Nieuws De verheerlijking van “de stad” lijkt geen grenzen te kennen. Sommigen lijken in katzwijm te vallen als Amsterdam groeit. Dat Amsterdam nu 820.000 inwoners heeft leidt tot euforie. Dat dat nog steeds 50.000 inwoners minder is dan in 1960 is niet van belang. Naast de yup worden de yupp’s (Young Urban professional parents) meer dan hartelijk opgenomen door de nieuwe sekte maar intussen is Yucky de geuzennaam. Die zou staan voor de jonge zzp’er met meerdere banen of creatieve ondernemingen. Maar zoals vaker bij gelovigen: feiten en cijfers lijken van mindere orde. Daarom toch maar een schets van een paar andere werkelijkheden.
Volgens Tineke Lupi (Platform 31) in S+RO nr. 3 van 2015 is er sprake van een grote reset: de jongeren die ooit naar de stad zijn getrokken (bijv. als student) gaan er na hun studie niet meer weg naar de suburbane ommelanden maar ze blijven er en combineren er kind en carrière. Ze verwijst in haar artikel vaak naar het artikel van Frank van Dam en Dorien Marting (beiden PLB) in het zelfde S+RO nummer. Terwijl Lupi als diepgelovige zonder enige twijfel de nieuwe inwoner van de stad beschrijft als de hogere middenklasse (met kind en carrière) aangevuld met Yucky’s, waarschuwen van Dam en Marting juist voor het feit dat er heel veel onzekerheden zijn die zouden kunnen leiden tot een kentering van het toekomstperspectief van steden. Zij zien o.a. het aantal jongeren dat naar de stad trekt niet meer toenemen en zelfs afnemen. Ze verwachten ook dat de verplichte kortere studieduur leidt tot minder binding aan de stad. Ook wijzen ze op de onzekerheden van de toestroom van immigranten.
In dit verband is het relevant om te wijzen op een paar CBS-cijfers: de bevolking van Amsterdam steeg van 1990 naar nu van 700.000 naar ca. 820.000 inwoners. Het aantal immigranten steeg in die periode van ca. 30 % naar 50,7% ofwel van 210.000 naar 410.000. Ofwel: de totale bevolking steeg met 120.000 en het aantal migranten met 200.000! Hoezo aantrekkingskracht van de stad op het ommeland?
Dit soort nuanceringen is aan Lupi niet besteed. De bevolking van de stad met de Yucky’s en hogere middenklassengezinnen die zij ziet ontstaan, zal naar haar mening tot gevolg hebben dat de huizenprijzen worden opgedreven. Daardoor zal naar haar mening in de middelgrote steden en groeikernen een grijze bevolking van lagere middenklasse en migranten zonder perspectieven ontstaan. Krimpgebieden worden haar inziens het “afvalputje van het land waar alleen ouderen en kansarmen overblijven”. Je zou denken dat zou leiden tot een grote verontwaardiging en een fors verweer. Maar niets daarvan: we moeten vooral niet ‘in de planologische kramp schieten van grootschalige bouwplannen om de overbevolking in de stad af te vloeien naar het ommeland’. Structuurvisies van bovenaf passen niet meer bij de netwerksamenleving. ‘Feitelijke nieuwbouwproductie zou niet meer langer het criterium moeten zijn’. Behalve dat jongeren in steden in “talloze leegstaande panden” kunnen worden opgevangen, worden verder geen oplossingen aangereikt. EIB en ook Deloitte hebben recent onderbouwd aangetoond dat herbestemming van leegstaande panden maar een hele beperkte bijdrage aan de woningvraag kunnen leveren. Volgens Deloitte gaat het bij herbestemming van kantoren om maximaal 5% van de vraag. Maar voor deze sekte geldt blijkbaar: als wij maar onderdak hebben dan mag de rest het uitzoeken.
Er is niks tegen om van eerder gemaakte fouten te leren. Maar het is onzin om te doen alsof de eerdere suburbanisatieoplossingen niet hebben gewerkt. Uit heel veel onderzoek is inmiddels wel duidelijk dat er in de veel beschimpte Vinex wijken heel veel tevreden bewoners wonen. Waar hadden die honderdduizenden huishoudens moeten wonen als we toen niet hadden doorgezet. Want het idee dat alles in de stad oplosbaar is, is niet nieuw: wethouder Michael van der Vlis wilde begin jaren 80 dat de groeikernen Alkmaar, Hoorn en Purmerend hun productie zouden temperen omdat Amsterdam de woningvraag zelf ging oplossen. Het is maar goed dat de productie in deze kernen toen nog fors is door blijven gaan want het heeft wel heel erg lang geduurd eer de productie in Amsterdam een beetje op gang kwam.
