Hoe kostenposten in opbrengsten te veranderen

Anne-Marie Rakhorst: ‘Gebouwen zijn stapel producten’

Het is met voorsprong een van de upcoming thema’s rond een duurzaam gebruik van de aarde: het snel naderende einde van veel grondstoffenvoorraden. Het moet steeds ingewikkelder en dieper weggehaald worden; Philips haalt het tin uit Congo (weliswaar ‘conflictvrij’), Apple en Samsung doen datzelfde op Indonesische eilanden, de boorders naar schaliegas helpen complete landschappen om zeep – binnenkort mogelijk ook in Brabant. Je vraagt je af waar deze neiging tot zelfdestructie vandaan komt, maar gelukkig zijn er ook andere geluiden. Zoals de aanhangers van de circulaire economie; een doorontwikkeling van het Cradle to Cradle-denken (C2C) dat in 2002 werd gelanceerd door William McDonaugh en Michael Braungart. Door sommigen in de vastgoedsector wordt er – ook nu nog – wat lacherig over de toepasbaarheid van C2C gedaan, feit blijft dat zij het denken over hergebruik een forse impuls hebben gegeven. In de adviespraktijk van Search Ingenieursbureau is het al jaren een van de belangrijkste thema’s, zo geeft directeur Anne-Marie Rakhorst aan: “In de komende jaren wordt het alleen maar belangrijker, is mijn voorspelling. In mijn eerste boek, Duurzaam ontwikkelen… een wereldkans, dat zeven jaar geleden verscheen, nam ik een interview met Michael Braungart op. Het ging toen al over het behoud van grondstoffen en hoe we toe zouden moeten naar een circulaire economie. Er zijn snel goede oplossingen nodig, want we gebruiken simpelweg meer dan er op en in de aarde voorhanden is. Het leidt tot schaarste, prijsopdrijving en uiteindelijk het opraken.”

Kennis toegenomen

Aan het begin van dit decennium hadden weinigen hier nog maar oog voor, inmiddels is dat anders. Rakhorst verklaart het groeiende bewustzijn aan de hand van de bekende incubatietheorie van Geoffrey Moore inzake de verspreiding van innovaties: “Of mensen weet hebben van de grondstoffenproblematiek en daar iets aan willen doen, hangt heel sterk af van met wie je spreekt. In mijn eigen waarneming begon het thema tien jaar geleden te spelen en werd onder meer de dimensie van de geopolitiek erbij betrokken. Maar er waren ook veel mensen helemaal niet mee bezig. De afgelopen tijd zie ik echter een verschuiving van de early adopters naar de early majority; in procenten van de populatie ga je dan van vijf naar circa veertig. De kennis over het probleem is toegenomen, mensen nemen het waar: in kranten, op tv, zelfs de politiek laat zich erover uit. Wat me opvalt is dat vooral jongeren een enorme kennis op dit punt hebben en er vol enthousiasme mee aan de gang gaan. Maar het bredere bewustzijn groeit bij alle groepen in de samenleving.”

Verplichte inventarisatie

In de bouwsector is het een thema dat lang na-ijlde bij bijvoorbeeld energieverbruik, zo geeft Rakhorst aan. “Het nieuwe Bouwstoffenbesluit gaat daar hopelijk verandering in brengen. Die verplicht om voorafgaand aan slopen een grondstoffeninventarisatie uit te voeren: de eerste stap naar hoogwaardig hergebruik. Voordat een sloopvergunning voor een gebouw wordt verleend, moet eerst dit traject worden doorlopen. Dat besluit moet de komende tijd goed worden geïmplementeerd en vooral: er moet secuur worden gehandhaafd. Daarmee kan de bewustwording rond grondstoffen in de bouw een krachtige push krijgen.” Rakhorst verwijst in dit verband naar andere verplichte inventarisaties, zoals die van asbest: “Voordat je een gebouw sloopt, moet het eerst op asbest zijn onderzocht. Daar zijn ook jaren overheen gegaan, maar inmiddels is het gemeengoed. Bij grondstoffen moet dat ook gebeuren – liefst sneller. Dat vraagt om het zo snel mogelijk verspreiden van de kennis op deze thematiek.” De urgentie van een andere omgang met grondstoffen in de bouwsector relateert Rakhorst niet zozeer aan problemen – hoe significant die ook zijn – als wel aan kansen: “Kijk naar hoe er in de wereld met de sloop van schepen wordt omgegaan: dat gebeurt op die plek waar de materialen het meeste opleveren. Iets dergelijks verwacht ik ook in de bouw: grondstoffen in gebouwen zullen te gelde worden gemaakt. En sloop wordt daarmee een opbrengstendrager in plaats van een kostenpost. Neem de sloop van een energiecentrale die wij laatst hebben begeleid: daarin zitten veel hoogwaardige metaallegeringen. Als je dat goed inventariseert, kun je tot neutrale of zelfs positieve businesscases komen.”

