Nieuws Voorlopig zullen de corporaties fors in de schijnwerpers staan. De Tweede Kamer discussieert nu al over de herziening van de regels voor corporaties. Daar gaat nog een schepje bovenop als de enquêtecommissie met het eindrapport komt.
Veel pijlen zullen worden gericht op het beter in de klauw krijgen, meer toezicht etc. Niet helemaal onbegrijpelijk na de wijze waarop, eufemistisch uitgedrukt, “frivoliteiten” in de publiciteit kwamen. Maar de eerste signalen van volstrekt doorschieten zijn al zichtbaar.
Dat er gezocht moet worden naar werkbare vormen van democratisch gelegitimeerd toezicht op een voor de samenleving zo essentiële sector als huisvesten van mensen die moeite hebben om daarin zelf te voorzien, is logisch. Dat een fors deel van mensen die door de corporaties van huisvesting worden voorzien, eigenlijk die corporatiezorg misschien niet nodig zou hebben, doet daaraan niet af. Misschien is het bedienen van een wat ruimere groep juist ook wel te verdedigen vanuit het belang van de groep die wel op de corporaties is aangewezen. Maar gevreesd moet worden dat onderdelen van de plannen die in de maak zijn heel ver af staan van dat gewenste democratisch gelegitimeerde toezicht. Bij die onderdelen dreigt een oneindig ingewikkelde bureaucratie te ontstaan die alleen maar verstarring, accountantswerkverschaffing en een volgende enquêtecommissie tot gevolg kan hebben.
Splitsen
Twee voorbeelden: corporaties moeten, als de herziening (novelle) van de Herzieningswet, uitgewerkt in een vrijwel onleesbare concept uitwerkings-AMVB doorgaat, hun woningen splitsen in het betaalbare, gereguleerde bezit enerzijds en het duurdere, vrije sector bezit anderzijds. In het vakjargon gaat het om splitsing tussen daeb-woningen en niet daeb-woningen, termen waarvoor Europa heeft gezorgd. Daeb staat voor “diensten van algemeen economisch belang”. (Te) kort samengevat: als voor personen met een laag inkomen een betaalbare woning wordt gearrangeerd, is dat een dienst van algemeen economisch belang. Volgens de staatssteunregels van Europa mag daar overheidsgeld aan worden besteed. Aan alle andere (lees duurdere) woningen mag dat niet.
Corporaties moeten nu een strikte scheiding gaan aanbrengen tussen de meer betaalbare daebwoningen en de wat duurdere niet-daebwoningen. De kern van de boodschap daarbij is: er mag geen geld van de betaalbare tak naar de duurdere tak. Daar is veel voor te zeggen. Veel capriolen van corporatiebestuurders in de tijd dat ze dachten dat bomen tot in de hemel groeiden, leidden tot het overhevelen van door huurders van betaalbare woningen opgebracht geld naar prestigieuze projecten waarop verlies werd geleden. Volgens de landelijke cijfers van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV, Sectorbeeld nov. 2013) is alleen al het cumulatieve tekort in de aparte vehikels waarin corporaties vaak deelnemen voor dit soort activiteiten circa € 1,3 miljard; 0,3 miljard meer dan het jaar daarvoor. Begrijpelijk dus dat geprobeerd wordt dat weglekken van geld van huurders uit het sociale deel naar dure woningen of koopwoningen te stoppen. Die strikte scheiding die ofwel administratief in de boeken mag worden aangebracht of juridisch (in een aparte bv bijvoorbeeld) moet daarvoor gaan zorgen.
