Nieuws Een hoge dichtheid, maar toch groen. Omringd door drukke wegen, maar toch stil in de binnentuinen. Dat biedt Veemarkt Utrecht, een nieuwe woonwijk in Utrecht Oost van ruim 500 woningen. Twee initiatiefnemers vertellen hoe dat gelukt is.
Een kleine 10 jaar geleden riep de gemeenteraad van Utrecht op om op de voormalige veemarkt in Utrecht Oost een ‘toonaangevend’ duurzame woonwijk te realiseren en deze tot stand te brengen met ‘innovatieve participatie’. Nu de wijk grotendeels af is, hebben we geëvalueerd in hoeverre deze doelen zijn behaald.
De evaluatie blijkt duidelijk: veemarkt ìs tot stand gekomen met intensieve participatie. En heel duurzaam geworden. De sleutel tot succes bleek de brede invulling van duurzaamheid: sociaal, ecologisch en economisch (‘People, Planet, Profit’), in combinatie met het consequent volhouden van duurzaamheidsambities. Participatie van begin tot eind door iedereen die zich betrokken voelde, vormde de basis voor sociale duurzaamheid.
Nu de wijk vrijwel af en bewoond is, blijkt Veemarkt een van de meest duurzame woonwijken in Nederland. Door de integrale aanpak zijn lastige stedenbouwkundige combinaties gerealiseerd: een hoge dichtheid maar toch groen, omringd door drukke wegen maar toch stil in de binnentuinen.
Participatie in de planfase
De participatie in de planfase was simpel maar breed: iedereen die wilde, kon meedoen. Potentiële bewoners, buurtbewoners en andere burgers, sportverenigingen en volkstuinders, vrijwilligers uit het aangrenzende natuurgebied, maatschappelijke partijen, ontwikkelaars en vastgoedbeheerders, architecten en deskundigen van diverse disciplines. Iedere deelnemer werd gevraagd zich te registreren en een naamplaatje met ‘bloedgroep’ te tonen, zodat ieders inbreng in context van zijn of haar achtergrond kon worden geplaatst.
Stapsgewijs bepaalden zij in focusgroepen thema’s en kwaliteitsdoelstellingen via beelden, kaarten en strategieën. De uitgangspunten: de wijk krijgt minimaal 500 woningen, waarvan 20% sociale koopwoningen en 20% sociale huur. Er is plaats voor een basisschool, buitenschoolse opvang, buurtsupermarkt, 4 woonwagens en een extra sportveld. En de Veemarkt wordt ‘toonaangevend duurzaam’.
Het participatieproces werd ondersteund met informatiemarkten en een excursie. Rondom de thema’s verkeer, zelfbouw, voorzieningen, hergebruik veemarkthallen en duurzaamheid organiseerden we bijeenkomsten. Naast duurzaamheid kreeg vooral zelfbouw grote aandacht. Dit aspect ontwikkelde zich gaandeweg tot leidend concept in het plan en de realisering van de wijk. Een ontwerpteam, bestaande uit gemeentelijke deskundigen en een extern ontwerpbureau, heeft de resultaten van de participatie vertaald in een Stedenbouwkundig plan van Eisen ( SPvE).
De ambitie ‘toonaangevend duurzaam’ is concreet gemaakt via DuurzaamheidsPrestatie op Locatie (DPL). DPL concretiseert duurzaamheid in 25 aspecten: 13 ecologische, 7 sociale en 5 economische, inclusief een totaalscore. Tijdens het planproces bepaalden we meermalen de DPL-scores . Zo konden we het plan optimaliseren voor duurzaamheid, inclusief de uitvoeringskosten. Deze moesten binnen budget blijven, want de duurzaamheidsambitie moest zonder extra geld bereikt worden. In het uiteindelijke SpvE-plan scoorde het DPL gemiddeld een 7,7.
‘Concrete duurzaamheid met ‘DuurzaamheidsPrestatie op Locatie’’
Concrete duurzaamheid met ‘DuurzaamheidsPrestatie op Locatie’. Bron: Kortman DGO
Realisering
Bij de
beoordeling van bouwplannen en de selectie van bouwers hanteerden we duurzaamheid
als zwaar criterium, met als minimumeisen een Energie Prestatie
Coëfficiënt
(EPC) van 0,3 en een Gemeentelijke Praktijk Richtlijn duurzaam bouwen (GPR) van
7,5. Bij de uitvoering was, naast duurzaamheid, de kwaliteitsdoelstelling
‘Ruimte geven aan bewonersinitiatief en innovatieve planvorming’. Zelfbouw,
individueel of in groepen, kreeg daarom voorrang. Waar geen zelfbouw mogelijk
was, vond commerciële aanbesteding plaats. Dit gebeurde met dezelfde
duurzaamheidseisen, plus het selectiecriterium 'betrokkenheid van toekomstige
bewoners bij het ontwerp van de woningen'.
