Het geheim van complexe gebiedsontwikkelingen. “Altijd de confrontatie houden tussen droom en daad”

“Dit soort plannen: daar hou ik van. De mogelijkheden voor woningbouw, de openbare ruimte en levendigheid zijn enorm. En dat rond een belangrijk knooppunt voor openbaar vervoer. Ik ben dan ook echt heel blij dat we nu voor dit soort dromen samen met deze partners gaan kijken of het mogelijk is.” De Amsterdamse wethouder Reinier van Dantzig (D66 en verantwoordelijk voor onder andere woningbouw en ruimtelijke ordening) stak begin dit jaar in Het Parool zijn enthousiasme niet onder stoelen of banken bij de aankondiging van het haalbaarheidsonderzoek naar de grootschalige ontwikkeling van het stationsgebied Amsterdam Sloterdijk.

Van dromen naar daden

Het toekomstbeeld van Sloterdijk is een schoolvoorbeeld van meervoudig ruimtegebruik (met een glansrijke hoofdrol voor bouwen boven het spoor). Dat zorgt niet alleen bij de verantwoordelijke bestuurder voor verwondering. Woningen boven het spoor realiseren was de afgelopen jaren een droom van menig gebiedsontwikkelaar, maar in de praktijk stuitten plannen voor dergelijke kunststukjes vaak op financiële en praktische bezwaren.

In Amsterdam willen alle betrokken partijen nu verder gaan dan dromen. Uit een ‘innovatieve voorstudie’ met bijbehorende Ontwikkelstrategie blijkt dat de techniek (hoogstwaarschijnlijk) geen belemmering. Tegelijkertijd zijn de kansen voor de stad, regio en zelfs de hele provincie enorm. Het haalbaarheidsonderzoek moet de komende twee á drie jaar uitwijzen welke plannen realistisch zijn en kunnen worden uitgewerkt tot concrete ontwikkelscenario’s.

Het betekent wel dat de plannen voor de ontwikkeling van Sloterdijk nu nog niet meer zijn dan mooie dromen. En ook al blijkt uit het aangekondigde onderzoek dat bouwen boven het spoor en de bijbehorende ontwikkelingen haalbaar en mogelijk zijn, dan duurt het waarschijnlijk nog tientallen jaren voordat de complete gebiedsontwikkeling is afgerond. Nu is een lange looptijd in gebiedsontwikkeling niets nieuws, maar met de complexiteit van projecten neemt alleen maar toe. Denk aan het grote aantal ruimteclaims, de druk op de ruimte en alle maatschappelijke doelstellingen die behaald moeten worden.

Daarmee wordt een nadrukkelijk beroep gedaan op het geduld van de betrokken bestuurders. Hoe beheers je zo’n complex proces? Hoe zorg je ervoor dat ondanks de lange looptijd de energie in het project blijft? Welke invloed heb je als betrokken partij om de randvoorwaarden te creëren opdat de talloze dromen in daden worden omgezet?

Slechter kan niet

Die vragen hebben Carolien Schippers, directeur Grond & Ontwikkeling bij de gemeente Amsterdam, en Sebastiaan de Wilde, directeur Vastgoed bij NS Stations, zichzelf en elkaar de afgelopen jaren meermaals gesteld. Schippers en De Wilde zijn allebei al langere tijd bij de ontwikkeling van Sloterdijk betrokken. Zij zien de ondertekening van het haalbaarheidsonderzoek als een belangrijke mijlpaal in het ontwikkelingsproces van de gebiedsontwikkeling. Niet alleen vanuit de rol die zij binnen hun eigen organisatie vervullen, maar ook vanuit hun positie als SKG-bestuurslid. Want hoewel Sloterdijk een unieke gebiedsontwikkeling is, hopen zij dat ook andere professionals lessen kunnen trekken uit de stappen die in dit proces al gezet zijn.

De Wilde: “Het is tot nu toe vooral verkennen, pionieren en fundamenteel nadenken over de lange termijn. Veel projecten in gebiedsontwikkeling zijn vaak toch een kwestie van: er is een terrein, er komt een coalitiebesluit dat daar gebouwd moet worden, maak een plan en hup hup bouwen. Sloterdijk is anders. Het is een undefined space waar heel veel mogelijk is. Er moet alleen wel heel veel gebeuren en er zijn heel veel partijen bij betrokken. Dat is niet omdat we nou zo graag een heel complex project willen realiseren. Maar de stad is best vol en er zijn veel belangen.”

