Hoe we culturele initiatieven beter een plek geven in gebiedsontwikkeling

Een fervente lezer van gebiedsontwikkeling.nu kent Rinske Brand van haar frequente bijdragen in de rubriek Cultuur & Go. Zij haalt daarin verschillende voorbeelden aan van de ontwikkeling van opmerkelijke culturele plekken in Nederland. Van huis uit is Rinske Brand cultuurwetenschapper en jarenlang begeleidde ze culturele initiatieven zoals de Internationale Architectuur Biënnale en de Rotterdamse Dakendagen. Maar vanuit haar interesse in het leefbaar houden van steden legde zij zich meer toe op de verbinding tussen cultuur en vastgoed.

“Ik kwam in de vastgoedwereld terecht. Het is een wereld waarover ik me, als relatieve buitenstaander, elke dag nog verwonder. Ik vond dat de ontwikkeling van kunst en cultuur meer vanuit de gemeenschap kon komen.” Ze onderzocht casussen in Nederland waar deze ontwikkeling plaatsvond en heeft de best practices gebundeld. Dit deed ze bijvoorbeeld bij het NYMA-terrein in Nijmegen of Tramkade Den Bosch. Vanwege de ontbrekende literatuur over organische en bottom-up ontwikkeling, vond ze het tijd om een boek hierover te schrijven. “Ik zit in beide werelden, die van cultuur en vastgoed, terwijl die werelden vaak botsen.”

Waarom juist nu dit boek?

“Nu is de tijd rijp, een paar jaar geleden nog niet. Toen werden culturele partijen vaak naar een desolaat gebied gebracht om het daar levendig te maken voor de latere gebiedsontwikkeling. Dat betekende dat ze moesten verhuizen zodra de permanente ontwikkeling begon. Zo’n vorm van placemaking is puur marketing. We zien nu steeds meer dat er over het behoud van deze culturele partijen wordt nagedacht en dat vastgoedpartijen ook eerder op social impact worden afgerekend. Het behoud van deze culturele plekken vereist een cultuuromslag, waar het niet te snel op de financiële rendabiliteit van een project wordt afgerekend.”

“Daarbij spreken vastgoedpartijen, gemeenten, kunstenaars en bewoners allemaal een andere taal en kunnen er vooroordelen spelen naar elkaar. Met dit boek probeer ik een gelijk speelveld te creëren voor alle partijen en oplossingen voor de valkuilen in kaart te brengen.”

Wat betekent deze cultuuromslag?

“Vastgoedpartijen zitten vaak nog vast in oude financiële modellen, waarbij gedoeld wordt op financieel rendement en een korte terugverdienperiode. Dan wordt het vrij snel: ‘Computer says no’, zodra je culturele vierkante meters aan je project toevoegt. Zij kunnen beter inzien dat cultuur, naast dat het een gebied levendig maakt, elders in je gebiedsontwikkeling waarde kan toevoegen en bijdraagt aan de bedrijvigheid in een gebied. En ook zou ik meegeven, wie A zegt moet ook B zeggen: als een ontwikkelaar begint met de plannen voor een culturele broedplaats, moet daar vanwege de financiële haalbaarheid niet uiteindelijk een startup hub voor in de plaats komen.”

“Gemeenten kunnen stringenter zijn in hun tenderaanvragen door meer eisen te stellen voor het behoud of toevoegen van culturele functies. Ook kunnen ze voorwaarden te stellen aan de verkoop van maatschappelijk vastgoed. Daarbij hoeven zij niet meteen op de rem te trappen omdat het aan het Didam-arrest doet denken. Bovendien kunnen gemeenten ook besluiten om hun grond en vastgoed niet aan de hoogste bieder te verkopen. Daarnaast kunnen de verschillende afdelingen binnen gemeenten die met vastgoed en cultuur te maken hebben, domeinoverstijgend te werk gaan en met overkoepelende visies komen voor de huisvesting van culturele plekken.”

