het Funen diversiteit te creëren door het samenbrengen van verschillende ontwerpstijlen, maar toch te zorgen voor een harmonisch geheel. Om dit te bereiken werden onder leiding van stedenbouwkundige Frits van Dongen negen verschillende architecten geselecteerd die elk één of enkele blokken hebben ontworpen. IBC droeg zorg voor de creatie van unieke woongebouwen binnen een samenhangende context. Deze context werd mede gecreëerd door de betrokken landschapsarchitect, Bram Breedveld die de openbare ruimte van het Funenpark heeft ontworpen. De stedenbouwkundige, Frits van Dongen, heeft als supervisor een cruciale rol in het proces gespeeld. Door de intensieve relatie tussen Frits van Dongen en IBC is de communicatie in het proces altijd optimaal geweest.
Om ook diversiteit in het woningbouwprogramma te creëren werd woningstichting De Key betrokken bij het plan. Dertig procent van het programma is voor de sociale sector; woningen voor studenten, senioren, grote gezinnen en nog een aantal bijzondere doelgroepen. Voor de vrije sector zijn er woningen in alle categorieën, zowel qua prijs (van €200.000,- tot en met €800.000,-) als in woningtypologie (van grondgebonden, appartement tot (vrijstaande) maisonnette). Bijzonder om te noemen is dat al deze categorieën op een intelligente wijze zijn gemengd. Van buiten af is bijvoorbeeld niet te zien waar zich de sociale woningbouw bevindt.
Cruciale momenten tijdens het ontwikkelproces
In 2001 werd gestart met de bouw van de randbebouwing van Het Funen. De verkoop van deze woningen verliep stroef, mede door de economische recessie. Hierdoor ontstonden er intern twijfels over de marktpotentie van het binnengebied van het Funen. Omdat Heijmans Vastgoed als opdrachtgever vast wilde houden aan de visie van het “wonen in een park” heeft ze toen een derde partij, belegger en verhuurder Direct Wonen Vastgoed benaderd om een spreiding van het risico te bewerkstelligen. Direct Wonen heeft zich gecommitteerd aan de koop van alle woningen die niet direct door Heijmans verkocht konden worden. Hierdoor was het mogelijk om het hele binnengebied van Het Funen in één bouwfase te ontwikkelen. Door de nauwe en intensieve samenwerking met gemeente Amsterdam zijn ook zij trouw gebleven aan de ambitie en de belofte en nemen zij het beheer van het openbaar gebied op zich.
Tijdens het ontwikkelproces bleek meer aandacht nodig voor gebiedspromotie en tijdelijk gebruik. Veel Amsterdammers maken nu pas kennis met Het Funen als ‘een park om in te wonen’. Door eerder naar buiten te treden met de ontwikkeling had het project meer kunnen profiteren van aandacht voor de bijzondere kwaliteiten.
Het resultaat
De woningen in Het Funen zijn inmiddels allemaal verkocht en verhuurd en de ervaringen van de bewoners zijn stuk voor stuk positief. Het park wordt intensief gebruikt, er worden tafels buiten geplaatst die tot ’s avonds laat gebruikt worden. Er wordt gepicknickt en door de kinderen wordt het ervaren als een klein paradijs. Waar in het centrum van Amsterdam kunnen zij zo vrij spelen? Ondanks het intensieve gebruik ziet alles er nog als nieuw uit. Geen rommel, geen graffiti, geen overlast van hangjongeren. De wijk heeft en houdt haar uitstraling. Aan de negen verschillende architecten is veel vrijheid gegeven om mooie, duurzame materialen toe te passen en om milieuvriendelijke, zuinige woningen te creëren. In technisch opzicht is de duurzaamheid terug te vinden in bijvoorbeeld warmte-terug-winningssystemen, ventilatie die zich aanpast aan de luchtkwaliteit en groene gevels en daken. De Czaar Peter buurt als geheel profiteert van de kwaliteit die Het Funen uitstraalt. Dit vertaalt zich niet alleen in sterk stijgende VON-prijzen, maar ook in de (creatieve) bedrijven die zich vestigen in de commerciële ruimten aan de Cruquiuskade. Als straks de parkzone wordt ingericht zal het Funenpark echt als centrum van de buurt gaan fungeren.
Conclusie
Hoewel het plan in zijn context volledig begrijpelijk en glashelder is, getuigt het toch van durf en visie om als opdrachtgever te kiezen voor een dergelijk plan. Een voor de binnenstad van Amsterdam zeer grootschalige ontwikkeling van meer dan 550 appartementen betekent een hoog risicoprofiel voor een ontwikkelaar, zowel in de realisatie als in de verkoop. Door te kiezen voor een vooruitstrevend woonconcept, waarbij gebruikt gemaakt wordt van nog niet eerder beproefde technieken in combinatie met hoogstaande architectuur heeft Heijmans Vastgoed als opdrachtgever lef en ambitie getoond. Heijmans Vastgoed heeft gedurende het gehele ontwikkelproces vastgehouden aan de ambitie die bij de start van het proces is opgesteld. Door intensieve samenwerking met en inschakeling van de juiste partners en ontwerpers heeft Heijmans deze ambitie kunnen vertalen in een prachtig plan. Heijmans heeft als opdrachtgever veel verschillende actoren weten samen te brengen bij deze complexe gebiedsontwikkeling door gebruik te maken van ieders expertise. Wat de partners van elkaar geleerd hebben, is dat met ambitie, doorzettingsvermogen en vertrouwen beloftes waargemaakt kunnen worden en unieke concepten een kwaliteitsimpuls kunnen geven aan minder aantrekkelijke stadsbuurten.
Cover: ‘Funenpark, Amsterdam’ door haveseen (bron: Shutterstock)
