22 juni 2016
7 minuten
Nieuws Willen steden de benodigde woningproductie van 1 miljoen tot 2040 realiseren, dan moet grootschalige binnenstedelijke gebiedsontwikkeling weer op gang komen, betoogt NEPROM-voorzitter Bart van Breukelen. Daarbij produceren ontwikkelaars niet alleen voor de elite. 'Onze producten moeten de tegenstellingen in de samenleving niet vergroten.'
Dankzij globalisering, internet en het nieuwe werken zijn mensen en bedrijven footlose geworden. Multinationals en hoogopgeleide werknemers kunnen gaan en staan waar ze willen. Het gevolg is een wereldwijde concurrentiestrijd tussen steden om talent, kapitaal en consumenten. In Nederland is alleen Amsterdam populair genoeg om een bescheiden rol in deze race te spelen. Maar binnen Nederland speelt dezelfde strijd zich in verhevigde mate af. Geld en talent stromen naar de topsteden, terwijl dorpen en verliezende steden steeds meer bedrijven, voorzieningen en hoogopgeleiden verliezen.
Sommige planologen vrezen dat deze braindrain de komende decennia een pijnlijke tweedeling tot gevolg heeft, waarbij de rijksten en slimsten op toplocaties wonen en werken en de kansarmen zijn teruggedrongen naar de periferie. Zef Hemel, buitengewoon hoogleraar Grootstedelijke problematiek aan de UvA, spreekt juist van een onomkeerbaar proces dat we moeten omarmen. Metropoolregio Amsterdam met nu 1 miljoen inwoners moet wat hem betreft verdubbelen naar 2 miljoen bewoners. Alleen een metropool van dergelijke omvang kan de Nederlandse economie op lange termijn redden. Ondertussen wijzen de meest recente NVM-cijfers uit, dat de Amsterdamse woningmarkt Londense trekjes krijgt. In de hoofdstad stegen de woningprijzen binnen een jaar met maar liefst 22 procent. Niet alleen in Amsterdam maar ook in Utrecht en populaire studentensteden als Groningen en Leiden zijn koopwoningen nu onbereikbaar voor huishoudens die minder dan 45.000 euro verdienen, stelde NVM-voorzitter Ger Hukker.
Het zijn dit soort ontwikkelingen waar Nederlandse projectontwikkelaars zich voor gesteld zien. Het afgelopen half jaar heeft belangenvereniging NEPROM gepoogd deze en andere trends om te zetten in een visiedocument. Kort voor de presentatie van deze visie De Nieuwe Opgave tijdens De Dag van de Projectontwikkeling, buigt voorzitter Bart van Breukelen zich in een interview met Vastgoedmarkt over de grote woningopgave in de stad.
Ontwikkelaars proberen uit alle macht in die woningvraag te voorzien, constateert Van Breukelen. 'Die vraag bestaat vooral uit kleine, betaalbare stadsappartementen en woningen voor startende gezinnen. En onze leden slagen erin heel veel van dergelijke woningen op te leveren, veelal in herontwikkeld vastgoed en op voormalige bedrijfsterreinen, zodat jongeren en eenverdieners ook in de gewilde steden kunnen blijven wonen. Voor een situatie als in Londen, waar wonen voor de middenklasse onbetaalbaar is geworden, hoeven we in Nederland niet te vrezen. Zelfs in grote delen van Amsterdam – buiten de ring - zijn woningen nog goed betaalbaar. Veel steden hanteren bij projecten bovendien een bepaald minimum percentage sociale of middeldure woningbouw, hoewel ik vind dat dit niet voor alle locaties moet gelden', aldus Van Breukelen, ook directievoorzitter van Synchroon Ontwikkelaars.
In plaats van elkaar te beconcurreren, kunnen steden beter met elkaar samenwerken, meent de NEPROM-voorzitter. 'De G4-steden zijn complementair aan elkaar met elk hun specifieke kwaliteiten. Het is dan ook uitstekend dat de G4 zich internationaal als één gebied promoten en op internationale vastgoedbeurzen samen met investeerders optrekken. Daarbij mis ik nog wel de gezamenlijke visie en strategie. Zonder dat, dreigt het te blijven hangen in marketing. Ook de grote ruimtelijke opgaven waar we in de komende jaren voor staan, vragen om een breed gedeelde visie op de inrichting van de netwerkstad Randstad en omgeving. Als ik een voorzet mag geven: laat de G4-burgemeesters een top Openbaar Vervoer Randstad organiseren. Om steden leefbaar en gewild te houden, moet de filedruk omlaag en zijn betere en modernere OV-verbindingen tussen de grote steden hard nodig.'
