Hoe Spijkenisse de binnenstad weer tot leven wil brengen

“Middelgrote steden zijn stuck in the middle”, begint retailexpert Arno Ruigrok ons gesprek. Om te shoppen gaan mensen naar de grotere steden, en voor dagelijkse boodschappen naar omliggende kernen en wijkwinkelcentra. De winkelwereld is aan het veranderen: minder transacties in de winkel en meer online. Ketens kiezen voor minder winkels en vertrekken daarbij vaak uit de middelgrote stad.

In Spijkenisse is H&M net vertrokken, die richt zich met zijn flagshipstores op Rotterdam. “Ons binnenstadsbeleid van na de Tweede Wereldoorlog is grotendeels gericht op winkels, maar die betekenis van binnensteden valt voor een deel weg. Wat is je binnenstad dan nog meer?

In essentie is het een zoektocht naar betekenis en relevantie. En die zoektocht is voor elke stad en elk winkelgebied anders”, aldus Ruigrok. Een new town als Spijkenisse heeft het extra lastig. De stad wordt steeds meer een plek om mensen te ontmoeten, maar de ruimtelijke structuur van new towns is hier niet op ingericht. In de luwte van de grote stad hebben deze aangegroeide steden een beperkte verzorgende functie en het stadscentrum is door de wijze van ontstaan veelal minder attractief dan historische gegroeide steden.

Transformeren of verkleuren

De zoektocht naar betekenis en relevantie is ook een zoektocht naar nieuwe functies. De afgelopen jaren is op veel plekken waar winkels verdwenen horeca gekomen, maar die markt is verzadigd. Transformeren naar woonruimte kan op sommige plekken een oplossing zijn. Tegelijkertijd geeft Ruigrok aan dat het belangrijk is om breder te kijken: “Transformaties zijn nodig, maar staar je niet blind op transformeren naar wonen. De woningmarkt redt veel winkeleigenaren, maar niet voor elk pand en elke straat is wonen de beste functie.” Ruigrok legt uit dat transformeren naar wonen een grote investering vraagt en onomkeerbaar is.

Denk dus ook na over andere voorzieningen als mogelijke alternatieve invulling en niet alleen aan wonen. “Niet in elke stad is vraag naar een schouwburg. Je moet op zoek naar niet-commerciële voorzieningen in het niveau daaronder, zoals bijvoorbeeld een bibliotheek of een sporthal, maar ook zorgvoorzieningen en onderwijs. Heel veel van deze functies zijn uit het stadshart gehaald, ook in Spijkenisse. Kunnen we dat niet terughalen?”

Dogma compact winkelgebied

“Dat het winkelbestand krimpt is duidelijk, maar we moeten voorbij het dogma dat alle winkelgebieden compacter moeten zodat ze beloopbaar blijven”, stelt Ruigrok. Hij houdt een pleidooi voor gemengde stadsstraten als perspectief voor bijvoorbeeld de lange winkellinten in Rotterdam. De flexibiliteit in die straten zorgt voor veel dynamiek, en maakt dit soort straten ook wendbaarder. In het nadenken over het herstel en de transitie van binnensteden is het belangrijk om te kijken naar die bredere functiedynamiek. Straten hoeven niet alleen winkels te hebben. Functies kunnen elkaar op verschillende manieren aanvullen of naast elkaar bestaan. In Spijkenisse kijken we niet alleen naar transformeren naar wonen, maar hebben we verschillende deelgebieden aangewezen met elk een eigen gewenste combinatie van functies.

Met elkaar tot die gewenste combinatie komen vraagt tijd. “Bij het op zoek gaan naar nieuwe functies komen we in de ingewikkelde fase van de samenwerking”, geeft Sandra Suijkerbuijk, projectmanager bij het Kadaster, aan. Keuzes maken is spannend en doet soms pijn. Een nieuwe functie betekent in eerste instantie financieel verlies voor de vastgoedeigenaar, door het mogelijk wegvallen van huurinkomsten en door de investeringen die nodig zijn in het pand.

