Cultuur & GO #2: Hoe cultuur duurzaam kan renderen in gebiedsontwikkeling

Een stad zonder bruisend en divers cultureel leven heeft geen aantrekkingskracht. Maar welke gebiedsontwikkelaar is bereid te betalen voor cultuur of genoegen te nemen met minder hoge opbrengsten? In de huidige waarderings- en financieringsmodellen ligt de nadruk puur op de financiële waarde, terwijl bij cultuur een groot gedeelte van de opbrengsten immaterieel is. Gevolg is dat de kunstenaars, die het gebied vaak op de kaart hebben gezet moeten verkassen als de ‘echte’ ontwikkeling begint. Hoe kunnen de placemakers van het eerste uur ook op lange termijn verzekerd zijn van een plek? De vraag is hoe de meerwaarde van cultuur op een duurzame manier in gebiedsontwikkeling geïntegreerd kan worden. De gemeente, het fonds, de filantroop en de kunstenaar zijn vier partijen die het verschil kunnen maken.

Wie investeert, is niet wie profiteert

Of het nu gaat om het realiseren van een volledig nieuwe culturele plek of om het bestendigen van een succesvolle tijdelijke, voor de ontwikkeling is geld nodig. En wie investeert, verwacht op een gegeven moment rendement. Dat rendement wordt nog steeds vooral uitgedrukt in financiële waarde. En daar wringt de schoen wat betreft investeringen in culturele en maatschappelijke initiatieven. Om maar meteen de olifant in de kamer te benoemen: een creatieve of culturele plek levert op korte en middellange termijn financieel minder op dan een plek met een commerciële functie. Het is vele malen lucratiever retail, wonen of horeca te faciliteren. Maar waar dan aan voorbij wordt gegaan, is dat een culturele plek, al dan niet in een mix met andere functies, vaak veel beter bijdraagt aan de sociale waarde, de leefbaarheid, aantrekkelijkheid en reputatie van een gebied alsook aan het functioneren van culturele ecosystemen in de stad. Maar hoe ga je met elkaar het gesprek aan over deze maatschappelijke meerwaarde? En wie trekt daarvoor zijn portemonnee?

In deze discussie spelen twee dilemma’s. Allereerst is de exacte waarde van cultuur moeilijk te becijferen. Ten tweede liggen de investeringen en opbrengsten bij verschillende partijen. Waar de kosten grotendeels gedragen worden door ontwikkelaar en vastgoedeigenaar, komen de baten ten goede aan gebruikers, bewoners en maatschappij. Dit ‘split incentives’ dilemma komt ook voor bij thema’s als duurzaamheid en gezonde leefomgeving. Wie investeert, is niet degene die profiteert.

De economische waarde van cultuur

De andere bottleneck is het kapitaliseren van de impact van cultuur. Met andere woorden; wat is de economische waarde van een culturele plek? In 2020 vroeg Stichting Kunstaccommodatie Rotterdam (SKAR) , samen met atelierorganisaties uit andere steden, adviesbureau Rebel dit te onderzoeken. De conclusie van Rebel was dat iedere euro die SKAR uitgeeft aan huur- of eigendomslasten maar liefst 24 euro uitlokt. Denk hierbij aan de waardestijging van het vastgoed, de omzet van de gevestigde bedrijven in het gebied, een omzetstijging bij aanpalende retail en horeca, waardestijgingen van het omliggende vastgoed, een toename van de werkgelegenheid en positieve impact op de leefbaarheid en sociale cohesie. Kortom, elke geïnvesteerde euro in cultuur levert een multiplier van 24 op. Rebel becijferde ook dat 11 van die 24 euro ten goede komt aan de overheid. Die ene euro levert haar dus 11 euro op aan inverdieneffecten.

Deze effecten gaan niet op als hier bijvoorbeeld woningen worden gerealiseerd. Op korte termijn gaat er, met de verkoop, weliswaar veel geld over de toonbank, maar op lange termijn levert een culturele plek meer economische waarde op, aldus het onderzoek. Kortom, investeren in een culturele plek loont. Maar wie bereid is te investeren, verschilt. Vier van deze partijen passeren hieronder de revue.

De gemeente als facilitator

Gemeenten zijn gewend culturele plekken te initiëren en te faciliteren. Vaak top down georganiseerd, op basis van een concrete ruimtebehoefte van gevestigde culturele instellingen. Die worden dan verzameld in een museum, kunstencentrum of cultuurhuis. Een heel andere aanpak is nodig wanneer het gaat om het financieel faciliteren van een culturele plek die bottom up geïnitieerd wordt door kunstenaars, al dan niet gefaciliteerd door vastgoedeigenaren of ontwikkelaars die braakliggende terreinen en leegstaande gebouwen tijdelijk ter beschikking stellen. Hoe laat je zo’n plek voorbij de tijdelijkheid voortbestaan?

