Gebiedsontwikkeling Zuidpolder combineert dorpse kwaliteiten met moderne wensen en duurzaamheid

In het weidegebied tussen de A27 en de Wakkerendijk verrijst de nieuwste uitbreiding van het historische dorp Eemnes, dat al sinds de veertiende eeuw een grote aantrekkingskracht uitoefent op woningzoekenden. Dat Eemnes de ‘best bereikbare plaats van Nederland is’ helpt vast mee; met de auto is elke andere plaats in Nederland binnen 78 minuten te bereiken.

‘Dorps’ is een andere kwaliteit van Eemnes. In de door de ontwikkelaars georganiseerde bijeenkomsten gaven inwoners aan dat dit het uitgangspunt moest zijn voor Zuidpolder. Heijmans-ontwikkelaar Jeroen van Otterloo: “Op basis van wat zij als ‘dorps’ zagen, pasten wij ons stedebouwkundig plan aan. Eemnes is níet het Gooi, hoorden we. Hartstikke leuke bijeenkomsten, waar veel enthousiasme ontstond voor onze plannen, ook omdat we goed luisterden.”

Dorpse kwaliteiten

Sierspanten

Tijdens de rondleiding is te zien hoe een dorp anno 2019 er uit zou zien. In plaats van lange rijen dezelfde woningen, vind je hier huizen in allerlei soorten en maten naast elkaar. Met torentjes, speklagen, windveren, sierspanten, luiken en gepotdekselde gevels. Af en toe een vrijstaande villa met rieten dak tussen de twee-onder-een-kappers, en witgelakte houten veranda’s aan de hogere appartementengebouwen. De blokken liggen aan door wilgen omzoomde slootjes, hofjes of groene velden.

Ronald van Klooster van de gemeente Eemnes: “Een rijtje is hier niet langer dan vijf tot zeven woningen, en er zijn veel verschillende woningtypes. Deze variatie zorgt ervoor dat de samenstelling en leeftijdsopbouw van Zuidpolder de komende jaren in balans blijft, want dat vinden wij belangrijk.”

Huizen in allerlei soorten en maten naast elkaar

Jeroen en Ronald trekken nu zes jaar samen op in Zuidpolder. Heijmans, Van Wijnen en de gemeente Eemnes werken samen in een gemeenschappelijke exploitatie maatschappij. Ronald vertegenwoordigt de gemeente, Jeroen spreekt namens beide bouwbedrijven. Ze startten middenin de crisis, nu ziet de woningmarkt er heel anders uit.

“Die veranderingen houden ons goed bezig”, vertelt Ronald. “Waar we startten met vooral grondgebonden woningen, is er nu meer vraag naar appartementen, voor een- of tweepersoonshuishoudens. We werken nu aan deze programmawijziging, die op gespannen voet kan staan met onze eerdere financiële uitgangspunten.”

In dit soort gevallen loont de langdurige samenwerking, vinden de twee. Ronald: “Ik heb nooit alleen de oplossing, net zomin als Jeroen dat heeft. Dus moet je elkaar deelgenoot maken van je belangen, eerlijk zijn. Dankzij Jeroen heb ik inzicht in wat de belangen van een bouwbedrijf zijn. Maar we zijn sámen verantwoordelijk voor dit plan.” “Je bent hier te gast”, vult Jeroen aan, “dus luister je goed naar wat hier speelt. Als er appartementen zijn gewenst, terwijl dat niet in de verkaveling is opgenomen, moet je harder werken om dat voor elkaar te krijgen. Meedenken, in plaats van hakken in het zand.”
Jeroen van Otterloo en Ronald van Klooster in Zuidpolder Eemnes.

Pionieren

Niet alleen veranderende woonwensen, ook nieuwe duurzaamheidseisen stellen de twee weleens op de proef. “Heb je je samenwerkingsovereenkomst net getekend , gaat ‘ie alweer op de schop”, lacht Jeroen. “De afkoppeling van het aardgas bijvoorbeeld verraste ons niet, maar we moesten wel weer even puzzelen”, aldus Ronald.

