Woningbouwimpuls Breda: “Verdeel zoet en zuur eerlijk tussen overheid en markt”

Breda ontwikkelt 123 hectare stad, waaronder het havenkwartier CrossMark en het voormalige CSM-terrein. “Hier worden in totaal 3.200 woningen gerealiseerd", vertelt Bonnie van Wijk. "Het ingediende deelgebied ligt linksboven het station en moet 1.200 woningen krijgen, waarvan 20 procent sociaal en 10 procent middenhuur, naast ruimte voor cultuur en creatief ondernemen.”

Voor die extra woningen moet ook het aanwezige industrieel erfgoed worden getransformeerd. Daarbij helpt de bijdrage vanuit de Woningbouwimpuls, want deze brengt tempo, programmering en kwaliteit. Het maakt meer betaalbare woningen mogelijk voor starters en middeninkomens. Ook kan de openbare ruimte daardoor op tijd worden ingericht, stelt Van Wijk.

In 2018 heeft de gemeente een ontwikkelstrategie gemaakt voor het transformatiegebied, vertelt de vastgoedspecialist. “We hadden wel wat grondposities in het gebied, maar we willen ook veel aan de markt overlaten en het gebied organisch ontwikkelen. Zo hoef je niet alles tegelijk te doen en kun je kijken wat nu mogelijk is.”

50 procent sociaal

De Strip is het eerste deelgebied op de ontwikkelagenda. De gemeente, ontwikkelaar Amvest en koel- en vrieshuizenspecialist Nematek hebben hier grond in bezit. De belangrijkste kostenposten op deze deellocatie zijn de inbrengwaarde, het behoud van erfgoed en de herinrichting van de openbare ruimte.

“We proberen fasegewijs de middelen bijeen te sprokkelen om dit gebied te ontwikkelen”, legt Van Wijk uit. Aanvankelijk was het plan om voor 15 jaar vooruit te programmeren en alle middelen te organiseren. In de praktijk bleek dit lastig. “De politiek verandert elke 4 jaar. Daarnaast is het niet sexy om miljoenen apart te zetten. Ook zijn er in het sociaal domein veel dekkingen nodig. We proberen daarom per ontwikkeling het financieel tot stand te brengen.”

Om de ontwikkeling van De Strip financieel rond te krijgen, is een aanvraag gedaan bij de Woningbouwimpuls. De minimumnorm daarvoor is 500 woningen. Ook moet 50 procent van de woningen betaalbaar zijn voor starters en middeninkomens. Daarvoor moest Breda de programmaknoppen bijdraaien. Dat kon, merkte de ambtenaar: “De politiek veranderde en zo is het 50 procent sociaal geworden.”

“We hebben ons eerst afgevraagd of deze transformatie van De Strip een bijdrage is voor de stad", blikt Van Wijk terug. "Dat was het zeker. Daarom hebben we voor deze gebiedsontwikkeling een steunverklaring gevraagd aan marktpartijen, regio en provincie. Daarnaast hebben we onderdelen van de openbare ruimte verdeeld en gekeken welke we kunnen toerekenen aan de Woningbouwimpuls.”

Verdere dekkingen van het tekort komen met name vanuit de algemene middelen. “We hebben de cofinanciering moeten vastleggen voor de openbare ruimteonderdelen, voor het cultuurcluster en voor de bovenwijkse voorzieningen. Daarnaast zijn we in gesprek met Amvest over het kostenverhaal.”

Wie pakt wat op?

Arno van den Hurk, projectmanager herbestemmen Grote Erfgoedcomplexen, werkt voor het provinciaal ontwikkelbedrijf aan de invulling van drie deals tussen gemeente en provincie voor de ontwikkeltransformatie voor mobiliteit, groen-water en verstedelijking. “Hoe willen we wat bereiken? De doelen willen we vaststellen op een bovenlokaal, bijna nationaal niveau. De doelen voor CrossMark raken de economische positie van Breda en de provinciale Omgevingsvisie.”

Volgens Van den Hurk is het voor de samenwerking handig te werken met een overzicht van lopende projecten. “Er zijn ontzettend veel projecten in ontwikkeling en we ontdekten dat we hierbinnen weer op verschillende schaalniveaus actief zijn. Zo hebben we een overzicht gemaakt van projecten in natuur en water, mobiliteit en verstedelijking. Waar werken we al samen en waar niet? Wie neemt daarin de lead? Wie pakt het op en wie gaat het organiseren?”

Kat uit de boom

Van den Hurk benadrukt dat meerdere partijen uiteindelijk moeten investeren in de stad, ook omdat de mogelijkheden als gemeente en provincie beperkt zijn. “De Woningbouwimpuls helpt, maar zo pak je geen langjarige gebiedsontwikkeling op. Het kostenverhaal is namelijk meestal onvoldoende voor binnenstedelijke transformaties.” Hij tipt een meerjarige programmering te ontwikkelen in samenwerking met de markt: “Probeer afspraken te maken voor een eerlijke verdeling tussen het zoet en zuur tussen overheid en markt.”

Vanuit de provincie zijn marktoriëntaties gedaan voor het gebied rond CrossMark. Daaruit blijkt dat grote partijen wel willen meedoen, maar de overheid neemt de leiding. “Marktpartijen kijken nog de kat uit de boom”, zegt Hans Thoolen, coördinator Stedelijke Kwaliteit bij gemeente Breda. “De procedurele uitwerking is een van de punten die we uitwerken. Overheden kunnen het zuur oppakken, het zoet is natuurlijk iets voor marktpartijen. Kunnen we dat beter verdelen?”