Het geheim van een van de snelste gebiedsontwikkelingen in Nederland

In de H-buurt in Amsterdam Zuidoost begonnen drie woningcorporaties Eigen Haard, Ymere en Rochdale samen met de gemeente Amsterdam in januari 2023 aan de planning van 520 sociale modulaire flexwoningen, waarvan enkele blokken van acht lagen hoog en een deel houtbouw. Afgelopen maart reageerden de eerste potentiële huurders op het aanbod, om in juni al te verhuizen. Daarmee vindt de oplevering in een recordtijd plaats: waar gebiedsontwikkelingen van deze grootte normaliter zeker wel een decennium duren, worden in Brasa Village de eerst woningen in ruim tweeëneenhalf jaar in gebruik genomen. Deze snelheid is niet alleen te danken aan het snellere bouwproces van flexwoningen, maar heeft te maken met een andere vorm van samenwerking.

Uiteraard zorgen prefabricage, modulaire bouw en de afwezigheid van welstandseisen vanwege de tijdelijke aard van het project voor een enorme versnelling ten opzichte van permanente projecten. Toch moest er nog meer op de snelheid gelet worden: de door de gemeente gewonnen SFT-subsidie vanuit het Rijk voor het stimuleren van de bouw van flexwoningen had als voorwaarde dat de oplevering binnen twee jaar moest plaatsvinden. Het was een uitgelezen kans voor de gemeente Amsterdam om meters te maken in haar doelstelling om de komende jaren 2.500 flexwoningen te realiseren.

Stroomversnelling

Het gebied aan de rand van het nieuwe Brasa Park – op de flanken van de Gaasperdammertunnel – had nog geen concreet bouwplan voor de komende jaren. Door flexwoningen te plaatsen, kon de grond in de tijdelijkheid toch benut worden. De vraag voor flexwoningen werd uitgezet binnen de Amsterdamse corporaties en deze kwam bij de drie woningcorporaties Eigen Haard, Rochdale en Ymere terecht, die in 2021 waren begonnen om binnen de Nieuw Hollandse Bouwstroom vaste bouwpartners te selecteren om zo gebiedsontwikkelingen te versnellen. De drie corporaties besloten samen op te trekken met drie bouwers met ervaring in modulaire bouw.

Omdat deze partners als onderdeel van de NH-Bouwstroom vooraf al de plattegronden van woningen hadden vastgesteld en gestandaardiseerd en de woningtypes hadden bepaald, kon de eerste snelheid bereikt worden. Ook hoefde er volgens Charlotte Meulenbelt, projectontwikkelaar flexwonen bij Ymere, geen tenderprocedure voor de bouwer te komen omdat de samenwerking vooraf al bepaald was en omdat de grond één-op-één aan de corporaties verhuurd kon worden omdat het om 100 procent sociale huur ging. “Alles wat je normaal gesproken vroegtijdig moet afstemmen, hadden we vanuit de NH-Bouwstroom al gedaan met onze bouwpartners. Die eerste onderhandelingen kunnen soms wel een jaar duren.”

Gedeeld proces

De drie corporaties streefden naar een gelijkwaardig proces: “De gemeente vond het eerst spannend, die wilde eerst één corporatie als aanspreekpunt,” aldus Meulenbelt. ”Wij wilden het samen doen en gaven de gemeente mee dat zij ons als één corporatie kon zien en dat wij de organisatie onderling zouden regelen.” In plaats van het opstarten van drie aparte ontwikkelingen, verdeelden de corporaties de taken. Rochdale zorgde voor conceptontwikkeling, Ymere voor de contracten en projectplanning en Eigen Haard voor de decentrale voorzieningen en beheer voor het hele gebied. Door deze samenwerking en onderverdeling van de taken kon de capaciteit van iedere corporatie beter benut worden, wat de snelheid ten goede kwam.

Ook wisten de partijen door de nauwe samenwerking binnen vijf maanden een stedenbouwkundig plan te realiseren; iets wat normaliter wel een aantal jaar kan duren. Projectmanager gebiedsontwikkeling Marnix van der Dussen van de gemeente Amsterdam riep de corporaties, bouwers, architecten, planologen en ingenieurs vanaf het begin om tafel: “Ik heb letterlijk iedereen in een hok gestopt. Vanaf januari 2023 hebben we met zo’n twintig mensen intensief samengewerkt om een definitief stedenbouwkundig plan, ontwerp openbare ruimte, gebouwontwerpen, contractvorming en de voorbereidingen van de vergunningen te realiseren. Dit duurde een half jaar. Binnen een jaar waren de vergunningen voor de bouwactiviteit verleend.”