Waar het voor de stad of straat direct iets oplevert (geen leegstand), betaalt de investering zich voor de eigenaar pas later terug en is de opbrengst onzeker. Ondernemersverenigingen vinden het vanwege hun achterban lastig om keuzes te maken in welke gebieden de winkelfunctie minder dominant wordt. Die keuze komt dus vaak neer bij de gemeente en eigenaren. Tijdens een zogenoemde eigenarenavond in het najaar van 2018 in de Boekenberg gaven veel eigenaren aan dat zij vanwege de omvang van de opgave gebrek aan perspectief voor het eigen handelen zagen. Het was zaak dat om te buigen.

Bouwen aan een gezamenlijk verhaal

Suijkerbuijk ging in Spijkenisse in gesprek met de vijf grootste eigenaren om te zoeken naar perspectief voor alle eigenaren. De boodschap: we kunnen er iets van maken met elkaar. Wat vinden we belangrijk en wat willen we bereiken? Hieruit is het maandelijkse driepartijenoverleg ontstaan. Naast de gemeente Nissewaard en de Bedrijveninvesteringszone uit het centrum van Spijkenisse (met ondernemers en eigenaren) nemen ook de vijf grootste eigenaren hieraan deel.

Suijkerbuijk benadrukt het belang van elkaar leren kennen: “Er is best gedoe geweest. Het werken aan vertrouwen en een gezamenlijk beeld kost tijd en aandacht. Veel gemeenten hebben weinig besef hoe het gaat bij beleggers en vastgoedeigenaren. Alleen door met elkaar in gesprek te gaan leer je elkaar kennen en doorgronden.”

Inhoud en proces lopen hier naast elkaar. Begin 2020 tekenden de nieuwe contouren voor het centrum zich af en werd Arno gevraagd een acquisitieadvies te geven. Zijn advies was helder: “Je moet eerst een verhaal hebben over wat je samen wil. Hoe ondersteunen we elkaar daarin?” Zowel Suijkerbuijk als Ruigrok geeft aan dat als veel verschillende belangen elkaar raken, gemeenten op moeten staan om het proces aan te jagen.

Concrete stappen

De gemeente speelt ook een belangrijke en verbindende rol tussen partijen om tot vervolgstappen te komen. Suijkerbuijk zegt hierover: “Op een moment moet je gewoon beginnen om een plan te maken, de gemeente kan dat aanjagen. Dat is in Spijkenisse gelukt, nu verstrekken ze zelfs namens drie partijen gezamenlijk opdrachten. Als er vanuit vertrouwen gewerkt wordt, moet een gemeente zich wel schikken naar het gezamenlijke resultaat. Waar ga je over en waar ga je niet over? Niet iedere gemeente is zover in het denkproces: hoe kan ik samenwerken met de andere partijen en wat vraagt dat van mij als gemeente?”

Ruigrok benadrukt daarnaast ook het belang van ontwerpend onderzoek in het komen tot concrete stappen: “In Spijkenisse is geprobeerd om de opgaven behapbaar te maken in een koersdocument. Dat moet nu wel gaan gebeuren. Ontwerpend onderzoek is daarbij belangrijk. Het tastbaar maken enthousiasmeert en inspireert. Rekenen is ook essentieel, je hebt een plannetje nodig om iets te kunnen zeggen. Dan weet je ook waar iemand het over heeft.”

Perspectief van de eigenaar

Dat systeem van samenwerken, aanjagen en verleiden is nieuw en spannend. Voor de gemeente, maar ook voor de andere partijen. Iedereen zoekt naar de logica en het evenwicht. Naar elkaar blijven luisteren en elkaars perspectief beter leren begrijpen is heel belangrijk, geeft Suijkerbuijk aan: “Een gemeente hoeft niet alles van vastgoed te begrijpen, maar er wel voldoende van weten om te snappen hoe de ander in de wedstrijd zit.”

