Het Watertorenberaad ook op het praktijkcongres 17 februari a.s.

Gebiedsontwikkeling wordt stedelijke vernieuwing

Eind 2009 wordt duidelijk dat de zaken vastlopen. Gebiedsontwikkelingen worden stilgelegd, onderdelen uit elkaar getrokken en steevast komt de goedkoopste oplossing in zicht. Een clubje gelijkgestemden komt bij elkaar, op zoek naar oplossingen en partijen die daarover willen meedenken. Het Watertorenberaad is geboren, vernoemd naar de locatie van Villa Augustus waar de gespreksdeelnemers bij elkaar komen, in het Dordtse herontwikkelingsgebied Stadswerven. Een mooi voorbeeldproject van stedelijke herontwikkeling: zoals Hotel New York als vliegwiel fungeerde voor de ontwikkeling van de Wilhelminapier in Rotterdam, zo zal Villa Augustus in Dordrecht hopelijk de functie van aanjager voor de Stadswerven gaan vervullen.

Het ontwikkelen van nieuwe denkrichtingen en instrumenten en deze koppelen aan praktijkervaringen is de centrale ambitie van het Watertorenberaad, dat inmiddels via het zwaan-kleef-aan-principe van gelijkgestemde relaties een begrip is geworden in gebiedsontwikkeling. Het initiatief fungeert als een open source netwerk waarin kennis gedeeld kan worden en dat werkt met verschillende soorten sessies en pilotprojecten. Damo Holt van Ecorys is een van de deelnemers van het eerste uur en samen met initiator Antoinette van Heijningen organisator van het proces. Bert Krikke is directeur van JOIN, een joint venture van ontwikkelaar OVG en Triodos Bank, dat zich ook bij het initiatief voegde. Partijen delen kernwaarden als duurzaamheid en transparantie. Andere voorbeelden van deelnemende partijen zijn Proper Stok, Amvest, Syntrus Achmea, de gemeente Eindhoven en Woonstad Rotterdam.

Foto: Damo Holt (l) en Bert Krikke (r)

Partijen delen de analyse dat gebiedsontwikkeling in de nieuwe realiteit ‘anders’ moet worden aangepakt, zegt Damo Holt. ‘Iedereen is op zoek naar een nieuwe rol. Ook de procesvoering moet anders, niet meer topdown “slikken of stikken”, maar bottom up vanuit de krachten van het gebied werken. Ook plannen zullen een andere vorm krijgen. Het einde van het blauwdrukmasterplan is in zicht, als harnas waaruit je het heel moeilijk breken is als zaken anders lopen dan je jaren daarvoor had gedacht of gehoopt. Foto: Damo Holt (l) en Bert Krikke (r) Daarmee knuffel je je eigen ontwikkeling dood. Een van de grootste hete hangijzers ten slotte is de financiering en investeringskant van gebiedsontwikkeling.’

Denken, doen en delen

Het Watertorenberaad wil niet het zoveelste praatgroepje zijn en legt dan ook de nadruk op doen, op toepassen. Zo vertegenwoordigen de leden verschillende soorten expertises en disciplines, en zijn ze bijna allemaal partijen die risicodragend in projecten deelnemen. Partijen kortom, die in staat zijn om daadwerkelijk, in de projecten, het verschil te maken. De bijeenkomsten en activiteiten verbinden de verschillende rollen en mensen tussen en binnen de organisaties. Het directieniveau komt bijeen in de eigenlijke watertorensessies, de gebiedsmanagers en projectleiders participeren vooral in de pilots en thema-werksessies. Denken, doen en delen is het adagium van de ‘club’, zegt Holt. ‘Gericht op de inhoud, maar zeker ook het proces en gedrag. Wij ambiëren een interactieve uitwisseling van mensen die echt iets kunnen bijdragen. Mensen dus met ervaring in de praktijk, die heel praktisch in staat zijn om projecten vooruit te helpen. Het initiatief moet vooral niet te groot worden, maar naast de kern zijn er samenwerkingen met partijen als ABN Amro en instituten als TU Delft en het Nirov. De agendering naar de politieke agenda is belangrijk. Holt geeft een voorbeeld. ‘Samenwerking tussen corporaties en beleggers zou veel kunnen opleveren, maar regelgeving belemmert dit nu nog. Hoe zou dat anders kunnen? Daarvan bekijken we dan samen of en hoe het op de politieke agenda zou moeten komen.’

