Opinie Gemeenten moeten hun facilitaire beleid vervangen door actief grondbeleid, vinden Dick van der Harst en Pieter van der Heijde van Bureau Stedelijke Planning. “De vele woningzoekenden, de schaarse binnenstedelijke ruimte, ons milieu en de werkgelegenheid die de gevestigde bedrijven vertegenwoordigen, maken dat dit noodzakelijk is.”
In meerdere groeiregio’s stagneert de woningbouwproductie, of - als de bouw nog goed loopt, zoals in Utrecht - dreigt deze de komende jaren problemen te krijgen. De spookbeelden van streng PFAS- en stikstofbeleid kent iedereen als mogelijke verklaring. Maar er is meer. De locaties waar het in de komende jaren moet gebeuren, bevinden zich meestal midden in stedelijk gebied. Het zijn havengebieden dicht bij de stadscentra, spoorzones, verouderde kantorenlocaties en andersoortige transformatiegebieden. Gezamenlijk kenmerk: een grote mate van complexiteit in vergelijking met uitleglocaties.
Soms heeft de (gemeentelijke) overheid op deze locaties het eigendom van grond of opstallen. Maar meestal is het een palet van divers grondeigendom. Het betreffen veelal verouderde werkgebieden met een combinatie van (goed of minder goed functionerende) bedrijven (die ook elders in het stedelijk gebied hun activiteiten kunnen voortzetten) en leegstand. Kortom: een situatie waarin de overheid in de periode van stedelijke vernieuwing van voor de crisis nog zonder nadenken voor actief grondbeleid had gekozen. Bij actief grondbeleid koopt de gemeente de grond, verkavelt deze opnieuw en geeft de grond weer als bouwkavels uit.
Spelregelkaart
Momenteel overheerst echter de opvatting dat de gemeentelijke overheid in eerste instantie facilitair moet en kan handelen. Met visies 2020-2040, uitgangspunten- en investeringsnota’s, en bouwblok- en kavelpaspoorten nodigt zij marktpartijen uit om het initiatief te nemen voor de daadwerkelijke ontwikkeling. De gemeente beperkt zich daarnaast veelal tot het tenderen van de locaties in haar eigendom, de aanleg van de openbare ruimte, en het stimuleren of realiseren van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV).
Nu moet facilitair handelen door de (gemeentelijke) overheid natuurlijk goed kunnen werken in een marktsituatie met grote vraag naar woningen. Met name in Amsterdam zijn volgens deze methode recent meerdere nieuwe, interessante stedelijke projecten en kleinere gebieden gerealiseerd of gestart. Een voorbeeld in het beginstadium van de daadwerkelijke ontwikkeling vormt het schiereiland Cruquius in het Oostelijk havengebied. Hier wordt onder meer met een spelregelkaart voor ontwikkelaars gewerkt.
Bedrijvenverplaatsing
De woningvraag is echter zo groot en acuut, dat de ruimtelijke schaal van de (her) te ontwikkelen gebieden zeer omvangrijk is geworden. Hierdoor kan deze (her)ontwikkeling niet meer als een som van afzonderlijke projecten worden aangevlogen. Wat kan in die situaties dan nog op projectniveau worden geregeld, en voor welke aspecten moet op gebiedsniveau worden gedacht?
Ook is het de vraag of al die afzonderlijke projecten tezamen wel de gewenste kwaliteit leveren voor de herontwikkeling van de stad. Het gaat dan om zaken als: hoe kan gefaseerd een HOV-lijn worden aangelegd? Hoe komt een georganiseerde bedrijvenverplaatsing tot stand? Hoe gaan we om met tijdelijkheid? En hoe krijgen we tijdig voorzieningen in een nieuw gebied?
Positieve grondhouding
Kiest de gemeente daarom weer voor actief gebiedsontwikkelingsbeleid, dan houdt dat ook in dat de rollen nader worden geduid, zowel tussen (gemeentelijke) overheid en marktpartijen als tussen marktpartijen onderling. Dit voorkomt dat suboptimale oplossingen worden bedacht, partijen op elkaar wachten of aanwezige kennis niet wordt gebruikt. Vanuit dat actieve beleid kan nagedacht worden over strategieën van aanpak, fasering en gecoördineerde bedrijvenverplaatsing.
Bovendien betekent de grote woningvraag niet per se dat een project uit zichzelf start. Verschillende belangen van grondeigenaren, de complexiteit van uit te plaatsen huurders, hoge investeringskosten: zij kunnen voor vertraging of soms zelfs afstel zorgen. Een goed voorbeeld daarvan is Hyde Park Hoofddorp. Het verouderde en deels leegstaand kantorengebied bij het NS-station kende jaren van discussie tussen gemeente en grondeigenaren. Aankoop van het vastgoed door de gemeente was geen optie. Pas toen gebiedsontwikkelaar Snippe Projecten de regie pakte en 100 duizend vierkante meter (verspreid over vijftien kantoorgebouwen) aankocht, en de gemeente met positieve grondhouding een faciliterende rol op zich nam, kwam de ontwikkeling als woningbouwlocatie voor bijna vierduizend woningen op gang.
Het mag duidelijk zijn dat facilitair handelen door de (gemeentelijke) overheid en denken op projectniveau niet meer afdoende is. Alle partijen moeten over actief gebiedsontwikkelingsbeleid nadenken. Dat kan op de schaal van het totaal te ontwikkelen gebied, maar ook voor deelgebieden is het denken over mengvormen van publiek-private samenwerking relevant. De vele woningzoekenden, de schaarse binnenstedelijke ruimte, ons milieu en de werkgelegenheid die de gevestigde bedrijven vertegenwoordigen, maken dat dit noodzakelijk is.
Dit opiniestuk verscheen eerder op stedplan.nl
Cover: ‘Cruquiuseiland_Alf van Beem via wikimedia commons’
Door Dick van der Harst
Associate Partner Gebiedsontwikkeling bij Bureau Stedelijke Planning
Pieter van der Heijde is oprichter van Bureau Stedelijke Planning.