Om zo energieneutraal mogelijk te bouwen en kopers niet op te zadelen met hoge kosten, zijn esco’s opgezet. Via deze energieservicecorporaties zijn installaties zoals een bodemwarmtepomp en zonnepanelen, te leasen. “Geen hoge maandlasten, wel minder CO2-productie”, aldus Jeroen. “Nu komt er steeds meer ruimte bij de banken om deze installaties te financieren, dat was er een paar jaar terug nog niet. Zo kun je eerst je huis inrichten en financieel op adem komen en na vijf jaar alsnog besluiten deze te kopen.”

Op basis van de ervaringen in Zuidpolder, passen de twee dit ook toe op andere plekken. Ronald: “Het is af en toe echt pionieren. Terugkijkend hebben we best wat leuks voor elkaar gebokst.”

Sloten dragen bij aan de hemelwateropvang

Klaar voor de toekomst

Naast de duurzaamheid van de woningen, is er ook voortdurend aandacht voor die van de ruimte eromheen. Jeroen: “Zuidpolder is in velden opgeknipt, van 30 tot 40 woningen. Als die af zijn, pakken we meteen de openbare ruimte daaromheen aan. Zitten bewoners niet maandenlang in een zandbak.”

Ruimte voor overtollig hemelwater is er volop dankzij de slootjes en open velden die in het plan zijn aangebracht. Samen met NLGreenlabel wordt gekeken hoe de wijk verder klimaatadaptief is te maken. Jeroen: “We kijken continu hoe Zuidpolder klaar voor de toekomst is te maken. En hoe we daarmee onderscheidend zijn ten opzichte van andere gebiedsontwikkelingen in deze regio.”

Alle speelplaatsen zijn ingericht samen met de bewoners, in co-creatie. “Zo maak je ze niet alleen leuk voor kinderen, ook voor volwassenen”, vindt Jeroen. “Zo leggen we bijvoorbeeld keien neer, natuurlijke objecten die je kunt gebruiken bij krachttraining. Kun je met je buren bootcampen!” Ronald wijst naar de Wakkerendijk aan het einde van de straat. “Je bent zó in een natuurgebied, om te wandelen of te fietsen, als het tenminste geen broedseizoen is voor de weidevogels.”

Ruiterpaden en paardenbruggen zijn onderdeel van het ontwerp

Ruiterpad

De paardenvijgen op straat bewijzen de hoge paarddichtheid van Eemnes. Volgens Ronald mag een ruiterpad in Zuidpolder dan ook niet ontbreken: “Die komt op wat nu een onderhoudspad is, en straks de buitengrens is van de wijk, een route tussen de oude zomerdijk en Hilversum.” Het enige dat hij en Jeroen nog moeten bedenken is waar de paardenbruggen komen en: hoe het hoefgetrappel is te dempen.

Jeroen looft de afwisseling tussen gebiedsontwikkeling in drukke steden en landelijke gebieden als Eemnes. “In Zuidpolder is het, ondanks de complexe logistiek, ontspannen werken. Je maakt gemakkelijk tempo, bij binnenstedelijk bouwen kijken meer mensen op je vingers en zijn er meer regels.”

Ronald voegt toe dat je in Eemnes net zulke betrokken inwoners hebt als in een Rotterdamse volkswijk: “Eemnes is een kleine gemeenschap, waar iedereen elkaar kent. Dus ze kennen ons inmiddels ook.” Jeroen: “Natuurlijk ben je eerst een buitenstaander, maar neem je je verantwoordelijkheid voor het mooier maken van iemands woonomgeving, dan win je vertrouwen. Dat maakt het vak van ontwikkelaar nou zo mooi.”

Fotograaf beelden: Martine Krekelaar