Het nieuwe vastgoed staat er al

Terwijl lange tijd alle aandacht uitging naar nieuwbouw, is het duidelijk dat de toekomst ligt in hergebruik en herinvesteren in bestaand vastgoed. Er is een gigantische behoefte aan verduurzaming, renovatie en transformatie. Jaarlijks komt er immers maar circa één procent van de bestaande voorraad aan nieuwbouw bij. De bestaande gebouwen vertegenwoordigen een groot kapitaal: in geld, maar ook in culturele waarde en in emotionele betekenis voor de bewoners. Daarom is het belangrijk dat de bestaande gebouwde omgeving door renovatie en transformatie voortdurend wordt aangepast aan de dynamische vraagontwikkeling. Dat zorgt voor waardebehoud en waardecreatie.

2000 miljard

De bestaande gebouwde omgeving heeft een immense financiële waarde. Er zijn in Nederland 4,25 miljoen koopwoningen en 2,9 miljoen huurwoningen. Deze vertegenwoordigen een waarde van tussen de 1.300 en 1.500 miljard euro. Aan commercieel zakelijk vastgoed staat in Nederland ruim 500 miljoen m2 met een geschatte waarde van tussen de 290 en 380 miljard euro. Daarnaast is er nog het maatschappelijk vastgoed, circa 82 miljoen m2, dat een waarde van tientallen miljarden euro vertegenwoordigt. Daarmee komt de geschatte waarde van het bestaande vastgoed op rond de 2.000 miljard euro! Dat is drie tot vier maal de waarde van ons bruto binnenlands product. Een waardestijging of -daling levert of kost weliswaar niet direct cash geld, maar heeft wel degelijk grote gevolgen voor de vermogenspositie van pensioenfondsen, woningcorporaties, banken, particulieren en andere vastgoedeigenaren. En dus in feite voor iedere Nederlander. Het is daarom van eminent belang om te stimuleren dat eigenaren blijven investeren in onderhoud, verbetering en verduurzaming van vastgoed.

Maatschappelijk belang

Het maatschappelijk belang van bestaand vastgoed is eveneens groot. Vrijwel alle huisvestingswensen worden vervuld binnen de bestaande voorraad. De jaarlijkse toevoeging aan nieuwe woningen bedraagt immers niet meer dan circa 0,5 procent (55.000 nieuwe minus 15.000 gesloopte woningen in 2011; nog slechts 37.000 nieuwe en een onbekend aantal gesloopte woningen in 2012), dus verreweg het grootste deel van de verhuisbewegingen vindt plaats in de voorraad. Dat geldt ook voor de utiliteitsbouw.

Een ander maatschappelijk belang is dat mensen emotioneel sterk hechten aan hun eigen woon- en leefomgeving. De gebouwde omgeving is veel meer dan een dak boven je hoofd; het is de omgeving waar mensen zijn verankerd en zij zich thuis voelen. Zij verbinden hun identiteit aan gebieden waar ze zijn opgegroeid, wonen, werken en recreëren. Hun dagelijkse leefomgeving heeft een belangrijke emotionele waarde. Ook waarderen mensen bijvoorbeeld historische binnensteden, die hierdoor zoals bekend een veel groter kapitaal vertegenwoordigen dan sec de economische waarde. Door hun culturele en toeristische waarde fungeren dergelijke aantrekkelijke centra als plezierige verblijfsplaatsen en genereren zij opbrengsten in de sfeer van toerisme, horeca, et cetera. Waar mensen houden van gebouwen zullen zij verantwoordelijker en duurzamer met deze gebouwen omgaan en is de bereidheid om te investeren in deze gebouwen over het algemeen groter.

Duurzaam investeren

De bestaande vastgoedvoorraad is daarmee in omvang, waarde en betekenis voor het accommoderen van de huisvestingsvraag vele malen belangrijker dan nieuwbouw. En er is nog iets heel interessants aan het bestaande: er is nog een grote slag naar duurzaamheid te maken. Die slag is niet alleen noodzakelijk om te voldoen aan Europese afspraken op gebied van de (bijna) energieneutrale leefomgeving in 2020, maar ook omdat de bestaande voorraad op peil moet blijven en moet mee veranderen met de dynamische vraagontwikkeling. Dat betekent dat gebouwen makkelijker van functie moeten kunnen veranderen. Gebouwen gaan immers gemiddeld veel langer mee dan de functie waarvoor ze oorspronkelijk zijn gebouwd. Zelfs voor woningen geldt dat de wijze waarop bewoners hun huis gebruiken in de loop der jaren sterk verandert, waardoor er tal van voorzieningen bijkomen en de ruimtebehoefte wijzigt.

Vernieuwend samenwerken

Investeren in duurzaamheid is lonend omdat het de waarde van vastgoed verhoogt en het zich laat terugverdienen door lagere energielasten en hogere opbrengsten. Investeringen in duurzaamheid leveren, anders dan consumptieve bestedingen, waarde op en zijn daarom voor gebruikers, eigenaren, banken en de overheid interessant. De besluitvorming rond deze investeringen verloopt echter anders. Net als de rollen die partijen hebben. De structuur van de bouw- en vastgoedsector is nog niet voldoende op deze opgave toegesneden, omdat ook hier de focus op groei en nieuwbouw lang dominant is gebleven.