Ruigrok vult aan: “Omvangrijke en structurele leegstand moet ook gezien worden als een fenomeen dat een overgang naar een andere economische situatie markeert. Die overgang heeft tijd nodig. Oplossen van leegstand kost bovendien ook nog eens geld, omdat daar grote financiële belangen bij in het geding zijn.” Elkaar helpen in dat denkproces is belangrijk. Rust en ruimte geven. Er zijn ook veel wederzijdse misverstanden. Ruigrok benoemt wat er misgaat: “De gemeente en de eigenaren spreken elkaar niet. Ook eigenaren onderling spreken elkaar veel te weinig. Eigenaren zijn heel vaak met hun eigen bezit bezig, maar verdiepen zich niet in elkaar.”

Suijkerbuijk nuanceert daarbij het beeld dat een groot deel van de vastgoedeigenaren letterlijk en figuurlijk op grote afstand staan van een centrum als Spijkenisse. “Meer dan 75 procent zijn lokale eigenaren; gewoon mensen die de lokale krant lezen en weten wat er speelt in het centrum.” Voor vastgoedeigenaren is het belangrijk dat er vanuit de gemeente een duidelijk aanspreekpunt is en dat de gemeente met één mond praat, geeft Suijkerbuijk daarbij aan: “Een deel van het huiswerk van de gemeente luidt: zorg dat je proces op orde is.”

Liefde voor de stad

Betrokkenheid heeft effect, zien Ruigrok en Suijkerbuijk in Spijkenisse. Het driepartijenoverleg geeft eigenaren en ondernemers een podium en ze vinden steun bij elkaar. De meeste grote eigenaren willen er nu iets van maken. Het geloof dat de investering het waard is neemt toe, maar ook de liefde voor de plek.

Een belangrijke rol in het aanwakkeren van de liefde voor Spijkenisse heeft de centrummanager, die ook deels de rol van lokale makelaar vervult. Hij is een vast aanspreekpunt voor ondernemers en eigenaren op straat en werkt aan het centrum met focus, aandacht, tijd en geloof. Ook het Kadaster speelt een belangrijke rol in het aanwakkeren van de liefde, als een soort relatietherapeut. Ruigrok stelt: “Het kadaster is een soort instrumentarium, een partij die in staat is om eigenaren met elkaar te laten praten en de gemeente en eigenaren ook bij elkaar brengt.” Suijkerbuijk vult bescheiden aan: “Dat betekent vooral heel veel praten met gemeente en eigenaren.”

Dappere gemeente gevraagd

Het daadwerkelijk aangaan van een intensieve samenwerking met vastgoedeigenaren en ondernemers is voor gemeenten een spannende stap. Het is essentieel voor het functioneren van het centrum in de toekomst, maar het resultaat is niet altijd direct zichtbaar bij de komende verkiezingen.

Suijkerbuijk vindt het knap dat Spijkenisse deze stap durft te zetten: “De wethouder heeft de sprong gewaagd samen met de eigenaren. Zo van: we springen met elkaar in het diepe en gaan dit spannende proces aan. Ze hebben hier het lef om stappen te zetten, met respect voor elkaar. In veel andere gemeenten blijft men nog aan de rand van het zwembad staan.”

Ruigrok vult aan: “Er worden in Spijkenisse ook grote stappen gezet. Er is veel dynamiek en de veranderingen zijn in korte tijd bewerkstelligd.” Corona heeft enigszins geholpen, vertellen beiden: ondernemers en eigenaren hebben de gemeente en elkaar in de paniek sneller gevonden. Zo hebben ze toen ook open met elkaar over de toekomst van het centrum kunnen sparren.

Ruigrok: “Het delen van informatie moet aangeleerd worden, dat gaat in stapjes. Dat gesprek moet op gang gebracht worden. Soms langs de lijn van de inhoud, soms langs de verbinding: de belangrijke punten komen dan vanzelf op de agenda.” Dat zien Suijkerbuijk en Ruigrok dan ook als belangrijke lessen uit Spijkenisse: durf eraan te beginnen, werk parallel aan inhoud en proces vanuit gelijkwaardige posities, zorg dat je voor elkaar een betrouwbare partner bent en neem de tijd.