Een goed voorbeeld is Gemeente Amsterdam, die onderkent dat de druk op culturele plekken in de stad hoog is. Nieuw stadsbreed beleid schrijft voor dat in elke gebiedsontwikkeling een bepaald metrage gewaarborgd moet zijn voor cultuur. Dit leidt ertoe dat culturele plekken ook worden meegenomen in grondexploitatiemodellen. Consequentie hiervan zou zijn dat de gemeente met lagere grondwaarden voor het culturele deel rekent. “Gemeenten hebben voldoende instrumentarium voorhanden om de waardering van vastgoed in lijn te brengen met de financiële draagkracht van cultuurmakers,” stelt Alexander Ramselaar, expert financieren en vastgoed voor de culturele en creatieve sector. “Er zijn inmiddels aansprekende cases gerealiseerd waar dat gelukt is, maar er is nog veel potentieel voor vruchtvolle samenwerking tussen culturele initiatiefnemers, overheden, ontwikkelaars, financiers, fondsen en filantropen.”

Daarnaast zijn er fondsen actief die subsidies verstrekken aan culturele partijen. Meestal projectmatig, maar soms ook om de realisatie of exploitatie van een plek deels mogelijk te maken.

De filantroop als mogelijkmaker

Geld kan natuurlijk ook geschonken of geleend worden door particuliere weldoeners. Captains of industry die een deel van hun verdiende kapitaal inzetten voor de kunsten, het is al eeuwen een gewoonte in Angelsaksische landen. Maar ook in Nederland zijn de mecenassen en filantropen (weer) aan een opmars bezig. Neem Stichting Droom en Daad in Rotterdam, opgericht door de familie Van der Vorm. Zij danken hun geld aan de Rotterdamse haven en doen graag iets terug voor hun stad. Droom en Daad investeert in projecten die concreet en op lange termijn bijdragen aan een mooi en aantrekkelijk Rotterdam. Zo droeg de stichting bij aan de inrichting van de nieuwe locatie van Theater Zuidplein, maar ook aan de restauratie van het Park bij de Euromast. Droom en Daad initieert daarnaast eigen projecten. Op die manier ontstond ruim een jaar geleden het Batavierhuis, een huis voor talentontwikkeling in Rotterdam, met een focus op muziek. Een gebrek aan repetitieruimtes en een ontmoetingsplek voor gelijkgestemden om talent in de stad te behouden was de aanleiding. Het Batavierhuis is gevestigd in een monumentaal pand dat Droom en Daad speciaal voor dit doel verwierf. Een Batavier mag voor 50 euro per jaar gebruik maken van alle faciliteiten; studio’s, repetitieruimtes, concertzalen. Als tegenprestatie verplicht hij zich wel tot het draaien van bardiensten en het geven van een aantal concerten en deelname in een commissie. Dit wordt allemaal vastgelegd in overeenkomsten zodat de verwachtingen over en weer helder zijn. Inmiddels zijn er 70 Batavieren, die samen verantwoordelijk zijn voor de marketing, programmering en organisatie van concerten, waarbij ze volledige artistieke vrijheid hebben. Dit houdt de vaste kosten laag. Een zakelijk directeur ziet toe op het beleid en de financiën, de werving van nieuwe Batavieren, initieert samenwerkingen en is verantwoordelijk voor alle praktische en operationele zaken. Gelieerde organisaties, zoals muziekfestivals, fotografen en designers, vinden ook onderdak in het Batavierenhuis, wat zorgt voor een levendige kruisbestuiving.

Ook op kleinere schaal zijn mecenassen van steeds grotere invloed op het culturele landschap. Door bij leven te schenken of te lenen of door legaten en erfenissen ten deel te laten vallen aan maatschappelijke en culturele initiatieven. En nu sprake is van negatieve rente zijn steeds meer mensen op zoek naar andere manieren om hun geld te beleggen. Wie, als particulier, een jaar of 10 of meer geduld kan hebben, heeft zo de mogelijkheid structureel bij te dragen aan de eigen stad en het culturele leven.

De kunstenaar als ontwikkelaar

Maar natuurlijk kan de kunstenaar ook het heft in eigen hand nemen. In het Rotterdamse MerweVierhavengebied is beeldend kunstenaar Joep van Lieshout een absolute koploper. Hij vestigde zich al in de jaren ’80 van de vorige eeuw in dit rafelrandje van Rotterdam. Dat was lang voordat het op de mentale kaart van Rotterdam kwam te staan. AVL Mundo huisvest zijn atelier in een grote loods en een beeldentuin, die regelmatig locatie is van evenementen en festivals. Zo is Van Lieshout onmiskenbaar een van de grootste drijvende krachten achter de renaissance van dit bijzondere stuk Rotterdam.

Eerder dit jaar presenteerde Van Lieshout, samen met RED Company, het plan ‘BRUTUS’; een uniek complex waar cultuur, wonen en werken samenkomen. Kloppende hart van BRUTUS is een cultuurcentrum. Om dit centrum heen worden drie robuuste woontorens gebouwd. In dit project zijn kunst en commercie gelijkwaardige partners. Met BRUTUS heeft Van Lieshout naar eigen zeggen een nieuw model voor stedelijke vernieuwing ontwikkeld ‘waarbij creatieven niet automatisch de wijk uit worden geduwd zodra die aantrekkelijk wordt’. Joep van Lieshout is heel duidelijk in zijn visie op plek: ‘Je moet groot denken.’

