Hoe Rijswijk betaalbare huurwoningen realiseert via een woonfonds

De wooncrisis is misschien wel een van de grootste landelijke opgaven van deze tijd. De (landelijke) productie van de woningbouw blijft te ver achter bij de vraag. Als gevolg van de woningtekorten zien we almaar oplopende huur- en koopprijzen. De gevolgen daarvan zijn ongelijk verdeeld. Waar de stijgende prijzen de woningmarkt tot een nog aantrekkelijker vehikel maakt om te beleggen, wordt voorbijgegaan aan dat waar een woning in essentie voor bedoeld is: een thuis om in te wonen. Voor veel mensen die nu in niet ideale omstandigheden wonen is het vinden van een (andere) woning een zoektocht waar geen einde aan lijkt te komen.

Mede door de zeer sterk gestegen prijzen van koopwoningen en het te beperkte aanbod in de middeldure huur is het met name voor de middeninkomens niet of nauwelijks meer mogelijk een geschikte woning te vinden. Deze groep zit met de vingers tussen de deur op deze woningmarkt. Daarmee stagneert ook de doorstroming vanuit de sociale huur.

Door het 'Woonfonds Rijswijk’ op te richten wil de gemeente Rijswijk meer betaalbare woningen voor middeninkomens realiseren en zorgen voor doorstroming uit de sociale sector. Daarnaast blijven de woningen met deze constructie voor langere tijd beschikbaar en betaalbaar. Dat idee kwam niet zomaar uit de lucht vallen. De Rijswijkse gemeenteraad kwam, vanwege de urgente maatschappelijke opgave, in 2019 met een motie om te onderzoeken of de gemeente Rijswijk zelf betaalbare huurwoningen kan bouwen.

Aan de slag in RijswijkBuiten

De aangenomen motie van de gemeenteraad was aanleiding om te onderzoeken of er zo snel mogelijk een pilot kon starten. Er stond al een plan op de ‘nominatie’, namelijk een project van 38 eengezinswoningen en 62 meergezinswoningen in deelgebied Parkrijk in de nieuwe en duurzame wijk RijswijkBuiten. Een locatie waar de gemeente zelf beschikt over eigendom van de grond.

In 2013 is de eerste paal geslagen en is gestart met de ontwikkeling van RijswijkBuiten, een duurzame woonwijk gelegen tussen het centrum van Rijswijk en Delft. In dit voormalig glastuinbouwgebied worden tot 2026 ruim 3500 nieuwe duurzame woningen gerealiseerd, verdeeld over de deelgebieden Sion, Parkrijk en Pasgeld.

Het onderzoek naar de mogelijkheid van de oprichting van een woonfonds voerde Rijswijk uit in samenwerking met Vastgoed Syndicering Nederland n.v. (VSN), die als professionele marktpartij woonfondsen opzet en beheert in heel Nederland (op dit moment 52 in beheer). VSN heeft in samenwerking met Dura Vermeer, partner van RijswijkBuiten en verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie van de beoogde woningen in Parkrijk, eerder een nieuwbouwwoonfonds opgezet in het middenhuursegment. Het wiel hoefde daardoor niet volledig opnieuw uitgevonden te worden.

Het onderzoek, dat vanaf de tweede helft van 2020 plaatsvond, moest een aantal vragen beantwoorden. Ligt hier een maatschappelijke taak voor gemeenten? En zo ja, wat betekent dat dan voor de gemeentelijke organisatie, is die hierop ingesteld? Bovendien moet de gemeente zich de taak ook financieel verantwoord kunnen permitteren én moet de constructie aan alle juridische spelregels voldoen.

Het ging echter om het beoogde resultaat: het behalen van de (beleids)doelen. Daarvoor zijn voor de start van het onderzoek de uitgangspunten geformuleerd op het gebied van looptijd, huurprijzen, toewijzing en doorstroming (zie afbeelding hieronder).

Rol voor de lokale overheid?

Rijswijk zocht eerst lokale partners om mogelijkheden tot samenwerking af te tasten. Zo zijn er gesprekken met de lokale woningcorporaties gevoerd. Zij kunnen middenhuurwoningen immers realiseren als onderdeel van hun niet-DAEB-portefeuille. Uit de gesprekken bleek dat de corporaties zich momenteel op hun bestaande portefeuilles focussen en hun investeringsruimte met name binnenstedelijk inzetten.