Dat ontwikkelaars ook een maatschappelijke rol vervullen, hebben ze tijdens de crisis geleerd, merkt Van Breukelen op. 'Voor 2008 bezondigden sommige partijen zich nog aan speculatief en opportunistisch ontwikkelen. De afgelopen crisisjaren hebben projectontwikkelaars zich afgevraagd wat hun legitimatie was. Onze leden hebben geconcludeerd dat het hun verantwoordelijkheid is om te werken aan een betere gebouwde omgeving waarin mensen een fatsoenlijk leven kunnen leiden. Op een inclusieve manier die de tegenstellingen in de samenleving niet vergroot. Natuurlijk moeten we onze producten tegen een behoorlijk rendement kunnen afzetten, maar allemaal hebben we hart voor de stad. Feit is bovendien dat projectontwikkelaars die alleen voor het snelle geld gaan en met hun producten niet ten dienste staan van het maatschappelijke belang, snel out of business zijn. Komende jaren, in een sterk verbeterde markt, is het echter wel cruciaal dat projectontwikkelaars met hun producten blijven werken aan dit maatschappelijk belang.’
Wat is volgens NEPROM de nieuwe opgave voor projectontwikkelaars? 'De trek van consumenten en bedrijven naar de grote stad met zijn hoogwaardige voorzieningen zet de komende jaren door. Die zal onze opgave grotendeels bepalen. Die trek gaat behalve naar de G4 ook naar regionale hoofdsteden als Groningen, Arnhem-Nijmegen, Amersfoort, Den Bosch en Eindhoven. In feite gaan grote delen van Nederland als één grote netwerkstad functioneren. Deze tendens wordt nog eens versterkt door een in de crisisjaren opgebouwde inhaalvraag en de veel hoger dan verwachte bevolkingsgroei.' Wienke Bodewes, voormalig Neprom-voorzitter en Amvest-directeur, zei eind 2015 in de woningspecial van Vastgoedmarkt tot 2040 te rekenen op een benodigde woningproductie van 800.000 tot 1,2 miljoen woningen, vooral in stedelijk gebied. Waar moet deze enorme opgave worden gerealiseerd?
Van Breukelen: 'Met uitsluitend vele kleine projecten komen we er niet. Dat kan alleen als ook grootschalige stedelijke gebiedsontwikkeling weer op gang komt. Dan denk ik bijvoorbeeld aan het Westelijk Havengebied van Amsterdam, de Binckhorst in Den Haag, de Merwedezone in Utrecht en de Stadshavens in Rotterdam. Beleggers en ontwikkelaars zijn daarbij echt niet alleen geïnteresseerd in toplocaties. We hebben onze horizon verbreed en investeren steeds meer in een breed spectrum aan transformatie- en herontwikkelingslocaties, aan de stadsranden en in herstructureringswijken. Daar is nog veel meer mogelijk als we die opgave samen met woningcorporaties kunnen oppakken. Maar we moeten de realiteit wel onder ogen zien. In de meest populaire woningmarktregio’s zullen we ook groen-stedelijke woonmilieus aan de stadsrand moeten realiseren. De transformatie- en herontwikkelingscapaciteit binnen bestaand stedelijk gebied is gewoon onvoldoende om aan de grote vraag te voldoen. Bovendien blijven er ook in de komende jaren grote groepen bewoners, met name gezinsvormende huishoudens, op de woningmarkt komen die aan een dergelijk groen-stedelijke woonmilieus de voorkeur geven.