Open en transparant

Bert Krikke benadrukt dat zijn motivatie voor aansluiting niet zozeer ligt in ‘het wiel opnieuw uitvinden.’ ‘Dat gebiedsontwikkeling vast zit of opnieuw moet worden uitgevonden is voor ons niet zo van belang. Voor ons gaat het erom dat we op dit moment met gebiedsontwikkeling bezig zijn en dat we dat zo goed mogelijk willen doen. Als iedereen roept dat het anders moet wordt dat een lege huls. Hóé moet het dan anders? We zien natuurlijk ook dat de wereld is veranderd. Als partij in het veranderend speelveld mét andere partijen willen we vooral creatief en inspirerend zijn. Hoe kun je meerwaarde genereren vanuit gebiedsontwikkeling? Opereren vanuit een positieve houding.’ De tijd is daarvoor rijp, denkt Krikke. ‘Open en transparant samenwerken, op een zorgvuldige manier met elkaar om gaan. Een paar jaar geleden zette iedereen nog een hekje om de eigen ontwikkeling én de eigen kennis. Nu ontstaat er een sfeer en cultuur van samenwerken. Partijen zoeken elkaar op, op basis van reputatie en kennis, zowel generieke, basiskennis over gebiedsontwikkeling als persoonlijke, ervaringskennis. Want geen enkele gebiedsontwikkeling is hetzelfde. Het gaat erom elkaar te inspireren en zo zelf in je eigen denkproces verder te komen.’

Financiële spanning

Financiering is een heikel punt in gebiedsontwikkeling. Vier jaar geleden rolde het geld en kon het niet op, nu zijn financiers meer dan kritisch. Krikke: ‘Zonder afnemers van je vastgoed kom je bij een bank niet erg ver meer. Het innemen van grondposities? Kan alleen nog voor eigen rekening en risico. Corporaties financierden projecten vanuit de verkoop van woningen, die is nagenoeg geheel stilgevallen. Projectontwikkelaars hebben fors moeten afboeken op posities. Dat alles levert veel financiële spanning op bij partijen. Men vraagt zich af hoe nog een haalbare business case te maken valt. Dat vereist creativiteit en slimheid in samenwerkingen. Partijen zoeken elkaar op.’ Het proces wordt als het ware omgekeerd, zegt Damo Holt. ‘Partijen gaan niet meer eerst kopen, maar eerst partijen zoeken. Een meer zorgvuldige benadering, die betere producten oplevert dan het oude met-een-schot-hagel ontwikkelen.’ Ook Bert Krikke denkt dat de nieuwe samenwerkingsgezindheid een betere, leefbaarder stad zal opleveren. ‘Het proces wordt veel meer weloverwogen, er is ruimte voor fasering en diversiteit. Functiemenging op verschillende schaalniveaus, ook op het schaalniveau van het gebouw bijvoorbeeld.’

Focus op de stad

De tendens is focus op de steden. Gebiedsontwikkeling wordt steeds meer stedelijke vernieuwing. Holt: ‘Binnen het Watertorenberaad zijn we ook voornamelijk bezig met stedelijke herontwikkeling. De filosofie van deelnemende partijen is gericht op de binnenstedelijke opgaven, ze bouwen geen weilanden vol. Private partijen die lastige opgaven als Katendrecht en Strijp R niet uit de weg gaan.’ Krikke vult aan: ‘Het ideaal van de compacte stad leeft. Je hebt massa nodig om functies als OV en cultuur te laten draaien. Ook dat hoort bij de opgave van integrale gebiedsontwikkeling. De echte uitdaging moeten we daarbij niet uit de weg gaan. De oude pakhuizen en fabrieken moeten we nieuwe functies geven. Deze plekken maken onderdeel uit van het collectief geheugen van de inwoners van een stad en kunnen dienen als herkenningspunt of bakens in nieuwe ontwikkelingen. Cultureel erfgoed kan zo bijdragen aan de lange termijn waardecreatie in gebieden’. Gebiedsontwikkelaars moeten dan ook de bril op de toekomst houden. Duurzame, organisch gegroeide steden zijn het meest aantrekkelijk, ga maar na naar welke steden je zelf graag op vakantie gaat, zegt Krikke. Toekomstbestendigheid gaat samen met stedenbouwkundige en procedurele flexibiliteit. De toekomstige meerwaarde zou wel eens een crux kunnen zijn bij nieuwe financieringsvormen. Holt: ‘Meerwaarde in de toekomst wordt de belangrijke sturingsvariabele in plaats van kortetermijnrendement.’ Krikke zegt: ‘Met nieuwe regelgeving zoals Basel II gaat het in ieder geval gangbaar worden dat ontwikkelaars voor eindgebruikers gaan ontwikkelen in plaats van voor beleggers, die feitelijk investeren in huurcontracten. Beleggers zullen meer naar de kwaliteit van een gebouw en de ligging in de stad gaan kijken, dan naar de waarde van huurcontracten.

Slow development

Daarmee gaan financiers ook anders naar gebouwen en hun (rest)waarde kijken, stelt Krikke. Slow development dat organische groei faciliteert wordt daarmee mogelijk gemaakt, waarbij er nog wel iets gevonden moet worden op het renterisico, de rente op de grond en gemaakte kosten die door blijft tikken terwijl rendement pas in de toekomst wordt behaald. ‘In het buitenland is het niet ongebruikelijk om de grondcomponent pas te betalen als het project wordt opgeleverd, een soort uitgestelde publieke hongerigheid. Waarom niet? Publieke partijen zijn er ook niet bij gebaat als projecten stil komen te liggen. Het is tijd om te sturen op een breder waardebegrip. Kijk in dat kader ook naar het enorme potentieel aan maatschappelijk vastgoed. In plaats van waarde continu af te schrijven zou je eens moeten berekenen wat de restwaarde kan opleveren voor de stad. Stuur op waardeontwikkeling in plaats van afschrijving.’ Zo zijn er volgens Krikke ‘logische’ ontwikkelingslocaties die de stad enorm veel meerwaarde opleveren, zoals stationslocaties voor scholen en zorgfuncties. Het optimaal functioneren van de integrale stad zou steeds het uitgangspunt moeten zijn. En dan komt het geld ook wel, aldus Krikke. ‘Voor goede projecten is echt wel geld. Vanuit Triodosbank investeren we in duurzame ontwikkelingen: locaties met toekomstwaarde in binnenstedelijk gebied, multifunctioneel, flexibel.’ Ook banken pakken een andere rol, constateert Holt. ‘Ze willen veel meer betrokken zijn bij projecten. het is niet zo dat alle handen op de knip zitten, ze willen alleen een ander risicoprofiel. Ze willen meedoen, al vroeg in het proces kunnen sturen om tot een goed product te komen, een goed functionerend gebied. Krikke: ‘Banken zijn met name geïnteresseerd in de bestaande stedelijke omgeving. De locatiewaarde van gebouwen in de binnensteden ligt immers vaak een stuk hoger dan die van gebouwen in stadsranden. De basisvoorwaarde is op binnenstedelijke locaties al aanwezig.’

Investeren in processen

Eindgebruikers betrekken in de planvorming vereist nieuwe processen. Eindgebruikers worden partners in ontwikkeling, in plaats van ‘lastig’. Bert Krikke: ‘Je ziet een verschuiving optreden van investeren in processen in plaats van investeren in grond. Men gaat eerst op zoek naar partijen voordat men grond gaat kopen. Natuurlijk kun je niet iedereen bij de les houden gedurende de gehele ontwikkelingstijd. Maar processen kunnen ook juist versnellen doordat je eindgebruikers van begin af aan committeert en de grond nog gekocht moet worden. In het oude model, als de grond al gekocht is, zie je dat mensen vaak achterover leunen, zo van: laat maar zien. Natuurlijk vraagt dat ook iets van de gemeente: flexibeler zijn met bestemmingsplannen. Hier zie je ook steeds meer gemeenten mee oefenen. De crux is om een gedeelde urgentie te creëren, dan gaan mensen lopen. Flexibele plannen werken ook sneller: zorg dat je mensen vlot kunt accommoderen in plaats van eerst contracten open te moeten breken.’ Snelheid van handelen, het loskomen van procedures en producten is dus cruciaal in de veranderende gebiedsontwikkeling, waarbij eindgebruikers als partners aan tafel zitten. Ook verrassing moet je kunnen accommoderen. Holt: ‘Anders krijg je ook geen verrassende gebieden.’ Doel van het Watertorenberaad is om steeds weer samen met andere partijen de opgave ‘anders te durven oppakken’. Holt: ‘Er is niet zoiets als een toolkit voor gebiedsontwikkeling. Je moet alles ter discussie durven stellen. Het gaat om het stellen van de juiste vragen in plaats van om de antwoorden. Vaak zie je dat mensen al heel anders naar hun eigen ontwikkeling gaan kijken als je daar vragen over stelt. Elkaar inspireren, kennis beschikbaar stellen. Gedragsverandering moet je met elkaar ervaren. Het doel is om anders naar je eigen projecten te kijken, en niet het aanleren van trucjes of instrumenten. In het veranderen van het proces zit veel ruimte voor oplossingen. Gebiedsontwikkeling lijkt wat dat betreft net een huwelijk, al dan niet gedwongen: gemeente, corporaties, ontwikkelaars, al die partijen die posities hebben in het gebied. Dan moet je goed met elkaar blijven praten en fundamentele openheid bieden over het hoe en waarom van je handelen. Kweek begrip voor elkaars zorgen en vertaal dat vervolgens met z’n allen naar een winst- en risicoberekening. Zorg dat je een team wordt in plaats van een verzameling losse belangen en durf vooral ook de onderlinge communicatie ter discussie te stellen. Dat forceert vaak de broodnodige doorbraken.’