Het nieuwe wonen gaat over toekomstwaarde

Menno Schapendonk, Sebastiaan Schout en Frank Pieper van SUSTAY verantwoord wonen

Ze komen oorspronkelijk alle drie uit de advies- en ontwikkelwereld en vertegenwoordigen met z’n drieën de disciplines economie, planologie, architectuur/stedenbouw, vastgoedontwikkeling en techniek. De tijd is rijp voor andere businessconcepten en strategieën, menen ze. “Kijk maar naar de bouwwereld, daar is langzaam een kentering gaande. Het besef begint door te dringen dat we met z’n allen anders moeten gaan denken en werken.” Voor de grote bedrijven die vast zitten in hun organisatiestructuren is dat moeilijk te verwezenlijken. De verandering komt vanuit de kleine, jonge ondernemingen die wél proactief kunnen inspelen op samenwerking en kostenbeheersing. “Als frisse jonge ondernemers hebben wij de vrijheid om flexibel te zijn. Wij kunnen ons volledig richten op de vraag naar duurzaam wonen en een oplossing voor het huisvestingsprobleem, zonder in de weg te worden gezeten door grondposities die pijn doen of omzet die gedwongen gemaakt moet worden.”

Toekomstbestendig woonconcept

Vanuit ieders ondernemerservaring gezamenlijk een nieuw bedrijf beginnen was een logische stap voor het driemanschap. De managers die de vastgoedwereld voor het grootste deel bevolken, handelen vanuit onzekerheid in plaats van te denken in kansen en oplossingen, menen zij. “Het verschil tussen ondernemer en manager is het verschil tussen werken vanuit passie of vanuit angst.” Sustay is een ontwikkelaar die met eigen duurzame concepten turnkey-woningen realiseert voor een belegger of corporatie. Duurzaamheid wordt breed opgevat in de zin van toekomstbestendigheid. Voor Sustay is de kern van hun activiteit dan ook het garanderen van toekomstwaarde. Het bedrijf richt zich op woningbouw voor opdrachtgevers die daadwerkelijk toekomstwaarde willen toevoegen aan hun portefeuille. Energie speelt daarbij een belangrijke rol, maar het gaat ook om het sociale en financiële aspect. “Onderscheidend is dat we altijd uitgaan van totale woonlasten en exploitatie, in plaats van stichtingskosten of kale huur. We ontwikkelen volwaardige gezinswoningen in diverse categorieën, waarbij comfortabel wonen met woonlasten van maximaal netto duizend euro all-in en flexibiliteit centraal staan. Onze overtuiging daarbij is dat het zeer goed mogelijk is lagere woonlasten voor consumenten te combineren met betere rendementen voor portefeuillehouders.”

Verbinden centraal stellen

Niet het verwerven van grondposities is het uitgangspunt, maar het verwerven van gebruikers en grip op locaties, zegen de heren van Sustay. Er is geen toekomst meer voor traditionele projectontwikkeling; woningbouwrealisatie gaat nu om het leggen van de juiste verbinding tussen de locatie en markt, een turnkey-woonconcept en de afnemer. Daarbij is realisatie uiteindelijk alleen mogelijk als de markt of de gebruikers centraal staan. Sustay investeert dan ook in duurzame relaties met corporaties en beleggers. “Als we vanuit hun portefeuille en doelstellingen weten wat ze willen, kunnen we vanuit de plek invullen wat er mogelijk is. Wij praten over op welke plekken ze willen zitten, waar ze naar toe willen met de portefeuille en wat ze willen qua energie, onderhoud en rendement. Dat is ons uitgangspunt, in plaats van iets willen verkopen. Wij werken vanuit het risico op de voorinvestering in een locatie en een relatie, niet zozeer op de grond of verkoop, dat is een heel ander businessmodel. Wij zoeken naar samenwerkingen en willen met elkaar slimme dingen doen in plaats van aanbodgedreven te werken zoals veel partijen doen die nu omhoog zitten.”
Ook de rol van de gemeenten is aan het veranderen. Gemeenten worden soepeler in de procesgang, en zullen ook moeten veranderen in hun grondpolitiek. “Kijk maar naar de traditionele aanbestedingstrajecten die nu tijdrovend en complex zijn. Zo wordt er nauwelijks meer onvoorwaardelijk geboden op ontwikkelposities. Ook hier gaat het om slim samenwerken, om aan de voorkant dingen mogelijk te maken. Wij gaan in ieder geval niet meer mee in traditionele selectieprocedures. Dat leidt nog te vaak tot lijstjes met daarop de gevestigde orde, waarvan juist het bestaansrecht momenteel zeer wankel is. Wij willen alleen dingen doen waarbij we binnen een half jaar de sleutel kunnen overhandigen. En dat is echt mogelijk.”

