Het gaat om de restwaarde

De grootste fout van de afgelopen jaren in gebiedsontwikkeling is de overconcentratie geweest op het realiseren van omvangrijke en complexe programma’s. We wilden bouwen en vooral veel. De volgorde was meestal: we hebben een locatie en daarna rekenen we uit wat we er op kwijt kunnen: 1000 woningen, 20 000m2 kantoren, een wijkwinkelcentrum etc. Daarna werden de grondprijzen en de ontwikkelwinst doorgerekend, vergunningen opgehaald en iedereen werd rijk volgens het Excelspreadsheet.

De essentie van gebiedsontwikkeling is echter het creëren van waarde, niet het stapelen van zoveel mogelijk stenen. Waarde ontstaat door schaarste en schaarste ontstaat door een onbevredigde vraag en dat creëert klanten. En die schaarste kan veroorzaakt zijn door te weinig aanbod of door een bijzondere eigenschap van een product. Bijvoorbeeld een mooie woonwijk, of een succesvol bedrijventerrein. Er is nu geen gebrek aan aanbod, schaarste moet nu komen van een uitzonderlijke kwaliteit van het product.

Nu sta ik regelmatig op het podium van het een of ander congres over projectontwikkeling en dan is er altijd wel iemand uit het vak die roept dat hij of zij de crisis aan het bestrijden is door, in tegenstelling tot alle jaren hiervoor, uit te gaan van de behoefte van de klant. Ik krijg dan meestal last van plaatsvervangende schaamte. Wat ze bedoelen te zeggen, denk ik, is dat er in het verleden een algemene schaarste was aan woningen en gebouwen en dat het er niet zoveel toe deed wat je maakte, het werd toch wel verkocht.

In deze tijd en nog lang nadat deze recessie voorbij is, kunnen we alleen nog iets realiseren, pas nadat we de klanten hebben verleid. Je verkoopt woningen of kantoorruimte nu niet meer met een plattegrond conform de meetstaten DIN 345678 bis en een onbegrijpelijke set leveringsvoorwaarden, het moet smakelijk worden opgediend.

Ma dan zijn we er nog niet. Het is eigenlijk nog veel belangrijker dat we de klant na deze klant weten te overtuigen. Daarin onderscheid vastgoed zich van consumptieartikelen, of productiemiddelen in het geval van kantoren. Er moet zicht zijn op een substantiële restwaarde na gebruik, woningen en kantoren schrijven we nu een keer niet tot nul af. En daar zit nu juist de onzekerheid bij beleggers en consumenten. Ze willen er zeker van zijn dat er op zijn minst waarde behoud voor hun eigendom is en in de huidige marktsituatie van structureel dalende vastgoedwaarden, krijg je daar geen goed gevoel bij. Hebben we het dieptepunt bereikt? Gaan nieuwe fiscale aanpassingen leiden tot nog minder waarde? Zweeft er niet boven de markt nog een onzalige hoeveelheid plannen, die het overaanbod blijft voeden en dus tot een lange periode van waardedaling zal leiden? Wordt er binnenkort nog meer met prijzen gestunt? Eerlijk gezegd kan het antwoord op die vragen niet anders dan “waarschijnlijk” zijn. De onzekerheid blijft groot.

Ik denk toch dat hier een schone taak voor architecten, ontwikkelaars en andere slimme ondernemers ligt. Van de overheid hoeven we niet veel te verwachten en dat zou ook onterecht zijn. Hier zijn marktmechanismes aan het werk, waar je als ondernemer een antwoord op moet vinden. De kernvraag is hoe we waarde behoud c.q. waardegroei kunnen afdwingen en daarmee opnieuw vertrouwen in de markt brengen.

Nu hebben we hele goede voorbeelden uit het verleden, waar waarde groei over een lange periode is aangetoond. De grachten van Amsterdam zijn een voorbeeld, maar ook Amsterdam-Zuid, Het Nieuwe Werk en Kralingen in Rotterdam. Ook in Londen en Parijs zijn er onderscheidende stadsdelen, die het altijd wel goed doen. Soms gaan die gebieden door een dip, maar hebben daarna toch weer het vermogen om zichzelf te herstellen, zoals Greenwich Village in New York. Ik ben het verhaal over de reden van het succes van die voorbeelden nog niet tegengekomen, terwijl het wel een van de kernvragen van deze tijd is.

De voorbeelden delen op het eerste gezicht een aantal kenmerken. Zoals het adaptatievermogen van gebouwen om de door de tijden heen veranderde vraag op te vangen. Kortom, het zijn niet functie gevoelige producten, in tegenstelling tot veel aanbod van de afgelopen 30 jaar. Dan is er ook vaak een hoge kwaliteit van de publieke ruimte en een strategische ligging ten opzichte van de rest van de stad, evenals goede voorzieningen. Waarde stabiliteit hangt ook samen met menging van functies, monofunctionele locaties hebben meer last van conjunctuur schommelingen. Er is ook vaak sprake van een samenhangende architectuur, eenheid in vorm, esthetiek, kleur aankleding etc. Ik weet dat niet iedereen dat als een kenmerk van waardevaste stadsdelen ziet, maar ik vind het wel een debat waard. We leven in het tijdperk van de onderwaardering van een duidelijk leesbaar stedenbouwkundig kader, eentje die over een langere periode de contouren bepaald van een organische ontwikkeling of transformatie van een locatie.

In tijden van onzekerheid wordt de context van het gebouw net zo belangrijk als, zo niet belangrijker dan, de functionaliteit van het gebouw. Daar wordt uiteindelijk de waarde op lange termijn door bepaald en dat zou de belangrijkste inzet van gebiedsontwikkeling moeten zijn. Dan kunnen we er ook achter komen welke ingrepen nodig zijn om bestaande stadsdelen een nieuw leven te geven.

Het vergt het verder bestuderen van de eerder genoemde en andere, nog betere, voorbeelden, om te onderzoeken of mijn stelling juist is. Wat gaat er goed en waarom? Daar hoort ook bij het onderzoek naar de opeenvolging van generaties bewoners, die elk een eigen invulling hebben gegeven aan die locaties. Ik zie dit als de sleutel van de nieuwe praktijk van de gebiedsontwikkeling. Het onderbouwen van de logica van de duurzame restwaarde van een locatie.