Hoe blijft binnenstedelijk wonen nog betaalbaar?

Stedelijke groei

Jarenlang hebben steden te kampen gehad met een zorgelijke bevolkingsafname, als gevolg van een grote trek uit de stad. Inmiddels is het tij gekeerd en voornamelijk de vier grote gemeenten van Nederland (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) zijn druk bezig de sterke en aanhoudende groei te faciliteren. Het ‘roltrapmechanisme’ dat decennialang als metafoor is gebruikt voor de stedelijke verhuispatronen, lijkt niet meer van toepassing. Jonge generaties blijven na de studie of eerste baan steeds vaker in de stad wonen, en zelfs gezinsuitbreiding vormt geen reden meer om uit de drukke stad weg te trekken. Onder invloed van deze ontwikkeling is een sterke groei van Nederlandse steden zichtbaar (PBL, CBS, 2016).

Groen en open ruimte

Parallel aan deze stedelijke groeiontwikkeling is meer en meer aandacht ontstaan voor het belang en behoud van groen en open ruimte. In structuurvisies spelen groene gebieden in en nabij de Randstad een steeds belangrijkere rol. Een voor de hand liggend voorbeeld is het veelal omstreden Groene Hart, dat beoogt de leefbaarheid in de Randstad te bevorderen. In welke mate deze groenstructuren daadwerkelijk bijdragen aan de stedelijke leefbaarheid, laten we voor nu buiten beschouwing. Wat wel als een paal boven water staat, is dat een dergelijk groenbeleid de uitbreidingsmogelijkheden van Randstedelijke regio’s aanzienlijk beperkt.

Stedelijke verdichting

De combinatie van stedelijke groei en groenbeleid vereist een groeiontwikkeling door middel van stedelijke verdichting in plaats van uitbreiding. De groei dient binnen de bestaande stadsgrenzen te worden opgelost, met een schaarste aan binnenstedelijke ruimte tot gevolg. Onder invloed van vraag en aanbod stijgt hiermee de prijs van binnenstedelijk wonen (ING Economisch Bureau, 2015). Wie hier het meest last van lijken te hebben zijn de jonge, hoogopgeleide eenpersoonshuishoudens. Ook wel bekend onder de hippe term ‘young urban professionals’ (yuppen). Met een bescheiden startsalaris valt deze groep budget-technisch steeds vaker buiten de boot op de binnenstedelijke woningmarkt. Wonen in de stad wordt voor hen simpelweg onbetaalbaar, waardoor de yup langzaam uit de stad wordt verdreven.

Woonconcept

Over deze ontwikkeling maakt men zich grote zorgen, en vanuit de gedachte ‘minder woonoppervlak leidt tot minder duur wonen’ ontpoppen zich nieuwe woonvormen. Woonvormen waarin ruimte efficiëntie een belangrijke rol speelt. Gemeenschappelijk ruimtegebruik, ofwel het delen van voorzieningen met meerdere huishoudens, lijkt hierbij zeer interessante kansen te bieden. Ten opzichte van andere woonconsumenten, lijkt er tussen gemeenschappelijk wonen en de young urban professional een sterke match te bestaan. Allereerst het prijsvoordeel.

“Ik ben net een Spanjaard, ik ben zelden thuis. M’n leven is buiten, dus als ik veel geld kwijt ben aan wonen dan is dat zonde. Eerlijk gezegd zit ik het liefst voor een dubbeltje op de eerste rij.”

Maar de match reikt duidelijk verder dan louter de portemonnee. Zo blijkt uit onderzoek de juiste balans tussen gezelligheid en privacy een doorslaggevende factor te zijn.

“Ik vind dat er iemand aanwezig moet zijn in mijn leefomgeving. Of dit nu m’n vriendin is of een vriend, dat is minder belangrijk. Ik vind het gezellig om samen te wonen.”

“Mijn huis is voornamelijk een plek om tot rust te komen, waar ik me kan terugtrekken als ik daar behoefte aan heb.”

Al met al kan met de juiste invulling van een gemeenschappelijk woonconcept een zeer waardevol woonproduct aan de binnenstedelijke woningvoorraad worden toegevoegd.

Ruimte voor verbetering

Waar het in de praktijk vaak mis lijkt te gaan, is een verkeerde prioritering in het ontwerp van een woonconcept. Er lijkt nog onvoldoende te worden gedacht vanuit de spelende marktproblematiek, waardoor woonconcepten aan het probleem voorbij dreigen te lopen. Meer dan andere woonconsumenten, is de young professional strikt gebonden aan een beperkt budget.

“Op dit moment is een lage prijs behoorlijk belangrijk, aangezien ik een huis wil kopen en als starter nog geen riant inkomen geniet.”

Voor de ontwikkelaar betekent dit dat betaalbaarheid centraal staat en de kaders stelt voor de verdere invulling van het woonproduct. Alleen dan kan een (financiële) mismatch tussen product en doelgroep worden voorkomen, en een passende oplossing worden geboden voor de prijsproblematiek op de binnenstedelijke woningmarkt.

Conceptueel ontwikkelen

Wat de huidige marktsituatie tot slot laat zien, is een toenemend belang van een conceptuele aanpak, wat in de ontwikkelbranche veelal conceptontwikkeling wordt genoemd. Een concept is een idee, ontstaan vanuit een visie op de markt en toekomst. Zo zijn maatschappelijke trends en ontwikkelingen steeds vaker aanleiding tot het uitdenken van een passend product. Een stuk grond is hiermee lang niet altijd meer het startpunt van een ontwikkelproces. Ook in deze case vormt de prijsontwikkeling in binnensteden aanleiding tot de ontwikkeling van een woonconcept, welke vervolgens op concrete locaties met de juiste parameters kan worden uitontwikkeld. Een conceptuele aanpak maakt het mogelijk sneller en doelgerichter te kunnen schakelen bij ontwikkelingen in de markt en maatschappij. Om in de huidige markt bij te kunnen blijven, dienen projectontwikkelaars zich deze ontwikkelstrategie eigen te maken. En zelfs dan blijft het lastig om in de stad voor dat spreekwoordelijke ‘dubbeltje’ goede woonruimte te vinden. Desalniettemin, zou het juiste woonconcept ervoor kunnen zorgen dat wonen in de stad weer betaalbaar wordt. Ook met een bescheiden startsalaris.

Door: Maxim Huisman, MSc
Onderzoek verricht naar de match tussen gemeenschappelijk wonen en de young urban professional.