Maar de wijze waarop de scheiding moet worden geregeld leidt nu al tot veel verzuchtingen. Een paar hoofdpijnaspecten: wat wel of niet tot de betaalbare of dure tak hoort, kan variëren. Een woning die voor een verhoudingsgewijs lage prijs wordt verhuurd waarvoor de corporatie in de toekomst meer huur wil gaan vragen, kan alvast in de dure tak worden geschoven. Maar een woning die nu geliberaliseerd is, kan is sommige gevallen weer worden teruggebracht in het betaalbare deel. Dat lijkt op besluitvormingsruimte voor de corporaties om lokale omstandigheden mee te wegen. Daar komst nog bij dat door het recente bevriezen van de z.g. liberalisatiegrens, een woning zomaar van kleur kan verschieten zonder dat daarop echt grip is door de corporatie. Maar niet alleen de scheiding zelf moet door de minister worden goedgekeurd (middels de z.g. startbalans), ook de verschuiving naar potentieel te liberaliseren woningen vereist steeds aparte (soms ook gemeentelijke) goedkeuring. Andere ingewikkeldheid: de dure tak die apart wordt gezet, ofwel administratief ofwel juridisch, moet kapitaal hebben. Dat mag van de goedkope tak worden geleend. Deze startlening vereist de goedkeuring van de minister. En die bepaalt ook welke rente daarvoor moet gelden. In de concept AMVB wordt uitgegaan van 1,5% extra op de rente die voor een 10 jarige staatslening moet worden gegeven. Dus nu zou dat net boven de 2% zijn. Is dat marktconform? Hoezo geen geld van de goedkope tak naar de dure tak? Daar was toch alles om begonnen. De lening mag in principe voor 15 jaar gelden en na elke vijf jaar wordt een derde terugbetaald. Dat hoeft niet als de levensvatbaarheid van de dure tak in het geding is. Het oordeel of daarvan sprake is, is onderhevig aan de mening van diverse toezichtorganen en uiteraard ook weer ministeriele goedkeuring. Had dit kabinet niet terugdringen van de regelgeving op het oog?
Menig corporatiedirecteur zal deze rompslomp willen voorkomen en de duurdere woningen gewoon meteen maar verkopen aan beleggers. De bedoeling van de politiek om de corporatiesector aanzienlijk kleiner te maken, wordt dan op een veel eenvoudiger manier bewerkstelligd. De weg van de administratieve of juridische splitsing wordt door velen gezien als een bewust zeer ingewikkeld gemaakte weg. Bij zoveel complexiteit en benodigde goedkeuringen kan een corporatie al gauw denken: gewoon rechttoe rechtaan verkopen aan de marktsector; dan heeft de politiek zijn zin.
Afromen
Ander voorbeeld: nog vrijwel nergens is in de publiciteit aandacht besteed aan het voornemen van het kabinet om corporaties te gaan afromen als ze te veel verdienen op de goedkope tak. Werkelijk een revolutionair maar ook zeer gecompliceerd plan. Aanleiding is weer het gegeven dat Europa wil dat er gewaakt wordt dat er geen onterechte staatsteun wordt gegeven. Het goedkoop geld lenen door corporaties voor sociale woningen, wat mogelijk wordt door de onderlinge waarborg en de rijksachtervang daarachter, wordt gezien als staatsteun. Evenzo wordt het feit dat een corporatie voor de grond van een nieuwbouw sociale woning, een lagere prijs betaalt dan de ernaast gelegen kavel voor een koopwoning, gezien als staatsteun. Dat is toegestane staatsteun. Maar die steun is niet meer toegestaan als uit de exploitatie van de corporatie blijkt dat er meer positief saldo is dan een bepaald genormeerd bedrag. Dan is het onterechte staatsteun en dan gaat de minister dat afromen. De formule die wordt gebruikt om dit te beoordelen is ingewikkeld genoeg om aan te nemen dat hieruit talloze discussies ontstaan. In ieder geval werkgelegenheid voor ambtenaren. En wat nu als een corporatie zo positief draait omdat er zo efficiënt wordt gewerkt? Straf in plaats van beloning?
Allemaal zo goed bedoeld maar toch zo verkeerd. Over deze ambtelijk verzonnen pogingen tot “dichtregelen” zal toch de Minister zich nog eens goed moeten beraden. Mag hier s.v.p. een keer met gezond verstand naar gekeken worden? Ook hier is weer sprake van de risicoreflex die er van uitgaat dat als je op papier alles nu maar precies regelt, de werkelijkheid zich daar naar schikt.
Jos Feijtel
Ex corporatiedirecteur, dispositie-expert.
Zie ook:
- Corporaties na het akkoord Blok - Aedes deel 1
- Corporaties na het akkoord Blok - Aedes deel 2
- Corporaties na het akkoord Blok - Aedes deel 3
Cover: ‘Binnenhof in Den Haag’ door NAPA (bron: Shutterstock)
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
