Het gevangenisdorp opent de poorten, het Bajeskwartier krijgt vorm

Voor de start van deze indrukwekkende gebiedstransformatie gaan we te rade bij gemeentelijk Projectmanager Gebiedsontwikkeling Peter Jan Kannegieter, die het proces rondom Bajeskwartier vanuit de publieke zijde begeleidt. Hij markeert het beginpunt van de herontwikkeling in 2014, toen duidelijk werd dat het gebruik van het terrein als gevangenis door het Rijk op een einde liep. “Het Rijk heeft toen eerst geïnventariseerd of er andere departementen belangstelling hadden om het gebied over te nemen, maar dat was niet het geval,” vertelt Peter Jan Kannegieter, projectmanager Gebiedsontwikkeling bij de gemeente Amsterdam. “Toen kwam de optie van verkoop in beeld; wij gingen daarover in gesprek met het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Zelf was de gemeente al bezig met transformatie aan de andere kant van de spoorlijn, in het gebied dat nu het Amstelkwartier heet.”

Minder aan het stuur

Voor de gemeente was het de vraag: koopt zij het gebied zelf aan of niet? “Voordeel van verwerving is dat je als gemeente vanaf het begin de regie kunt voeren. Het toenmalige college van burgemeester en wethouders besloot echter om dit niet te doen en de ontwikkeling primair aan de markt over te laten.” Het betekende dat Amsterdam in mindere mate zelf bepaalde hoe de precieze inrichting van het gebied eruit zou gaan zien.

Toch heeft de gemeente wel de nodige kwalitatieve randvoorwaarden meegegeven, zo maakt Kannegieter duidelijk. “Het Rijk stelde bijvoorbeeld als eis dat het gehele gebied in één keer zou worden afgenomen door één partij. Wij vonden dat nog wel spannend: is er een marktpartij in Nederland die dat aankan? Van onze kant hebben we vijf speerpunten benoemd voor de herontwikkeling; deze zijn vastgesteld door de raad en integraal meegegeven bij de verkoop.”

Eigen plan stond vrij

De verkoop kreeg in 2016 vorm in een tender, uitgeschreven door het RVB in samenspraak met de gemeente Amsterdam, waarbij de in te dienen plannen voor 50 procent werden gescoord op het grondbod en voor de andere helft op kwaliteit. Verder was er een maximum gesteld aan de omvang van het gebouwde programma (135.000 m2), was de uiterste bouwhoogte vastgelegd en moesten eventuele geïnteresseerde marktpartijen ook een ontwikkelstrategie overleggen waarin ze aangaven hoe om te gaan met bijvoorbeeld conjuncturele tegenslagen. Ook was bijvoorbeeld het percentage sociale woningbouw (30) een gegeven.

Maar verder was de markt vrij een eigen plan te maken voor het 7,5 hectare grote terrein. “De rol van de gemeente is daarbij vooral gericht op het checken of er geleverd wordt wat er is beloofd. Ook stemmen we met de beheerafdeling af of de voorstellen voor de openbare ruimte haalbaar zijn. De marktpartijen leggen de openbare ruimte aan met paden en bruggen binnen de 7,5 hectare aangekocht terrein; Amsterdam heeft daarbuiten de tunnel onder het spoor Amsterdam-Utrecht aan laten leggen. Het metro- en treinverkeer werd daar in de zomer 16 dagen voor stilgelegd.”

Gebied gaat leven

We gaan vragen hoe deze manier van werken met veel vrijheid aan private zijde uitpakte voor gebiedsontwikkelaar AM. Conceptontwikkelaar en stedenbouwkundige Johan Snel terug ontvangt ons in de Bajes Lounge in het voormalige ketelhuis van de gevangenis, aan het einde van de zogenaamde Kalverstraat – de logistieke binnenstraat die alle torens bediende. Bij de buren zijn de medewerkers van bierbrouwerij De Eeuwige Jeugd bezig met de productie van het edele gerstenat, zij hebben hier in de kelder ook de club ‘Levenslang Amsterdam’ geopend. Op een steenworp afstand vinden de voorbereidingen plaats van de Amsterdam Fashion Week die hier plaatsvindt in de bestaande gevangenisgebouwen, een slimme manier om mensen naar dit gebied te lokken.

Het is duidelijk, het gebied begint al volop te leven. Niet in de laatste plaats ook vanwege de bouwprojecten die in volle gang zijn en zelfs al zijn afgerond. De nieuwe school, de permanente huisvesting van de krakers in het gebied (Bajesdorp) en het nieuwe woongebouw De Toekomst (ontworpen door Moke Architecten). Hierin bevinden zich sociale huurwoningen van woningcorporatie De Alliantie (studentenhuisvesting) en short-stay kamers van Hotel Jansen. Het Parool-journalist Jaap Huisman toonde zich lyrisch over het ontwerp.