Geïndustrialiseerd maatwerk

Sustay concentreert zich vooral op de goed bereikbare gemeenten met twintig- tot vijfenzeventigduizend inwoners, een volwaardig voorzieningenniveau en in de buurt van grote steden. De afgelopen decennia is in de ontwikkelingswereld vooral gedacht vanuit de grote locaties, in plaats vanuit de vraag en de behoefte van de lokale klant. “Wij willen kwaliteit bieden op consumentenniveau. We halen de consumentengedachte naar voren. Op een eigentijdse manier bieden wij zicht op vraag en aanbod op locatieniveau. Bij bijvoorbeeld CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeversschap) hebben wij echter onze vraagtekens. Je moet vooral goede concepten bieden met voldoende flexibiliteit en oplossingen. Over elk detail in discussie gaan, leidt tot kostbare trajecten. Voor ons staat snelheid juist voorop, dat leidt immers tot kostenbesparing. De kwaliteit wordt gegarandeerd door een overzichtelijk turnkey-woonconcept en vaste, gerenommeerde (bouw)-partners.” Geïndustrialiseerd maatwerk op een projectschaal van twintig tot vijftig woningen werkt het beste, meent Sustay. “Dan is een goede standaard bieden met keuzemogelijkheden voor 95 procent van de Nederlanders voldoende.”
Op verschillende locaties is Sustay momenteel bezig om haar concepten te realiseren. Daarbij garanderen ze de bouw, maar bouwen niet zelf. Zo werken ze strategisch samen met een middelgrote bouwer die werkt op basis van de LEAN-methode. De traditionele grote projectontwikkelaars die basaal vanuit grondposities werken, zullen binnen vijf jaar zijn verdwenen of gedecimeerd, verwachten ze. De ontwikkelende bouwers zullen blijven en zich vooral op de renovatie-opgave richten. De toekomstige vastgoedmarkt voor nieuwbouwwoningen zal dan ook worden beheerst door coalities van kleinere partijen, waarin veel meer vanuit de voorkant, vanuit de vraag zelf, wordt gedacht.

Van fossiel naar zelfvoorzienend

Energie zal dichter bij de mensen komen, kleinschaliger worden. “Mensen worden veel bewuster van het voordeel dat ze kunnen hebben. Ze willen het zelf regelen, hebben grotere betrokkenheid. Dat zie je ook in de opkomende crowd funding. Ze kopen bijvoorbeeld aandelen in windmolens. Er is van alles in beweging op de energiemarkt. We gaan van de fossiele brandstoffen naar zelfvoorziening in energie. Van fossiel naar duurzaam. Voor woningeigenaren en beheerders moet je daarin praktische oplossingen kunnen bieden.” Traditioneel bestaat duurzaamheid meestal uit het terugbrengen van het energielabel van een woning met dure maatregelen. Sustay redeneert juist vanuit een woning die technisch gezien intrinsiek duurzaam is. Dat levert woningen op die tot wel de helft minder energie vragen, zónder dat de woning alleen alsmaar dikkere muren krijgt, zoals in de traditionele bouwtechniek, waar bij verduurzamen vooral isolatie en installaties de panacee zijn. Corporaties en beleggers zijn steeds meer bereid te denken in woonlasten waarvan energie een belangrijk deel uitmaakt. De energierekening gaat dan wel naar de huurder, maar corporaties hebben steeds meer te maken met huurders die wél hun te hoge energierekening betalen, maar hun huurachterstand laten oplopen. “Mensen kijken liever televisie dan dat ze de huur betalen.”

Veel veranderingen

Het nieuwe ondernemerschap gaat volgens Sustay over onafhankelijkheid en vrijheid van geest. “We moeten ophouden met zeuren, en verder kijken dan de ellende van vandaag. Dat proberen wij te doen, wij werken op basis van een optimistisch toekomstbeeld. Wij kiezen voor passie, het laten horen van een fris geluid. Als ondernemer moet je buiten de gebaande paden treden. Het is in ons voordeel dat we een kleine organisatie zijn zonder ballast. Dit, gecombineerd met de vraag naar volwaardige huurwoningen en het beschikbare investeringsvermogen uit de markt, geeft ons veel mogelijkheden. Zo komen de beschikbare locaties inmiddels naar ons toe en merken we dat investeerders toe zijn aan andere proposities.” Bedrijven moeten in ieder geval niet gaan zitten wachten op de overheid of banken, meent het driemanschap van Sustay. Innovatie en ondernemerschap hebben immers altijd bewezen tot groei en nieuwe business te leiden. De overheid moet daarvoor slechts de ruimte bieden. De gevestigde orde in deze sector is per definitie conservatief, dus het is de hoogste tijd voor een nieuw geluid. En dat is ook het voordeel van deze tijd: dat er veel beweegt in de markt. “Je ziet dat het nu ontstaat. Er gaat veel veranderen. Nu het huis geen belegging meer is en kopen niet meer vanzelfsprekend, komt betaalbaar woongenot steeds meer voorop te staan.”