Schippers kent die belangen als geen ander. Vanuit haar functie houdt zij zich bezig met alle grote Amsterdamse gebiedsontwikkelingen en Sloterdijk is een van de belangrijkste knooppunten in de stad. “Voor nu en voor straks, ook vanwege de ontwikkelingen van Haven-Stad. Maar dit project reikt verder dan Amsterdam. Sloterdijk is buitengewoon belangrijk in de ontwikkeling van de mobiliteit in de regio en heel Noord-Holland.” Tegelijkertijd weet Schippers eveneens maar al te goed dat er een hoop moet gebeuren. “Ik werk nu vijf jaar in Amsterdam en de eerste keer dat ik op Sloterdijk kwam, dacht ik al: dit is een gebied waar je snel iets kan verbeteren. Het is fors versteend en je bent snel je oriëntatie kwijt als je in het station bent. Hier kunnen we echt met een goede gebiedsontwikkeling het verschil maken.”

Sneller maar onuitvoerbaar

De lijst van partijen die het haalbaarheidsonderzoek hebben ondertekend, geeft de complexiteit van de ontwikkeling al weer. Naast de gemeente en de NS zetten ook het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat, ProRail, de Vervoerregio Amsterdam en de provincie Noord-Holland een krabbel. “Dat klinkt als heel vanzelfsprekend, maar bij projecten met deze schaal is het bijna nooit zo dat alle betrokkenen aan de voorkant instappen om mee te denken,” legt De Wilde uit. “De afgelopen jaren zijn we met alle mogelijke stakeholders bezig geweest om ook te kunnen zeggen: dit gaan we doen. Dat heeft heel veel tijd gekost, maar de intentie is nu duidelijk. Het is een kansrijk project en ook qua techniek moet het te maken zijn.”

Het vroegtijdig betrekken van een heel consortium aan stakeholders is volgens het tweetal cruciaal om de snelheid, urgentie en controle in zo’n complexe ontwikkeling te behouden. De Wilde: “Zo’n groot project moet je samen starten. Niet zo van ‘twee partijen vinden wat leuks’ en dan een ‘zwaan-kleef-aan-systeem’. Partijen stappen hier vanaf het begin aan boord en omdat we allemaal publieke partijen zijn, hebben we ook maatschappelijk iets te winnen. Er is vanuit de markt best veel wantrouwen richting publieke partijen. Goed samenwerken in zo’n project is voor ons belangrijk. Laten zien dat we iets moois kunnen maken met elkaar. Elkaar als publieke partijen heel goed begrijpen voordat je de markt erbij haalt. We hebben nog geen absolute waarheden, maar verkennen hoe we maximaal kunnen bijdragen aan de publieke zaak. Onze nek uitsteken om dit soort projecten te onderzoeken en mogelijk te maken.”

Beperkingen in het bouwen

Schippers: “Wat ik bijzonder vind, is dat alle belangen van de stakeholders op allerlei niveaus bij elkaar komen. We zijn er goed in geslaagd het open gesprek te hebben over welke belangen er op tafel liggen. Die belangen moeten we met elkaar blijven wegen, want ze kunnen ook intern uit elkaar lopen. Binnen de gemeente vinden genoeg collega’s de ontwikkeling van de haven belangrijker dan de gebiedsontwikkeling Sloterdijk. Kunnen en mogen er treinen met gevaarlijke stoffen over het spoor? Dat levert voor ons beperkingen op met het bouwen boven het spoor. Zo zit de NS met goederen en personenvervoer en benadrukt de provincie het belang van bedrijvigheid en wonen. In zo’n project zit er in de meeste organisaties een intern conflict over wat er belangrijk is.”

“De oplossing? Niet van tevoren zeggen: dit of dat mag niet meedoen. Maar scenario's ontwikkelen die we openlijk met elkaar aan de orde durven te stellen. Bij de meeste projecten in de stad is de reactie als er zulke interne conflicten ontstaan: minder externe partijen erbij. Daarom is het bijzonder en goed dat NS, ProRail en provincie in de haalbaarheidsfase al aan tafel zitten. En dat betekent niet dat we er nu al zijn. Het is nog steeds de studiefase en daarmee de vraag of we hier echt wat van kunnen maken. Ja, het proces versnelt wanneer er minder partijen aan tafel. Maar als we het niet zo hadden gedaan, hadden we misschien al wel een plan gehad maar dat was totaal onuitvoerbaar geweest. Dan waren we sneller vooruitgegaan, maar uiteindelijk toch vastgelopen.”

