Casus De woningbouwopgave in Nederland is duidelijk, maar toch slagen veel gemeenten er niet in al hun woningbouwplannen te realiseren. De Utrechtse gemeente Renswoude is een uitzondering op die regel. Haar troefkaarten: eigen grond, een woningbedrijf en vraaggestuurd bouwen.
Aan nieuwe woningen geen gebrek in de gemeente op de grens van de provincies Gelderland en Utrecht. De afgelopen tien jaar werden er 372 nieuwbouwwoningen in de Utrechtse plaats gebouwd, een toename van ruim 21 procent ten opzichte van de bestaande woningvoorraad. Reden voor Cobouw om een bezoek te brengen aan Renswoude. De centrale vraag daarbij: waarom lukt het op veel plekken in Nederland niet om massaal bij te bouwen, maar in Renswoude wel?
Troef
Wethouder Marieke Teunissen (VVD, Grondbeleid) noemt zelf grond bezitten de belangrijkste troef die de gemeente in handen heeft. Ze noemt de wijk Beekweide I als voorbeeld. De gemeente kocht de grond waar de 250 woningen op zijn gebouwd. “Zelf in de lead zijn: dat is het allerbelangrijkste. We hebben de wijk in co-creatie met de projectontwikkelaars ontwikkeld en de huizen als gemeente met de makelaar verkocht. Bij elkaar een kleine club, waardoor je snel kunt schakelen.”
Die tactiek was mogelijk omdat Renswoude nog steeds beschikt over een eigen woningbedrijf, de tweede troef volgens Teunissen. Dat is anders dan in de meeste andere gemeenten, waar woningbouwcorporaties die taak vaak hebben overgenomen. In het geval van Beekweide I kwam het helemaal goed uit dat de gemeente nog beschikte over een eigen woningbedrijf, omdat de belangstelling in het begin marginaal was. Daarom besloten de gemeente en de ontwikkelaar de duurdere twee-onder-een-kapwoningen te vervangen door goedkopere rijtjeshuizen.
“Wat we vervolgens hebben gedaan is per fase het aanbod afstemmen op de vraag in de voorgaande fase”, legt directeur Kees de Jong van De Bunte Vastgoed uit, de projectontwikkelaar die tekende voor het grootste deel van woningen in de wijk. “Dus als er veel vraag was naar goedkope woningen, bouwden we vooral goedkope woningen. Ging de voorkeur uit naar vrijstaande woningen, dan focusten we daarop. Dankzij het flexibele bestemmingsplan kregen we daarvoor de ruimte.” Via deze methode kon de gemeente ook snel inspelen op de eisen van de gemeenteraad. Teunissen: “De raad wilde bijvoorbeeld dat de helft van de nieuwbouw bestond uit goedkope koop- en huurwoningen. Daar hebben we ons uiteraard aan gehouden.”
Stroever
De actuele situatie in Renswoude bevestigt het belang van gemeentelijke grondposities. Want in Beekweide II, waar de komende jaren nog eens 188 woningen worden gebouwd, loopt het proces een stuk stroever. Hier is de grond namelijk in bezit van niet één, maar acht partijen. Onteigenen is volgens de wethouder hierbij geen optie. “Dan moet je nut en urgentie kunnen aantonen. Nut, dat lukt nog wel, maar urgentie is lastig; de huidige eigenaren kunnen de woningen ook zelf ontwikkelen en bouwen. Wat dat betreft hebben we in Beekweide I geluk gehad. Daar voerden we zelf de regie; hier moeten we iedereen overtuigen. Dat scheelt een slok op een borrel.”
De situatie in Renswoude illustreert de waarde van gemeentelijke grondposities, maar in de praktijk geven gemeenten juist steeds minder geld uit aan grondaankopen. Dat blijkt uit onderzoek van BNR. Voor de financiële crisis kochten gemeenten massaal grond om woningbouwprojecten op gang te brengen. Toen de waarde daalde, schrijft BNR, moesten gemeenten opeens miljarden afschrijven. “Die ervaring maakt hen voorzichtiger: in 2010 kochten gemeenten voor 860 miljoen euro aan grond voor exploitatie, vorig jaar was dat nog maar zo'n 170 miljoen. Ook de totale waarde van de gemeentelijke grond halveerde afgelopen decennium, van 8 naar 4 miljard euro, blijkt uit cijfers van Deloitte.”
Experts bevestigen in het artikel dat gemeenten een actievere rol moeten innemen in het woningbouwproces. Bijvoorbeeld door zelf grond aan te kopen of door grond te onteigenen als een ontwikkelaar weigert om snel betaalbare huizen te bouwen. “Marktpartijen hebben andere belangen dan ervoor zorgen dat er een miljoen woningen bijkomen, ze willen ook rendement behalen”, zegt hoogleraar grondbeleid Willem Korthals Altes van de TU Delft. “Dat is prima als er een goede afspraak ligt, maar hier moet wel tijd en geld in worden gestoken door gemeenten.” Het Rijk kan gemeenten hierin ondersteunen door er met subsidies voor te zorgen dat gemeenten meer grond gaan kopen, concludeert de hoogleraar.
Lees het volledige verhaal op de website van Cobouw.
Cover: ‘Renswoude, Beekweide’ (bron: Bouwbedrijf Van Grootheest B.V. – Ede)
Door Jasper Monster
Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu
