Opinie Hot is het zeker: (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap. Steden als Almere en Leiden weten al een tijdje hoe belangrijk het is om rekening te houden met de wens van kopers die zelf hun woning willen ontwerpen en laten bouwen. Sinds de crisis op de woningbouwmarkt pakken ook andere steden een graantje mee. Ook al zijn de aantallen (C)PO-woningen nog bescheiden, we kunnen toch van een duidelijke trend spreken. Een van de boeiende kanten die ik zie is dat de hiërarchie in het planproces op zijn kop gaat.
Dat ook buiten ‘moederstad’ Almere met Adri Duijvestein als alma mater PO aanslaat is bijvoorbeeld zichtbaar in Delft. De gemeente maakt op veel verschillende plekken PO mogelijk. Op uitbreidingslocaties is het project ‘Delft à la carte’ – strikt genomen geen PO, maar de kopers wel zo ervaren - zelfs een van de weinige projecten waar gestaag wordt verkocht. Interessant is de lage startprijs: € 250.000,-, waarvoor je zelf je rijtjeshuis mag ontwerpen en indelen. Amsterdam organiseert op 29 en 30 oktober een grote kavelbeurs, die de opmaat moet vormen voor de verkoop van 1000 (C)PO kavels in 2011 en 2012. In de hoofdstad komt naast de ‘gewone’ PO ook een groot CPO-project in de Houthaven tot stand. In Blok0 kunnen groepen een kavel van minimaal 700 m2 kopen. Op IJburg is een mooi voorbeeld van Zakelijk PO verrezen: een collectief van ondernemers ontwierp zelf hun gebouw en leidt daar bijna wekelijks groepen geïnteresseerden naar dit fenomeen rond.
Geen panacee, wel voorbode
Is (C)PO daarmee de panacee voor alle kwalen in onze kwakkelende woningmarkt? Nee dus. De aantallen en percentages zijn ten opzichte van de traditionele projectontwikkeling nog te bescheiden, volgens het RIGO gaat het om circa 6% in de grote steden. Daar staat tegenover dat het wel de meest uitgesproken ‘groeisector’ is. En dat de behoefte er is: Volgens het RIGO heeft tussen de 25% en 37% van alle kopers een voorkeur voor Particulier Opdrachtgeverschap.
Begrijpelijk dat veel partijen – vooral waar de rente op de grondpositie tikt – zich op deze markt begeven. Waar die partijen tegen aan lopen is dat het proces zich anders voltrekt dan traditionele projectontwikkeling, waar de projectontwikkelaar de spil in het proces is. Hij staat bij die traditionele projectontwikkeling aan de basis voor de architectenkeuze en de realisatie van het ‘woonproduct’. Zodra die uitontwikkeld zijn, komen verkoopmedewerkers en communicatie-adviseurs in beeld: zij mogen dat product ‘aan de man brengen’.
Zelf de zaakjes regelen
Bij (C)PO is dat heel anders. Daar begint het proces met de zoektocht naar kopers. Communicatiemensen en verkoopadviseurs liggen daar op kop van het peloton. Zij moeten niet alleen die kopers verzamelen, maar in geval van CPO ook groepen opsporen of laten vormen. De projectontwikkelaar heeft soms nog wel een rol als er sprake is van begeleid particulier opdrachtgeverschap, maar heeft een wel heel bescheiden rol als de koper alleen de grond koopt en verder zijn eigen zaakjes regelt. Vanuit mijn bureau heb ik ervaring met verschillende PO en CPO-projecten en het maakt ons werk in de ruimtelijke ontwikkeling (nog) leuker!
Ons vak innoveert ook met de opkomst van (C)PO. We gebruiken veel minder massamedia communicatie in de vorm van verkoopcampagnes, maar werken veel meer met een netwerkbenadering en inzet van social media om potentiële kopers op te sporen. Vaak met architecten bijvoorbeeld, maar ook met banken, de Rabobank voorop. In Voorschoten hebben we met het project Haagwijk zo architecten gevraagd om voorbeeldschetsen te maken voor 7 vrije kavels en een CPO-gebouw. Dat leverde 105 inzendingen op, maar ook een groot aantal geïnteresseerden die door deze architecten werden geattendeerd op dit project. Het monde uit in een mooie architectuurexpositie. Goed voor het project èn voor de betrokken architecten die zichzelf zo in de etalage konden zetten.
De lessen van Jamie Oliver
De architecten zijn tot slot ook een beroepsgroep die moeten wennen aan (C)PO. De laatste decennia werkten ze vooral voor professionele opdrachtgevers, waar ze grote aantallen woningen voor afleverden. Bij (C)PO gaat het om de individuele woning of een plukje voor een groep. Met een opdrachtgever die nog onervaren op dit terrein is. Architecten moeten leren van Jamie Oliver, zo zei BNA-directeur Fred Schoorl recent al: complexe processen moeten ze terugbrengen tot een verleidelijk en begrijpelijk ontwerp voor de koper.
Ook na herstel van de economie en woningmarkt – ook al laat dat hoogstwaarschijnlijk voorlopig nog op zich wachten – is de geest uit de fles verwacht ik. Het wordt er niet alleen in termen van ruimtelijk kwaliteit spannender van, maar ook in de rolverdeling tussen partijen en disciplines in de woningbouw. Het kan mij niet snel genoeg gaan!
Cover: ‘Portret_Theo Dohle_380px’
Door Theo Dohle
Oprichter en directeur De Wijde Blik Communicatie-advies