Open uitvraag

Voor Snel betekent het een mooie volgende stap in een proces dat voor hem en zijn AM-collega’s al begon vóór de start van de RVB-tender: “Deze locatie stond al eerder bij ons op de radar en we deden er al onderzoek naar voordat de precieze uitvraag bekend werd. Aan de tender ging vervolgens nog een marktconsultatie van het Rijk en de gemeente vooraf, met als centrale vraag: wanneer is het voor jullie interessant om mee te doen? Ik vind dat een goede actie, net als de gemengde inzet op prijs en kwaliteit bij de tender zelf. Vanuit AM gaven we aan: leg de eisen niet tot in detail vast. En daar is gehoor aan gegeven.” Ook de beoordeling door een onafhankelijke jury vindt Snel een goede zet. “Op deze manier is een open uitvraag ontstaan waardoor uiteindelijk ook vijf heel verschillende concepten zijn ingediend. Er werden doelen benoemd in plaats van exacte oplossingen.”

De vijf speerpunten die de gemeente Amsterdam aanreikte, moesten ook in de inzendingen teruggekomen, zo legt Snel uit. Snel: “Het ging dus vooral om de grondgedachte die we mochten neerleggen. We mochten geen gedetailleerd ontwerp maken en dat is ook goed bij dit soort langdurige en complexe projecten. Een van de vijf thema’s was erfgoed en van daaruit werden we uitgedaagd een visie op de ‘monumentaliteit van het gevangeniscomplex’ te ontwikkelen. Daarnaast moesten we uitspraken doen over onder meer het programma en de duurzaamheid.” Het resulteerde erin dat AM met de partners AT Capital en Schroders Capital als winnaar uit de bus kwam, met een stedenbouwkundige visie die door OMA, FABRICations en LOLA Landscape Architects was verbeeld.

Living Lab

Centraal in de visie staat het openen en verbinden van het gebied met de omgeving en het maken van een sterke eigen gebiedsidentiteit: ruim 60 tuinen met daarin de gebouwen, als een landschappelijk verbindend casco voor de circa 1.350 nieuwe woningen in het gebied. Snel licht toe: “We behouden wat van waarde is in het gebied maar nemen tegelijkertijd krachtig afstand van de elementen die niet meer functioneren. Daarbij hebben we een hoge ambitie om zoveel mogelijk materiaal te hergebruiken maar zijn daarbij ook reëel. Veel van het gebruikte beton is bijvoorbeeld slecht van kwaliteit, daar kun je weinig meer mee beginnen.” De thema’s die bureau FABRICations al in de vroege onderzoeksfase formuleerde, komen volgens de stedenbouwkundige van AM nadrukkelijk terug in de duurzaamheidsaanpak van het Bajeskwartier. “Thema’s als gezondheid hebben op gebiedsniveau een plek gekregen en de samenwerking die we met de Hogeschool van Amsterdam hebben opgezet, richt zich met name op dit onderwerp. Hier wordt onder meer een Living Lab voor ingezet.”

Dat de marktpartijen het gebied in één keer van het Rijk hebben afgenomen en ook de volledige inrichting van het terrein voor hun rekening nemen, is een aanpak die volgens Johan Snel goed past bij de ambities van de ontwikkelingscombinatie: “We gaan met elkaar een langjarige betrokkenheid aan en kunnen op deze manier sturen op inhoud en proces. Ook onze partners zijn actief in de wereld van gebiedsontwikkeling; samen kunnen we tempo maken en laten dat ook zien.” Berichten in de media bevestigen inderdaad dat Bajeskwartier een van de weinige plekken is in Amsterdam waar nog in behoorlijke mate woningen worden verkocht en gebouwd.

Uiteindelijk is dat ook het doel van gebiedsontwikkeling, aldus Snel: “Dat er ook echt iets gemáákt wordt. Het concreet maken en uitvoeren van gezamenlijk gedragen ambities is ons werk. Bij Bajeskwartier organiseren we processen parallel in plaats van volgtijdelijk. Alles wordt tegelijk aangepakt: architectuur, stedenbouw, landschap, techniek, financiën en beheer. En de gemeente borgt dat vervolgens van haar kant met een stuk supervisie. De gemeente checkt met een eigen team of de beloofde producten ook worden geleverd. Daar hebben wij zelf de bouwstenen voor aangedragen, zoals de welstandscriteria die nu worden toegepast en waarmee we op deelplanniveau de samenhang bewaken.”

Geen stille partner

Dat het gebied in één keer van het RVB moest worden afgenomen (en er dus ook direct moest worden betaald) maakt dat er naast gebiedsontwikkelingskennis ook financiële slagkracht aan marktzijde werd gevraagd. Daar komt aandeelhouder AT Capital in beeld, waarvan CEO Europe Josephine Feilzer enthousiast over de deelname in deze gebiedsontwikkeling: “Onze bestuursvoorzitter Arvind Tiku wilde uitbreiden in Europa en al in vroege fase kreeg hij via Schroders Capital contact met Ronald Huikeshoven van AM. Vanuit die persoonlijke klik tussen de drie aandeelhouders is onze betrokkenheid bij Bajes Kwartier tot stand gekomen. AM zocht kapitaalkrachtige partners voor de gebiedstransformatie, wij willen ons voor de lange termijn aan gebiedsontwikkelingen binden. Onze rol als aandeelhouder is daarbij zeker niet die van een silent partner die één keer per jaar opdraaft op de aandeelhoudersvergadering; we zijn intensief bij het project betrokken, voornamelijk bij strategische besluiten en financiële zaken. Naast de management- en shareholdervergaderingen praten we ook tweewekelijks bij met het projectmanagement en ad-hoc over zaken als verkoop en de start bouw besluiten.”

