High-rise op ooghoogte

Een onderzoek naar levendige plinten bij hoogbouw

Deze onderzoeksvraag komt voort uit een interessant ontwikkel-dilemma. Hoogbouw wordt vaak ingezet als middel om hoge stedelijke dichtheden te bereiken, en draagt daarmee, in theorie, bij aan de levendigheid op straat. Of dit in werkelijkheid ook zo uitpakt is echter maar de vraag. Op de architecten-internetsite ‘archined‘ werd in 2004 door de oprichter van de site een oproep gedaan om bij hoogbouw veel meer aandacht te besteden aan het maken van een goede, aantrekkelijke plint (Vollaard, 2004). Of dit ook gelukt is, is het onderwerp van dit onderzoek. Het beschouwt de gerealiseerde hoogbouw van de laatste 10 jaar (2005 tot 2014). In deze periode zijn in Nederland 108 gebouwen gerealiseerd hoger dan 65 meter.

Om te komen tot een objectief toetsingskader voor levendige plinten bij hoogbouw is het werk van Jan Gehl (2006) als sleutel gebruikt. Gehl introduceert in deze publicatie een categorie-indeling voor levendige plinten. Hij doet dit door aan te tonen, door tellingen op straat, dat mensen langer verblijven en langzamer lopen voor plinten met bepaalde kenmerken. Hiermee ligt hij de relatie tussen de invulling en de architectuur van plinten en de levendigheid – het aantal mensen – op straat.

De indeling van Gehl in combinatie met specifieke inzichten over hoogbouw zijn in dit onderzoek gebruikt voor de ontwikkeling van een beoordelingskader dat is toegespitst op plinten van hoogbouw. De beoordelingscriteria zijn: het aantal functies in de plint; de openbaarheid van de plint; het aantal deuren per m2; de transparantie van de plint; de geveldetaillering; de verticaliteit van de plint; en de rijkdom van het materiaalgebruik.

Door ‘live’ bezoek van alle 108 gebouwen, en scoring van de plinten op de 7 aspecten van het beoordelingskader werd een dataset verkregen. Met factoranalyse is het grote aantal geobserveerde variabelen (de data) terug gebracht tot twee factoren. De eerste factor is samen te vatten als de functionele kwaliteit van de plint; de tweede factor staat voor de architectonische kwaliteit. Dit onderscheid heeft de basis gevormd voor de beoordeling van de plinten.

De verklaringen voor het al dan niet realiseren van levendige plinten zijn gezocht op het niveau van de specifieke locatiekenmerken van de hoogbouw, en op het niveau van de kenmerken van het gebouw zelf. Middels een regressie analyse bleek het mogelijk een aantal verwachte verbanden significant aan te tonen: Ligging van hoogbouw in een stedelijke centrum of aan een winkelstraat maakt de kans op een levendige plint groter. En plinten van hoogbouw die onderdeel is van een bouwblok doen het beter dan plinten van ‘stand-alone’-torens.

De ontwikkeling van De Rotterdam is als casus genomen voor verdere verdieping, waarbij de aandacht is uitgegaan naar de ambities en belangen van de verschillende betrokken actoren. De Rotterdam is interessant, want ondanks de hoge ambitie van dit project scoort de plint matig op het ontwikkelde beoordelingskader voor plinten bij hoogbouw. Dit is vreemd want de locatie, een steeds bruisender stedelijk centrummilieu, doet meer verwachten.

Het beeld dat naar voren komt uit de interviews is dat er veel aandacht is (geweest) voor de invulling van de plint, maar niet tot nauwelijks voor de architectuur van de plint. Het overall concept van ‘de verticale stad’ met een entreehal waaraan alle functies liggen, verplaatst bovendien de levendigheid van buiten naar binnen. Dit lijkt in het geval van De Rotterdam de belangrijkste verklaring voor het ontbreken van levendigheid.