Uiteindelijk zijn 38 woningen door individuele eigenaren gebouwd, 54 door collectieve particuliere opdrachtgevers en 589 door 11 ontwikkelaars (waaronder ERA, Ooms, AM en Vorm). Bij 373 daarvan werkten ontwikkelaars en bewoners nauw samen aan het ontwerp. Deze variatie in bouwers droeg sterk bij aan kwaliteitsdoelstelling 3, ‘Ontwikkelen van een gevarieerde wijk met een sterke identiteit’. Ook de bouwcrisis heeft daarbij geholpen, want bouwbloksgewijze ontwikkeling was de enige optie. Het gevolg hiervan was een groot aantal bouwers, met even zoveel verschillende ontwerpen.
Gevarieerde bouw. Foto: Gemeente Utrecht
Deze geleidelijke realisering droeg ook bij aan de duurzaamheid. Latere bouwblokken overtroffen namelijk de aanvankelijk vereiste EPC en GPR, terwijl de laatste woningen zelfs energieneutraal zijn (wat in het eerdere plan onhaalbaar werd geacht). Zonne-energie, in de planfase nog duur, is tenslotte bij elke woning toegepast. En met succes. De wijktransformator bleek op zonnige dagen de energieopbrengst van de wijk niet aan te kunnen, dus deze moest worden aangepast.
Zonne-energie op Veemarkt. Foto: Gemeente Utrecht
Veemarkt nu
Nu de wijk voor driekwart voltooid is, hebben we opnieuw de duurzaamheid van
Veemarkt gemeten. De DPL-score bleek 7,9, duurzamer nog dan verwacht bij de
start van de bouw. Zo’n hoge score is slechts één keer eerder behaald (het
GWL-terrein in Amsterdam) in de circa 130 Nederlandse wijken met een DPL-score.
Ook evalueerden we het planproces. Onze conclusie: de participatiedoelen (onder
meer ruimte voor initiatieven van potentiële bewoners en bouwers, betrokkenheid
bij ontwerp, flexibele uitwerking) zijn in grote mate gerealiseerd.
Deze conclusies onderschrijven wat je in Veemarkt ziet: een mooie, gevarieerde wijk met een hoge dichtheid, maar toch met veel groen en water, waar mensen graag willen wonen. Veemarkt telt al veel betrokken bewoners die de wijk beheren en gebruiken. Ons voornemen is om, als Veemarkt volledig bewoond is, bewoners te vragen hoe zij de wijk ervaren. Zo'n evaluatie is in de stijl van Veemarkt: met en door de mensen zelf.
Foto: Gemeente Utrecht
Conclusies en lessen
- Het project Veemarkt bleek uitvoerbaar binnen de grondexploitatie, er was geen extra budget nodig voor duurzaamheid.
- Het participatieproces heeft wel extra geld gekost.
- Innovatief zijn de (experimentele) staalbouwhuizen en de kaswoningen.
- Door op de MPG-waarde (Milieu Prestatie Gebouw, onderdeel van GPR) te letten, kreeg circulair bouwen vanaf het begin inhoud.
- In de loop van jaren trad er een verschuiving op van een gasketel, via hybride warmtepompen naar all-electric-woningen.
- Vooral het proces bleek innovatief en effectief:
- betrek iedereen vanaf het begin, benut het resultaat van de participatie als basis van het plan.
- maak duurzaamheid concreet en meetbaar, en stuur hiermee de ontwikkeling geef realisering ruim de tijd.
Leerpunten
- Laat duurzaamheidseisen meegroeien met de ontwikkeling van techniek en kosten.
- Kijk of het project nog meer gezicht en allure kan krijgen via een representatief en symbolisch icoon.
- Probeer of een soberder, goedkoper planproces net zo goed werkt.
Veemarkt toonaangevend duurzaam? Evaluatie van het resultaat in 2017. Jaap Kortman en Freek Deuss, Utrecht, september 2017
Evaluatie participatie herontwikkeling Veemarkt. Rachid Azoumi, Utrecht, augustus 2017
Cover: Gemeente Utrecht
Cover: ‘Appartementencomplex Veemarkt Utrecht’ door TonyV3112 (bron: Shutterstock)
Door Jaap Kortman
Adviseur bij KORTMAN duurzame gebiedsontwikkeling
Door Freek Deuss
Projectmanager bij de gemeente Utrecht