Financiële support

De belegger die dus naar voren schuift in het gebiedsontwikkelingsproces en nadrukkelijk meer doet dan uiteindelijk de beleggingsproducten afnemen. Ook de eigen gebiedsontwikkelingskennis wordt daarbij vanaf het begin ingezet, aldus Feilzer: “Als Singaporese family-office investeren we in gebiedsontwikkelingen die aantoonbaar waarde toevoegen aan de omgeving waar we actief zijn. Zo hebben we in New Delhi een hele nieuwe buurt ontwikkeld met zeven woontorens en gemeenschappelijke tuinen, een zwembad, en een lange loopbrug op de achtste verdieping tussen alle torens, waar bewoners elkaar tegenkomen voor een wandeling of BBQ. Dat zijn concepten die hier ook prima passen.”

Daarnaast wordt dus financiële ondersteuning geboden: “Wij verzorgen vaak de kapitaalkracht en de kennis van financieringsconstructies, waarbij onze partners de Nederlandse vastgoedontwikkelkennis inbrengen. En omdat we een platte organisatie hebben, kunnen we snel besluiten nemen zoals wanneer toen er bij het uitbreken van het Oekraïense conflict besloten moest worden om van verhuurwoningen toch koopwoningen te maken.”

“De institutionele beleggersmarkt verdween overnight terwijl we overtuigd waren dat er voor de starterswoningen zoals die gepland waren in de woontoren The Jay, juist een enorme vraag is. Toen hebben we met alle partners samen heel snel kunnen besluiten om toch te gaan bouwen zonder voorverkopen, op eigen risico dus, en pas driekwart jaar later in de verkoop te gaan. Dat dit een goed besluit was, bleek door de enorme inschrijvingen en snelle verkoop die toen volgde. Dit hebben we recent weer gedaan voor een tweede woontoren die momenteel succesvol verkoopt. Dat kan alleen met kapitaalkrachtige aandeelhouders dit risico durven te nemen en met een goede samenwerking met de bouwers van het project.”

Feilzer’s collega Gijs van Kreij vult aan: “Bij AT Capital houden we van binnenstedelijke herontwikkelingen. Zo herontwikkelen we bijvoorbeeld ook winkelcentrum Sterpassage in Rijswijk, het voormalige V&D warenhuis in Haarlem, winkelcentrum Heuvel in Eindhoven (samen met 3w waar AT Capital een belang heeft genomen, red.) en zijn we alliantiepartner in Breda voor de toekomstige herontwikkeling van het Chasséveld in Breda.”

Echt een buitenbeentje

Om de cirkel weer rond te maken: hoe kijkt de gemeente op dit moment terug op het proces? Peter Jan Kannegieter geeft aan dat dit project zowel voor het Rijk als de gemeente exceptioneel maar zeker succesvol was: “Het RVB heeft de locatie goed kunnen verkopen en wij zijn content met de winnaar en het plan dat hier tot stand komt. Ook voor ons was dit een spannend proces. Als de gemeente het zelf had gekocht, had zij zelf het stedenbouwkundig plan laten opstellen en was het gebied in plukjes uitgegeven. Nu moesten we toch meer afwachten wat er zou worden ingeleverd.” Kannegieter verwacht niet dat de werkwijze bij het Bajes kwartier snel zal worden herhaald: “Dit is echt een buitenbeentje. Binnen Amsterdam hebben wij geen vergelijkbare locaties. Maar ook binnen de marktsector is de roep wel verstomd die we een paar jaar geleden hoorden en waarbij men aangaf graag grotere gebieden in één keer te willen afnemen.”

De verdere realisatie van het Bajeskwartier blijft de komende jaren interessant om te volgen. Zoals gezegd komen de eerste gebouwen nu uit de grond. De gekozen architectuurstijl is wel wat aan de harde kant, het wordt spannend om te zien of het landschappelijke casco dat nog iets kan verzachten met de aanleg van het vele groen. Voor de stad Amsterdam als geheel is het in ieder geval een grote aanwinst dat dit voorheen streng gesloten gebied nu ontsloten wordt. En om in zes jaar tijd van een tenderconcept naar de oplevering van de eerste gebouwen te komen, is een prestatie van formaat van de ontwikkelingscombinatie AM/AT Capital/Schroders Capital. Waarbij de gemeente geen onbelangrijk steentje bijdraagt door de kwalitatieve uitvraag en door de verankering in het omliggend stedelijk gebied.