Binnenstedelijke ontwikkeling blijft lastig, benadrukt de NEPROM-voorzitter. 'Het is een kapitaalintensieve bezigheid. Banken en verzekeraars hebben hun grote ontwikkeltakken beëindigd of sterk afgeslankt, terwijl financiers en beleggers grote binnenstedelijke projecten niet konden financieren en afnemen. Positief is dat we de financiers voorzichtig weer zien terugkomen en ook beleggers bereid zijn om eerder in het proces financieel te participeren. De schaalgrootte vraagt ook om meer visie en investeringsbereidheid van overheden. Het is nodig dat gemeenten weer actief en risicodragend instappen in grote grondexploitaties. Want een rendabele gebiedsontwikkeling is voor projectontwikkelaars alleen mogelijk als het tempo omhoog gaat. Met een doorlooptijd van vijftien jaar lukt ons dat niet. In elk geval moeten gemeenten meer en sneller grondposities uitgeven om oververhitting van de markt te voorkomen.'
Nederland moet bovendien de bestuurlijke procedures anders inrichten, meent hij. 'Natuurlijk moeten bij nieuwe ontwikkelingen omwonende burgers en bedrijven worden betrokken, maar in de huidige praktijk ligt vaak te veel macht bij de omwonenden. Daardoor komen echter de maatschappelijke belangen van binnenstedelijk bouwen in het gedrang.'
Sinds de crisis luidt het adagium onder ontwikkelaars: beter naar de consument luisteren. Slaagt de sector hierin? Van Breukelen vindt van wel, al plaatst hij wel een kanttekening. 'De vastgoedsector speelt steeds beter in op de nieuwe urbane levensstijl, waarbij het hele leven van bewoners zich afspeelt in de stad. De sector kan in de G4-steden maar amper voorzien in de grote vraag van young professionals naar microappartementen met gedeelde voorzieningen. Projecten zoals de Amsterdamse Houthavens zijn in een mum van tijd overtekend. Het is logisch dat wij in de stedelijke gebieden voorzien in de enorme vraag naar kleine, goedkope woningen. Maar we moeten de langetermijnkwaliteit niet uit het oog verliezen. In de jaren zeventig en tachtig zijn in de steden veel eenvoudige woningen gebouwd waar nu geen vraag meer naar is. Projecten waarbij microappartementen in een latere fase kunnen worden samengevoegd tot grote appartementen kunnen zulke problemen in de toekomst voorkomen.'
Sommige planologen vrezen dat deze braindrain de komende decennia een pijnlijke tweedeling tot gevolg heeft, waarbij de rijksten en slimsten op toplocaties wonen en werken en de kansarmen zijn teruggedrongen naar de periferie. Zef Hemel, buitengewoon hoogleraar Grootstedelijke problematiek aan de UvA, spreekt juist van een onomkeerbaar proces dat we moeten omarmen. Metropoolregio Amsterdam met nu 1 miljoen inwoners moet wat hem betreft verdubbelen naar 2 miljoen bewoners. Alleen een metropool van dergelijke omvang kan de Nederlandse economie op lange termijn redden. Ondertussen wijzen de meest recente NVM-cijfers uit, dat de Amsterdamse woningmarkt Londense trekjes krijgt. In de hoofdstad stegen de woningprijzen binnen een jaar met maar liefst 22 procent. Niet alleen in Amsterdam maar ook in Utrecht en populaire studentensteden als Groningen en Leiden zijn koopwoningen nu onbereikbaar voor huishoudens die minder dan 45.000 euro verdienen, stelde NVM-voorzitter Ger Hukker.
Het zijn dit soort ontwikkelingen waar Nederlandse projectontwikkelaars zich voor gesteld zien. Het afgelopen half jaar heeft belangenvereniging NEPROM gepoogd deze en andere trends om te zetten in een visiedocument. Kort voor de presentatie van deze visie De Nieuwe Opgave tijdens De Dag van de Projectontwikkeling, buigt voorzitter Bart van Breukelen zich in een interview met Vastgoedmarkt over de grote woningopgave in de stad.
Ontwikkelaars proberen uit alle macht in die woningvraag te voorzien, constateert Van Breukelen. 'Die vraag bestaat vooral uit kleine, betaalbare stadsappartementen en woningen voor startende gezinnen. En onze leden slagen erin heel veel van dergelijke woningen op te leveren, veelal in herontwikkeld vastgoed en op voormalige bedrijfsterreinen, zodat jongeren en eenverdieners ook in de gewilde steden kunnen blijven wonen. Voor een situatie als in Londen, waar wonen voor de middenklasse onbetaalbaar is geworden, hoeven we in Nederland niet te vrezen. Zelfs in grote delen van Amsterdam – buiten de ring - zijn woningen nog goed betaalbaar. Veel steden hanteren bij projecten bovendien een bepaald minimum percentage sociale of middeldure woningbouw, hoewel ik vind dat dit niet voor alle locaties moet gelden', aldus Van Breukelen, ook directievoorzitter van Synchroon Ontwikkelaars.