Niet alleen lokale partners werden geconsulteerd. Er is ook gesproken met het ministerie van BZK en de provincie Zuid-Holland over het verrichte onderzoek naar de haalbaarheid om de hiervoor genoemde doelstellingen te realiseren, en de mogelijk voor de oprichting van een woonfonds. In die gesprekken kwam naar voren dat, in de problematiek waarin de huidige woningmarkt verkeert, het vanuit maatschappelijk oogpunt logisch is dat de gemeente zich hiervoor verantwoordelijk voelt.

Het ministerie van BZK en de provincie Zuid-Holland zien het verder als een eigen verantwoordelijkheid van het lokale bestuur welk instrumentarium het daarvoor inzet. Wel kunnen zij zich voorstellen dat daar waar de gemeente beschikt over de eigendom van de grond, ook langs die weg voorwaarden worden gesteld en invloed wordt uitgeoefend. Beide instanties onderkennen de problematiek en volgen ook met belangstelling de uiteindelijke besluitvorming binnen de gemeente Rijswijk.

Dit is een heel ander geluid dan in 2013 het geval was: toen was de houding vooral afwijzend, nu positief belangstellend. Ook circa tien jaar geleden, in een totaal andere woningmarkt, had Rijswijk al opvattingen om onder eigen regie betaalbare huurwoningen te realiseren. Destijds was dat vooral om de woningbouw op gang te brengen en de starters op de woningmarkt een plek te geven. Maar ook was de constatering destijds al dat het toenmalig aanbod in de Rijswijkse woningvoorraad onvoldoende voorzag in de toenemende vraag naar (grondgebonden) middeldure huurwoningen.

"Omdat beleggers vandaag de dag liever geen ontwikkelingsrisico lopen, zijn wij samen met onze huisadviseur van Deloitte aan het rekenen geslagen en hebben we vastgesteld dat het verantwoord is als gemeente zelf de markt op te gaan", aldus oud-wethouder Mateman in 2014 in een artikel van Binnenlands Bestuur. Het initiatief kon echter op zeer weinig steun rekenen van overheid en markt. De proef is daarom uiteindelijk niet doorgegaan. De lijn was heel sterk: de markt lost het op, dit is geen overheidstaak. In de kern is dat ook zo, maar voor nu is het van het grootste belang dat markt en overheid naar oplossingen gaan zoeken in de huidige ingewikkelde woningmarkt.

Organisatie op afstand

Gezien het maatschappelijk belang is het vervullen van een rol door de gemeente in een op te richten woonfonds te rechtvaardigen. Maar ook dan bestaat er nog een scala aan mogelijkheden en afwegingen ten aanzien van wélke rol de gemeente kan vervullen.

Al snel was de conclusie dat een op te richten woonfonds in ieder geval niet moet leiden tot een apart gemeentelijk woningbedrijf, met alle daarbij behorende werkzaamheden en risico’s.

Het heeft de voorkeur van de gemeente om werkzaamheden op afstand te plaatsen en dit samen met de markt op te zetten met een daarbij passende partij met de benodigde kennis en kunde. Deze partij, Vastgoed Syndicering Nederland n.v., is een vermogensbeheerder en heeft een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Deze partij is dan ook verantwoordelijk voor de opzet van het fonds en onder andere voor het beheer, de exploitatie, huurinning en is het aanspreekpunt voor huurders. En de rol van de gemeente? Uit het onderzoek kwam als voorkeursvariant naar voren dat de gemeente deelneemt als participant in het woonfonds en de markt ook een groot deel oppakt onder gelijke voorwaarden.

Duurzaam, financieel degelijk en juridisch verantwoord

Om de woningen te bouwen is het nodig om een strategie te formuleren die voldoet aan alle geldende financiële en juridische randvoorwaarden. Een belangrijke juridische voorwaarde is dat de Wet financiering decentrale overheden (Wet Fido) regelt waarvoor gemeenten hun financiële middelen mogen inzetten. De gemeente dient in dat kader te onderbouwen en te besluiten dat het kopen en exploiteren van middenhuurwoningen onder haar publieke taak valt.

Dit heeft geleid tot een constructie waarin de gemeente als participant een belang neemt in dat fonds dat middenhuurwoningen koopt en exploiteert. Daarmee wordt ook voldaan aan de staatssteunregels, omdat er geen ongeoorloofd voordeel wordt geboden aan marktpartijen als de gemeente participeert in het fonds en alle partijen onder gelijke voorwaarden deelnemen.

In deze constructie komen nieuwe woningen in het middenhuursegment beschikbaar voor de beoogde doelgroep én worden de huren op de langere duur gematigd.