“Tegen culturele partijen en stadmakers zou ik zeggen: af en toe mag je wat meer lef hebben en het ‘spel’ meespelen. In de onderhandeling met de vastgoedeigenaar mogen zij meer eisen stellen en de waarde die zij creëren duidelijker tonen. Dit voorkomt dat zij een plek eerst op de kaart mogen zetten en vervolgens niet mee kunnen doen aan de tender die na de tijdelijkheid wordt uitgeschreven. Een mooi voorbeeld in mijn boek is het KeileCollectief in Rotterdam, een collectief van huurders dat hun eigen pand aankocht en ontwikkelde. Zij staan nu in de gemeentelijke plannen met een permanent perspectief.”

U komt met een aantal basisvoorwaarden en een stappenplan voor het ontwikkelen van culturele plekken in je boek. Waarom deze stappen?

“Als eerste basis moet een gemeente goed met beleid het ontwikkelproces van culturele plekken hebben geregeld, denk aan een broedplaatsenbeleid. De andere voorwaarde is een gelijk speelveld, met vertrouwen en transparantie. Dat betekent vooral voor vastgoedpartijen en gemeenten dat zij hun kaarten op tafel moeten durven leggen. Dat zijn ze niet gewend, maar het is wel nodig om aan vertrouwen te bouwen. Culturele partijen zouden vanaf het begin van het proces aan de ontwikkeltafel moeten zitten. In het geval van een tijdelijke situatie moeten er vanaf het begin afspraken gemaakt worden over een mogelijke overgang naar een meer permanente fase.”

“De stappen (initiëren, organiseren, financieren, consolideren, red.) zijn natuurlijk een simplificatie van de werkelijkheid. De realiteit is complex. Toch hoop ik dat ik hiermee de betrokken partijen help te zien waar in het proces zij zich bevinden en wat de volgende stappen zijn. Interessant is dat in veel gevallen men na het consolideren weer begint met initiëren, bijvoorbeeld wanneer er van een tijdelijke naar een meer permanente vorm wordt gegaan.”

En hoe werkt dit voor culturele initiatieven die zelf de rol als ontwikkelaar op zich nemen?

“Culturele initiatieven die hun eigen pand willen aankopen en ontwikkelen, nemen het risico van een vastgoedeigenaar en ontwikkelaar op zich. Zij zullen dus ook aanvullende expertise moeten opdoen of inhuren. De lokale overheid of de pandeigenaar moet ook bereid zijn om deze ‘gelegenheidsontwikkelaars’ aan de ontwikkeltafel toe te laten, in plaats van te kiezen voor de grote, gevestigde gebiedsontwikkelaars. Processen nemen dan bijvoorbeeld meer tijd in beslag. Maar vaak lukt het deze gelegenheidsontwikkelaars wel een plek te realiseren waar een commerciële ontwikkelaar geen brood in ziet.”

Wat is u het meest opgevallen tijdens het schrijven van dit boek?

“Ik heb opgemerkt dat voor de culturele initiatieven het ontwikkelen van hun plek hun levenswerk is en dat gaandeweg het proces de work-life balance verloren gaat, met soms zelfs burn-outs en gebroken huwelijken als gevolg. Tegelijk praten gemeenten en vastgoedpartijen vol trots over hetzelfde project – maar hebben er zelf geen uur slaap op verloren. Ik dacht: het systeem is stuk. Voor culturele partijen komt hun inzet uit pure passie maar het betekent ook dat zij voor veel werk niet betaald worden. Soms doen zij werk dat ook voor de gemeente van waarde is, zoals het meedenken over – en soms zelfs uitvoeren van – plannen voor de openbare ruimte. Dat doen zij voor niets, terwijl de gemeente daar normaal gesproken consultants voor inhuurt. Waarom zouden deze stadmakers niet gewoon betaald worden voor hun werk?”

Wat geef u verder nog mee als tip?

“Stadmakers moeten hun plek aan de ontwikkeltafel claimen op basis van de waarde die zij toevoegen aan een gebied, terwijl vastgoedpartijen zich wat meer in de waarde van cultuur kunnen verdiepen. Gemeenten hebben meer instrumenten en middelen in handen dan ze zelf denken waar het gaat om cultuur in een gebiedsontwikkeling. Dit vergt wel moed. Tenslotte hoop ik dat mijn boek niet alleen van waarde is voor culturele partijen, vastgoedpartijen en gemeenten, maar ook alle andere stadmakers ondersteuning biedt die hun eigen plek willen ontwikkelen.”