Het visionaire plan van Van Lieshout werd door Van Lieshout , RED Company en Powerhouse Company vertaald naar een uitgewerkt ruimtelijk ontwerp en een sluitende businesscase. Hier werden ook financiële partners bij aangehaakt. Zowel RED als Powerhouse zijn (deels) in handen van Nanne de Ru, waarmee het ‘tekenen en rekenen’ in één hand was.

De Ru is ook als ontwikkelaar en architect betrokken bij de herontwikkeling van de Bunkertoren in Eindhoven. De restauratie van dit voormalige studentencentrum naar ontwerp van Hugh Maaskant wordt gefinancierd uit de woningbouw. Net als het park dat rondom het gebouw moet komen. De Ru noemt dit het ‘Robin Hood’-principe: waar kun je winst maken in een project om de onrendabele maatschappelijke meerwaarde te kunnen financieren?

Kloppend hart van BRUTUS wordt een cultuurcentrum van 10.000 vierkante meter. Het omvat een museum, tentoonstellingsruimtes, een publiek toegankelijke kunstopslag, een plek voor kunsteducatie, workshopruimtes en het atelier van Van Lieshout zelf. Op het buitenterrein komen een openluchtbioscoop, theater en beeldentuin. Om het culturele cluster heen worden drie woontorens gebouwd met in totaal 750 woningen. De kosten voor de extra kwaliteiten van het cultuurcentrum moeten gecompenseerd worden met de opbrengsten uit de verkoop en verhuur van de woningen. Deze woningen zijn zeker geen bijzaak in het project. Kwaliteit is belangrijk, want uiteindelijk moet het een aantrekkelijk product zijn, zowel voor beleggers als voor particuliere kopers.

Volgens De Ru zit in de ontwikkeling van een culturele plek niet meer risico dan in elke andere ontwikkeling. “Cultureel programma levert weinig op, dat is een gegeven. Dat moet worden opgevangen met andere opbrengsten.” Daar zit een risico dat voor elke ontwikkeling geldt: zolang de woningmarkt goed is, kun je de businesscase sluitend maken. Wat volgens De Ru wel een risico is, is wensdenken. “Wordt niet te verliefd op je eigen project. De kans is dat je het project niet gefinancierd krijgt. Blijf dus realistisch en werk, met experts, aan een onderbouwde businesscase.”

Los van een ambitieuze visie heeft Van Lieshout nóg een voordeel. Hij heeft de grond al sinds 2008 in erfpacht wat hem een stevige positie in het gebied geeft. Het cultureel centrum valt onder de Stichting AVL Mundo, die er met deze nieuwe ambitie een flinke taak bij krijgt en inmiddels is opgenomen in het Rotterdamse Cultuurplan 2021-2024. Als alle seinen naar verwachting binnenkort op groen komen, is BRUTUS vanaf 2025 te bezoeken.

Eigenaarschap is cruciaal

De bovenstaande voorbeelden maakt een aantal zaken duidelijk. Voor wie zijn eigen plek wil realiseren, is het van belang al heel vroeg in het proces een visie op de plek te ontwikkelen. Als die visie er is, is het zaak deze uit te dragen. Via placemaking, via events, via verhalen in de media. Dit zorgt dat er draagvlak komt en dat steeds meer mensen het plan en de plek omarmen. Een vastgoedpositie lijkt een andere vereiste. Eigenaarschap van een plek is cruciaal om positie te krijgen én te houden. Snel om de tafel gaan met mogelijke financiers en lokaal slimme coalities smeden, vergroten de kans op een succesvolle realisatie substantieel.

Zelfs het allerbeste plan kan sneuvelen op de financiering. Zorg daarom voor een team van experts bij het uitwerken van het plan en ga uit van objectieve en realistische getallen in de businesscase. De ontwikkeling van een dergelijke plek is ook een enorme klus, die door een groot team van experts moet wordt geklaard en waar jarenlang aan gewerkt moet worden.

Kortom, culturele plekken vragen om andere waarderings-en financieringsmodellen. Modellen waarin ook de immateriële opbrengsten worden meegenomen, al vanaf de placemakingfase. De aanwezige kunstenaars creëren namelijk waarde, niet alleen voor de eigenaar en de ontwikkelaar, maar ook voor het betreffende gebied én voor de maatschappij. Alle partijen die profiteren van een dergelijke plek dienen daarom betrokken te worden en in afstemming met elkaar tot een sluitende businesscase te komen. Het is op dit moment nog pionieren, maar koplopers, zoals de bovengenoemde voorbeelden, bewijzen steeds vaker dat een andere manier wel degelijk mogelijk is; in nauwe samenwerking, op basis van wederzijds vertrouwen en met een gedeelde visie op wat een bepaalde plek verdient en oplevert.