1. De gemeente beschikt op de locatie in RijswijkBuiten over eigendom van de grond. De ontwikkeling van RijswijkBuiten vindt van meet af aan plaats middels een publieke grondexploitatie en de gemeente voert hier dus actief grondbeleid. Dat is in dit project niet anders. De eerste stap is verkoop van de grond door de gemeente aan een marktpartij. Omdat er geen sprake is van een doorverkoopverplichting van de woningen, is er geen rechtstreeks economisch belang. Daarom is de grondtransactie niet aanbestedingsplichting.
2. De marktpartij (Dura Vermeer) is verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie van de woningen: 62 appartementen en 38 eengezinswoningen.
3. Als derde stap koopt ‘het Woonfonds’ deze woningen van de marktpartij en financiert die aankoop met behulp van vreemd vermogen (60%) door een commerciële bank en in te leggen eigen vermogen door participanten (40%), waarvan de gemeente een kwart voor haar rekening neemt. Het fonds wordt beheerd door een vermogensbeheerder (VSN) die het fonds in de markt zet met een verwacht rendement van iets meer dan 4%. Hiermee is de verwachting dat deelname voor andere beleggers ook aantrekkelijk is. De gemeente beheert dus niet, maar participeert voor 25% in het fonds gefinancierd vanuit het gemeentelijke groeifonds. Naast de onderbouwing dat door het maatschappelijk belang de publieke taak voor de gemeente verantwoord is, is dit is ook een voorwaarde die de commerciële bank als medefinancier stelt.
4. De essentie waarvoor het fonds wordt opgericht is het creëren van aanbod van huurwoningen in het middensegment en het bevorderen van de doorstroom uit sociale huur. Met andere woorden: middeninkomens van een (t)huis voorzien. Het Woonfonds verhuurt de woningen aan de huurders. De toewijzingsvoorwaarden zijn door de initiatiefnemer in het fondsbeleid geformuleerd om deze woningen aan de gewenste doelgroep toe te wijzen. Afspraken over de huurprijs worden voor een periode van 10 jaar vastgelegd.
5. Een laatste stap is dat het Woonfonds over de periode van 15 jaar rendement uitkeert aan de participanten. Naar de gemeente bedraagt dit naar verwachting over 15 jaar 2,2 miljoen euro. Dat maakt dat de participatie door de gemeente en de investering aan de voorkant financieel verantwoord is. De financiële situatie van de gemeente is niet dusdanig dat zij er geld op kan toeleggen of grond met korting kan verkopen. Het rendement vloeit terug naar het gemeentelijke groeifonds en kan weer in de stad worden geïnvesteerd. Daarnaast is het mogelijk om, bij nader te bepalen meerderheid van stemmen van de participanten, het fonds na 15 jaar te verlengen met telkens 3 of 5 jaar.

Pilot van start

De pilot gaat deze maand van start. In 2021 zijn daarvoor de benodigde mijlpalen behaald. In juni 2021 ging de gemeenteraad van Rijswijk akkoord met deelname van de gemeente aan het Woonfonds. Het was van belang dat de gemeenteraad dit besluit tijdig nam, om de start van de bouw op korte termijn mogelijk te maken. In de maanden na het raadsbesluit is onder andere de inrichting van het fonds verder vorm gegeven en de prospectus ingediend bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Het Woonfonds is eind 2021 van start gegaan.

Plek in RijswijkBuiten

RijswijkBuiten is een logische plek voor de 100 nieuwe huurwoningen, omdat het belangrijk is dat deze nieuwe, duurzame wijk een gemêleerde samenstelling krijgt. Het project bestaat uit eengezinswoningen en een appartementencomplex bestaande uit een mix van twee- en driekamerappartementen met ieder een eigen buitenruimte. De woningen zijn gasloos, zeer goed geïsoleerd en maken gebruik van bodemwarmte. Het project is gelegen in ‘Parkrijk’, een deel van RijswijkBuiten dat zijn naam te danken heeft aan het naastgelegen Wilhelminapark. Groen- en recreatievoorzieningen liggen daarmee op een steenworp afstand.

Deze maand gaat de schep in de grond en start de bouw van de eengezinswoningen en appartementen in RijswijkBuiten. De oplevering wordt verwacht in het tweede kwartaal van 2023. De gemeente Rijswijk benut het Woonfonds als een pilot, op basis waarvan de komende jaren ervaringen worden opgedaan. In de verdere ontwikkeling van RijswijkBuiten volgen wellicht nieuwe woonfondsen.