Goede partijen aan tafel

Search Ingenieursbureau heeft de afgelopen tijd verschillende projecten gedraaid waarin de combinatie van grondstoffeninventarisatie en hoogwaardig hergebruik centraal stond. De ervaringen zijn overwegend positief: “Er treedt geen stagnatie in het proces op en het werkt niet kostenverhogend. In de meeste gevallen blijkt de sloop kostenneutraal te kunnen worden uitgevoerd of geld op te leveren. De kansen liggen dus voor het oprapen.” Of die kansen ook daadwerkelijk gepakt worden, is volgens Rakhorst onder meer afhankelijk van de betrokkenheid van de goede partijen. “Zitten de producenten van toekomstige producten vanaf het begin aan tafel? Dat is heel erg situationeel bepaald: welke grondstoffen zijn op een specifiek gebouw op een specifieke plek aanwezig – en wie kan er zijn voordeel mee doen?” Rakhorst ziet in dit verband weinig in een classificering naar type gebouwen; woningbouw, u-bouw, et cetera. “Het is wel handig wanneer een gebouw een bepaalde massa heeft, maar verder zijn er weinig standaarden voorhanden. Ik zie veel meer in een indeling naar omloopsnelheden. Neem een kantoorgebouw: de inrichting is vijf tot zeven jaar houdbaar. Soms nog korter, als je bijvoorbeeld naar winkelinterieurs kijkt. De installaties gaan twaalf tot vijftien jaar mee, dak en gevel dertig jaar en het casco nog langer. Dat levert heel uiteenlopende stromen materialen op, waar je met hergebruik op in kunt spelen.”

Allerlei regels

Dat vereist echter wel een stevige turnaround in de bouwsector, zo laat de Search-directeur weten: “De bouw is van oudsher een procesorganisatie, waarin niet of nauwelijks met producenten wordt gesproken. Hun kennis van de materialen, daar doen we te weinig mee. Daar moet dus verandering in komen. We kijken te verticaal en zoeken geen verbindingen in de breedte.” In het verlengde daarvan moet gemakkelijk worden gemaakt om bestaande gebouwen te hergebruiken: “Wil je bijvoorbeeld van kantoren woningen maken, dan loop je tegen allerlei regels aan. Dat maakt uiteindelijk het hergebruik van bestaande casco’s – het gebouwonderdeel met de langste levensduur – onnodig ingewikkeld. Zo zou je op elk onderdeel van de levensduur moeten nagaan hoe hoogwaardig hergebruik vereenvoudigd kan worden.”
Zijn er al voorbeelden van deze nieuwe manier van denken en doen? Rakhorst heeft er met gemak de nodige paraat. “Nefit heeft bijvoorbeeld een groot onderzoek gedaan naar het hergebruik van de cv-ketels die zij produceert. Desso hergebruikt voor 100 procent de projecttapijten die zij in kantoren leggen. In Rotterdam loopt nu het project ‘Cirkelstad’, waar ik wethouder van ben – Jacqueline Cramer is de burgemeester. We proberen daar het gedachtegoed van de circulaire economie praktisch toe te passen, onder meer door de betrokkenheid van corporatie Woonbron en BAM. Dat model proberen we landelijk uit te rollen.” Een ander voorbeeld, uit 020 in dit geval, is de herontwikkeling van de Staalmanpleinbuurt in Amsterdam Nieuw-West, waar Search Ingenieursbureau in opdracht van corporatie de Alliantie de grondstoffeninventarisatie verrichtte. Een innovatief bedrijf vindt Rakhorst Ability, dat systeemwanden hergebruikt door ze in te nemen en te voorzien van state of the art nieuwe installaties. Mosa (keramiek wordt C2C hergebruikt) en Calduran zijn andere inspirerende voorbeelden. “Maar het kan bijvoorbeeld ook met groen: hoveniersbedrijf Van Tol heeft een manier gevonden om beplanting opnieuw toe te passen. Dat zijn de koplopers waarvan we kunnen leren.”

Creatief team

De partijen die deze opgave succesvol oppakken, zijn volgens Rakhorst diegenen die het beste kunnen samenwerken: “Bij duurzaamheid 1.0 kon je excelleren in je eentje, in een veld met concurrenten. Bij duurzaamheid 2.0 gaat het erom dat je een winnend team kunt samenstellen. Dat geldt ook voor de kansen die een leegstaand gebouw biedt: wie stelt het meest creatieve team samen, dat de kansen voor hergebruik in beeld brengt? Zij nemen alle opties onder de loep en als er dan al gesloopt wordt, dan op de meest hoogwaardige manier. Bedrijven die dat inzien, zijn de golddiggers van de toekomst. Toegegeven: het is moeilijk, maar het is ook interessant en leuk.”

Anne-Marie Rakhorst is dagvoorzitter van het seminar van dit blad op 28 mei ‘Nieuwe verdienmodellen door nieuwe schaarste’. Meer info: www.buildingbusiness.com/seminars