In plaats van elkaar te beconcurreren, kunnen steden beter met elkaar samenwerken, meent de NEPROM-voorzitter. 'De G4-steden zijn complementair aan elkaar met elk hun specifieke kwaliteiten. Het is dan ook uitstekend dat de G4 zich internationaal als één gebied promoten en op internationale vastgoedbeurzen samen met investeerders optrekken. Daarbij mis ik nog wel de gezamenlijke visie en strategie. Zonder dat, dreigt het te blijven hangen in marketing. Ook de grote ruimtelijke opgaven waar we in de komende jaren voor staan, vragen om een breed gedeelde visie op de inrichting van de netwerkstad Randstad en omgeving. Als ik een voorzet mag geven: laat de G4-burgemeesters een top Openbaar Vervoer Randstad organiseren. Om steden leefbaar en gewild te houden, moet de filedruk omlaag en zijn betere en modernere OV-verbindingen tussen de grote steden hard nodig.'
Dat ontwikkelaars ook een maatschappelijke rol vervullen, hebben ze tijdens de crisis geleerd, merkt Van Breukelen op. 'Voor 2008 bezondigden sommige partijen zich nog aan speculatief en opportunistisch ontwikkelen. De afgelopen crisisjaren hebben projectontwikkelaars zich afgevraagd wat hun legitimatie was. Onze leden hebben geconcludeerd dat het hun verantwoordelijkheid is om te werken aan een betere gebouwde omgeving waarin mensen een fatsoenlijk leven kunnen leiden. Op een inclusieve manier die de tegenstellingen in de samenleving niet vergroot. Natuurlijk moeten we onze producten tegen een behoorlijk rendement kunnen afzetten, maar allemaal hebben we hart voor de stad. Feit is bovendien dat projectontwikkelaars die alleen voor het snelle geld gaan en met hun producten niet ten dienste staan van het maatschappelijke belang, snel out of business zijn. Komende jaren, in een sterk verbeterde markt, is het echter wel cruciaal dat projectontwikkelaars met hun producten blijven werken aan dit maatschappelijk belang.’
Wat is volgens NEPROM de nieuwe opgave voor projectontwikkelaars? 'De trek van consumenten en bedrijven naar de grote stad met zijn hoogwaardige voorzieningen zet de komende jaren door. Die zal onze opgave grotendeels bepalen. Die trek gaat behalve naar de G4 ook naar regionale hoofdsteden als Groningen, Arnhem-Nijmegen, Amersfoort, Den Bosch en Eindhoven. In feite gaan grote delen van Nederland als één grote netwerkstad functioneren. Deze tendens wordt nog eens versterkt door een in de crisisjaren opgebouwde inhaalvraag en de veel hoger dan verwachte bevolkingsgroei.' Wienke Bodewes, voormalig Neprom-voorzitter en Amvest-directeur, zei eind 2015 in de woningspecial van Vastgoedmarkt tot 2040 te rekenen op een benodigde woningproductie van 800.000 tot 1,2 miljoen woningen, vooral in stedelijk gebied. Waar moet deze enorme opgave worden gerealiseerd?
Van Breukelen: 'Met uitsluitend vele kleine projecten komen we er niet. Dat kan alleen als ook grootschalige stedelijke gebiedsontwikkeling weer op gang komt. Dan denk ik bijvoorbeeld aan het Westelijk Havengebied van Amsterdam, de Binckhorst in Den Haag, de Merwedezone in Utrecht en de Stadshavens in Rotterdam. Beleggers en ontwikkelaars zijn daarbij echt niet alleen geïnteresseerd in toplocaties. We hebben onze horizon verbreed en investeren steeds meer in een breed spectrum aan transformatie- en herontwikkelingslocaties, aan de stadsranden en in herstructureringswijken. Daar is nog veel meer mogelijk als we die opgave samen met woningcorporaties kunnen oppakken. Maar we moeten de realiteit wel onder ogen zien. In de meest populaire woningmarktregio’s zullen we ook groen-stedelijke woonmilieus aan de stadsrand moeten realiseren. De transformatie- en herontwikkelingscapaciteit binnen bestaand stedelijk gebied is gewoon onvoldoende om aan de grote vraag te voldoen. Bovendien blijven er ook in de komende jaren grote groepen bewoners, met name gezinsvormende huishoudens, op de woningmarkt komen die aan een dergelijk groen-stedelijke woonmilieus de voorkeur geven.