Niet alleen deze pressure cooker sessies versnelden het proces, maar ook tussen gemeente en corporaties werden de taken efficiënt verdeeld. Zo konden de corporaties met de architecten zich volledig richten op de gebouwen, terwijl de gemeente gelijktijdig aan de slag ging met het voorbereiden van de openbare ruimte en het planologisch kader.

Onorthodox

Maar om een recordsnelheid te behalen, moesten ook risico’s genomen worden. “We hebben op dag één de nutsvoorzieningen aangehaakt. Normaal gaan zij pas aan de slag wanneer er een huisnummer- of tracébesluit is genomen. Maar in dit geval heeft de gemeente een harde toezegging gedaan: dit gaat er gewoon komen en snel ook,” aldus Meulenbelt. Hierdoor konden deze nutsvoorzieningen in een vroeg stadium worden voorbereid, nog voordat dat alle vergunningen al rond waren en er een stedenbouwkundig plan lag.

Ook werd al begonnen met het schetsontwerp voor de buurt terwijl de onderzoeken en inmetingen van het bouwterrein nog moesten worden opgestart. Normaal worden de resultaten van de onderzoeken eerst afgewacht zodat alle nodige informatie voor de schetsen binnen is, maar in dit geval begon het ontwerpteam alvast en schaafde naarmate de resultaten binnenkwamen het ontwerp bij. Ook hiermee werd tijd gewonnen.

Maar volgens Van der Dussen werden de risico’s niet zomaar aangegaan en was er aandacht voor risicomanagement. Zo maakten de partijen een flexibele bouwplanning waardoor er geschoven kon worden in het geval dat er vertragingen waren met vergunningen. Daarnaast had de gemeenteraad ermee ingestemd dat er voor dit flexproject geen uitgebreide participatie nodig was. Om de transparantie naar bewoners te vergroten en het risico op bezwaar in te dekken, heeft het ontwerpteam toch bewoners betrokken met inloopateliers en evenementen rondom de bouw, en waar mogelijk suggesties opgehaald en verwerkt. Uiteindelijk heeft maar één bewoner bezwaar ingediend over de verslechtering van het uitzicht, wat geen effect heeft gehad op de ontwikkeling.

Voorbij de tijdelijkheid

Is deze optimalisatie van het ontwikkelproces enkel weggelegd voor tijdelijke flexprojecten, of kunnen alle gebiedsontwikkelingen hier iets van opsteken? Volgens Van der Dussen is het een kwestie van prioriteiten stellen. Personele capaciteit werd voor de ontwikkeling uit andere projecten in de H-buurt onttrokken en de gemeente Amsterdam heeft een Ontwikkel & Bouwteam opgericht, dat de interne besluitvorming, financieringsvraagstukken en bestuurlijke overleggen voert bij flexprojecten. Hierdoor werden Van der Dussen en zijn team minder gehinderd door randzaken die bij een gebiedsontwikkeling horen en werd de snelheid behouden.

Tegelijkertijd is het volgens hem ook tijd om de voordelen van modulaire bouw voor permanente projecten te erkennen. “Er is nog veel weerstand bij architecten over de kwaliteit van modulaire woningbouw. De modulaire woningen die wij in Amsterdam bouwen, voldoen wel allemaal aan het Bouwbesluit voor permanente woningbouw. Hoewel de kosten nu nog relatief hoog liggen, verkort modulaire bouw wel de bouwtijd en de duur van overlast op locatie. Naast dat het duurzaam en kwalitatief goed is, kan je in sommige gevallen voor de snelheid voor modulair kiezen.”

Volgens Meulenbelt is het belangrijk om in de samenwerking en het ontwikkelproces constant de vraag op te werpen: “Draagt onze keuze bij aan de snelheid of zorgt het voor vertragingen?” Zo werd bij Brasa Village deze afweging meegenomen in de eerste ontwerpsessies, werden het gehele ontwikkelproces en einddatum in kaart gebracht en werd gezocht welke taken gestroomlijnd konden worden om de doelstelling te halen. Dit betekende volgens Van der Dussen in de praktijk dat bij Brasa Village bijvoorbeeld geen bovenwettelijke duurzaamheidseisen gesteld werden.

Oplevering

De oplevering van de eerste woningen vindt deze zomer plaats en voor het einde van het jaar staat de oplevering van de laatste woningen gepland. De oorspronkelijke eis in de SFT-subsidie van realisatie binnen twee jaar bleek niet haalbaar vanwege uitdagingen met de locatie tijdens het bouwproces. Het Rijk was bereid de subsidieregeling te verlengen, met de onderbouwing dat de partijen er alles aan hebben gedaan om het bouwproces zo efficiënt mogelijk in te richten. In ieder geval blijven de woningen vijftien jaar staan, maar Meulenbelt hoopt op een verdere toekomst: “De woningen zijn van permanente kwaliteit, dus we gaan ons inzetten om ze een permanente plek te geven.”