Het gaat gebeuren

De komende jaren worden gebruikt om te kijken welke van de dromen financieel, technisch en ruimtelijk haalbaar zijn. Daarbij is een belangrijk uitgangspunt dat bouwen boven het spoor volgens De Wilde niet langer automatisch een belemmering is. “De kennis is er. We hebben in bijvoorbeeld Utrecht en Rotterdam al een aantal hele complexe binnenstedelijke projecten rondom stations gehad. Toen wisten we alleen dat bouwen boven het spoor duur is, maar niet hoe duur. Nu is het nog steeds duur, maar we weten wel ongeveer hoe duur. Dan kan je tot een business case komen. Voor de rest halen we heel veel kleine stukjes kennis van projecten bij elkaar. Als team gaan we daar gezamenlijk chocolade van maken.”

Een sterk bepalende factor is wel het op de juiste manier vormgeven van het proces en de samenwerking tussen de partijen die nu al aan tafel zitten, zo stelt Schippers. “Wat in zo'n samenwerking ongelofelijk belangrijk is, is dat je elkaar blijft opzoeken. Wat vaak gebeurt, is dat het commitment van partijen er in de praktijk niet helemaal is. Iedereen binnen de eigen organisatie creëert dan een eigen werkelijkheid. Daarom is het belangrijk iedere keer de dialoog aan te gaan. Begrijpen we elkaar goed? Hoe zit je erin? Wat zijn jouw belangen? Waarom zeg je dit?”

“Dat gesprek moet continu gevoerd worden en alle spelers moeten bereid blijven te investeren in dat proces. Als je geruchten of andere negatieve signalen de boventoon laat voeren, kan je snel uit elkaar gespeeld raken en ontstaan er eigen lobbytrajecten. Dan is de partij met de meeste hindermacht, en dat kan op elk moment iemand anders zijn, de partij die het voor het zeggen heeft.”

Schippers ziet het financiële plaatje als de andere mogelijke grote beer op de weg in de nabije toekomst. “Het wordt spannend, maar het zou heel goed zijn als het project faseerbaar wordt. Dan hoeven we niet alle projectinvesteringen in één keer te plegen. Want de enorme puzzel wordt dat er uiteindelijk nog een grote voorinvestering moet worden gedaan. En in dit soort gebiedsontwikkelingen komt de opbrengst altijd later. Dat betekent dat altijd iemand de nek uit moet steken en dat is zeker in tijden van bezuinigingen lastig voor overheden. Ook binnen de gemeente hebben we geen oneindige hoeveelheid geld en moeten we goed nadenken over wat prioriteit heeft. We willen ook de Noord/Zuidlijn doortrekken en de kleine ring sluiten, een brug over het IJ aanleggen en het Zuidasdok ontwikkelen. Je moet oppassen dat je niet aan alles in de stad tegelijkertijd werkt. Daarom is het heel goed dat we straks alle studies achter de rug hebben. De ontwikkeling van Sloterdijk gaat gewoon gebeuren, alleen sommige projecten hebben gewoon een lange looptijd.”

Goede vorm

Ondanks alle hindernissen, moeilijkheden en spanningen kijken Schippers en De Wilde met veel tevredenheid terug op de stappen die tot nu toe zijn gezet in het proces en de routekaart die is uitgestippeld. “In zulke projecten is er op een gegeven moment altijd haast. Hier willen we het andersom doen,” besluit De Wilde. “Geen haast, maar iets ontwikkelen waar iedereen blij mee is. Onze intenties kunnen we nu aan de buitenwereld presenteren. Stakeholders in de buurt kunnen we nu gaan vertellen wat we willen. En dus niet over twee jaar een plan presenteren en zeggen: we willen bouwen, u mag moven. Het is veel meer: denk mee, doe mee, bereid je erop voor. Mensen moeten niet worden overvallen. En dat gaat tot nu toe best redelijk.”

Schippers: “Ik geloof ook wel dat dit een goede vorm is. We hebben een intentieovereenkomst light afgesproken met elkaar, met de inbreng van veel partijen. We houden elkaar wel vast en leggen de publieke belangen naast elkaar, maar zonder dat we contractueel in de strop zitten als het misgaat. En mooi dat we op alle lagen praten, maar we moeten zorgen dat de uitvoering ook altijd op tafel blijft. Met alleen dromen wordt de ontwikkeling van Sloterdijk nooit uitvoerbaar. Het gaat erom altijd de confrontatie te houden tussen droom en daad.”