Binnenstedelijke ontwikkeling blijft lastig, benadrukt de NEPROM-voorzitter. 'Het is een kapitaalintensieve bezigheid. Banken en verzekeraars hebben hun grote ontwikkeltakken beëindigd of sterk afgeslankt, terwijl financiers en beleggers grote binnenstedelijke projecten niet konden financieren en afnemen. Positief is dat we de financiers voorzichtig weer zien terugkomen en ook beleggers bereid zijn om eerder in het proces financieel te participeren. De schaalgrootte vraagt ook om meer visie en investeringsbereidheid van overheden. Het is nodig dat gemeenten weer actief en risicodragend instappen in grote grondexploitaties. Want een rendabele gebiedsontwikkeling is voor projectontwikkelaars alleen mogelijk als het tempo omhoog gaat. Met een doorlooptijd van vijftien jaar lukt ons dat niet. In elk geval moeten gemeenten meer en sneller grondposities uitgeven om oververhitting van de markt te voorkomen.'
Nederland moet bovendien de bestuurlijke procedures anders inrichten, meent hij. 'Natuurlijk moeten bij nieuwe ontwikkelingen omwonende burgers en bedrijven worden betrokken, maar in de huidige praktijk ligt vaak te veel macht bij de omwonenden. Daardoor komen echter de maatschappelijke belangen van binnenstedelijk bouwen in het gedrang.'
Sinds de crisis luidt het adagium onder ontwikkelaars: beter naar de consument luisteren. Slaagt de sector hierin? Van Breukelen vindt van wel, al plaatst hij wel een kanttekening. 'De vastgoedsector speelt steeds beter in op de nieuwe urbane levensstijl, waarbij het hele leven van bewoners zich afspeelt in de stad. De sector kan in de G4-steden maar amper voorzien in de grote vraag van young professionals naar microappartementen met gedeelde voorzieningen. Projecten zoals de Amsterdamse Houthavens zijn in een mum van tijd overtekend. Het is logisch dat wij in de stedelijke gebieden voorzien in de enorme vraag naar kleine, goedkope woningen. Maar we moeten de langetermijnkwaliteit niet uit het oog verliezen. In de jaren zeventig en tachtig zijn in de steden veel eenvoudige woningen gebouwd waar nu geen vraag meer naar is. Projecten waarbij microappartementen in een latere fase kunnen worden samengevoegd tot grote appartementen kunnen zulke problemen in de toekomst voorkomen.'
Om de toekomstige woonkwaliteit te garanderen, is de inbreng van gemeenten onontbeerlijk, poneert de NEPROM-voorzitter. 'Helaas schieten gemeenten in hun tenders nu door naar maximalisatie van de grondopbrengsten, waardoor ontwikkelaars geen middelen overhouden voor extra kwaliteit. Het zou daarom beter zijn als gemeenten bij aanbestedingen een vaste prijs hanteren en inzetten op kwaliteit van de plannen. Bovendien moeten gemeenten en ontwikkelaars oog blijven houden voor alle woonconsumenten. De dynamiek op de woningmarkt wordt grotendeels bepaald door jongeren en gezinsvormende huishoudens van 25 tot 35 jaar. Van hen verhuist 30 procent jaarlijks. Deze groep groeit nog tot 2030. Ook al wordt de stad bij deze groep populairder, gezinsvormende huishoudens willen vaak geen appartement; zo'n 80 procent zoekt een grondgebonden woning. Voor hen moeten ontwikkelaars bijvoorbeeld veilige, campusachtige woonbuurten met stadswoningen in grote dichtheid realiseren.'
Bron: Neprom.nl
Cover: ‘woning bouw bron: CC0 public domain’