Nu opnieuw is de roep om de bouw in de ommelanden te stoppen groot. Maar opnieuw is dat onverantwoord. De woningvraag trekt weer fors aan. Als we niet extra bouwen, ook buiten de stad, worden de prijzen zo hoog dat grote groepen opnieuw in de kou staan. Weliswaar zit het tempo in Amsterdam er nu aardig in, maar volgens de directeur Grond en Ontwikkeling is de voorraad bouwlocaties in 2018 op. Pas in 2025 ziet hij weer bouwmogelijkheden. Of die realistisch zijn (hij denkt binnen Amsterdam dan weer mogelijkheden te zien voor 20.000 woningen) is nog de vraag maar zeker is dat het te laat is. Wie zich in de cijfers verdiept weet dat er absoluut onvoldoende locaties in beeld zijn, laat staan tijdig gereed kunnen zijn (zie: “De stad zuigt aan maar zonder bouwen in het weiland komen we er niet”, in www.cobouw.nl en www.gebiedsontwikkeling.nu). Om de 240.000 (collegeprogramma GS 2015 - 2019) tot 300.000 (Primos) extra woningen die nodig zijn echt te kunnen bouwen, zal er naast de min of meer aangewezen locatiecapaciteit van 67.000 woningen nog voor ca. 200.000 woningen aan extra capaciteit moeten worden gevonden! Zelfs bij de meest optimistische ramingen over mogelijkheden voor herbestemming kan dat op deze mega –aantallen slechts een kleine bijdrage zijn. Maar die overigens ook helemaal benut moet worden.
Ook professor Peter Boelhouwer (TU Delft) komt tot de nuchtere constatering dat we het met alleen bouwen in de stad niet zullen redden: ‘De totale vraag is vele malen groter dan de mensen die in de binnenstad willen wonen. De meesten willen geen genoegen nemen met heel weinig vierkante meters. Die trekken naar randgemeenten en Vinexlocaties’. Als zo’n locatie buiten de binnenstad ligt maar toch binnen de grenzen van de stedelijke gemeente, is er formeel sprake van een binnenstedelijke oplossing die overigens soms een dorpsachtig karakter heeft. Het makelaarssignaal dat de verkoop bij bestaande woningen vaak 30 tot 50% boven de vraagprijs zit duidt Boelhouwer als teken van forse oververhitting en recept voor verdere prijsstijgingen. “Ze wijken dan uit naar bijvoorbeeld Amstelveen, dat schurkt tegen Amsterdam aan en is net iets goedkoper. Zo’n effect schuift daarna door bijvoorbeeld richting Haarlem en op een gegeven moment doet zo’n heel gebied mee”. Hij noemt dat het rimpeleffect met een uitwaaiering over de regio.
Het is volstrekt duidelijk dat er juist wel een strakke regie komt om er voor te zorgen dat er tijdig voldoende woningbouwlocaties gereed zijn. We lopen al achter. De provincie Noord-Holland en ook de stadsregio dienen die handschoen op te pakken. Concrete nieuwe locaties, ook in het weiland, in beeld brengen en vooral ook planologisch mogelijk maken. Volgens de senior projectleider Wonen van Platform 31 Tineke Lupi heeft het maken van structuurvisies geen zin. Haar bewijs daarvoor: “ Niet voor niets werden deze ingeruild voor termen als organische planning, transformatie, urbane acupunctuur, coöperatieve gebiedsontwikkeling en collectief particulier opdrachtgeverschap”. Tegen deze overkill aan onzinnigheid valt niet echt te argumenteren. Maar vaststaat dat de vraag naar woningen rond de steden enorm is. Vast staat ook dat er absoluut te weinig locaties voorhanden zijn om die woningen te bouwen. Vast staat ook dat het planologische en praktisch voorbereiden van woningbouwlocaties vele jaren duurt. En dat betekent dat er als die wiedeweerga locaties ingestoken moeten worden. En ja, hoe ouderwets ook volgens Lupi: daar hebben we een nieuw provinciaal structuurplan voor nodig of op zijn minst aanvullingen daarop.
Zie ook:
Cover: ‘2015.08.28_Het nieuwe geloof in de stad: feiten en cijfers doen er niet meer toe’
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