Duurzaam gebruik van vastgoed is bovendien meer dan alleen techniek en materiaal. In bestaande gebouwen draait immers alles om de mensen en organisaties die er gebruik van maken. Meer dan in nieuwbouw gaat het om de belangen van gebruikers, omwonenden, eigenaren, financiers, maatschappelijke organisaties die betrokken zijn bij renovatie- en transformatieopgaven. Dat maakt het vak van renoveren en transformeren totaal anders dan nieuwbouw. Tijd voor een nieuwe visie en nieuwe vormen van samenwerking dus.

Nationaal Renovatie Platform

De noodzaak van transitie van de sector wordt breed gevoeld. De focus moet dringend verschuiven naar renovatie en transformatie om de bruikbaarheid en de duurzaamheid van vastgoed te bevorderen. Dat geldt zowel voor bouw- en beheeractiviteiten als voor alle diensten eromheen. Daarom hebben al ruim zestig bedrijven uit de vastgoedsector de handen ineen geslagen om binnen het Nationaal Renovatie Platform (NRP) samen te werken. Het NRP is een netwerk van private partijen uit de volledige breedte van de vastgoedsector, van banken en opdrachtgevers tot bouwbedrijven en van ingenieursbureaus en advocaten tot energiebedrijven. Dit platform is in 2011 opgericht om gezamenlijk te werken aan het bevorderen van het duurzaam gebruik van de bestaande gebouwde omgeving. De partners en fellows van het NRP (zie www.nrplatform.nl) steunen actief het belang van het bevorderen van een duurzame toekomst voor de bestaande gebouwde omgeving en stellen hiervoor kennis en praktijkervaring ter beschikking aan het platform. Door deze samenwerking op topniveau zet het NRP de nieuwe toon voor een duurzame toekomst van de gebouwde omgeving. Speerpunten zijn: bevorderen van het kennisniveau (zie kader NRP Academie), het versterken van het imago met de Gulden Feniks en verbetering van de randvoorwaarden voor renovatie en transformatie. Het NRP werkt aan haar doelstelling in dialoog met het bedrijfsleven, overheden, onderwijs en wetenschap.

Regels moeten faciliteren

Aangezien door nieuwbouw nog maar een fractie wordt ingevuld van de totale huisvestingsbehoeften, zal de bestaande voorraad snel en soepel moeten worden aangepast aan nieuwe gebruikswensen, wil zij nog een duurzame functie kunnen blijven vervullen. Dat betekent dat gebouwen met vaste bestemmingen geschikt gemaakt moeten worden voor nieuwe functies. Zulke veranderingen zijn niet eenmalig maar zullen zich gedurende de exploitatie van een gebouw meerdere malen voordoen. Daarom is het van belang dat de regelgeving dit veranderende gebruik van gebouwen faciliteert in plaats van frustreert. Door gebouwen sneller geschikt te maken voor diverse functies wordt bovendien economische activiteit gestimuleerd. Blijvende flexibiliteit maakt het mogelijk dat de betreffende locaties zich voortdurend kunnen aanpassen aan de behoeften van woningzoekenden, ondernemers en maatschappelijke organisaties. Het vernieuwde Bouwbesluit dat per 1 april 2012 van kracht is geworden draagt hier in positieve zin aan bij. Andere goede ontwikkelingen zijn het permanent maken van de Crisis- en herstelwet tot invoering van de Omgevingswet en de wijzigingen in de Leegstandswet, die het tijdelijk gebruik van panden verruimt tot tien jaar.

Flexibele toepassing

Maar daarmee zijn we er nog niet. Renovatie- en transformatieprojecten duren vaak lang door vele procedures die doorlopen moeten worden. Ondertussen tikt de renteteller voor de eigenaar door. Omdat er bij renovatie en transformatie meer onzekerheden zijn, zijn banken terughoudend. Financiering is hierdoor een probleem. Bevorderen van de processnelheid is daarom cruciaal.

De wet- en regelgeving is één van belangrijke schakels in de procesketen om tot versnelling en opschaling van verduurzaming van de leefomgeving te komen. Naast sec aanpassingen van deze wet- en regelgeving dient er ook veel meer aandacht te komen voor de integrale beoordeling van plannen èn een flexibele toepassing van de wet- en regelgeving. Dat vereist dat gemeenten en andere overheden bereid zijn om de interpretatie van de wet- en regelgeving in het licht te zien van het doel van het verduurzamen van de leefomgeving. Ook dit is een nieuwe discipline, waar de kaders die geschapen zijn voor de groeiopgave voor Nederland niet in voorzien. De transitie van de focus op nieuwbouw naar verduurzaming van bestaande bouw is daarom een veel meer omvattende materie dan het op het eerste gezicht lijkt. Hier ligt een belangrijke opgave voor overheid en bedrijfsleven om samen werk te maken van de noodzakelijke verduurzaming.

Ing. Josine Crone is beleidsadviseur bij het Nationaal Renovatie Platform (NRP). www.nrplatform.nl