Honigcomplex Nijmegen zet Waalfront op de kaart

Praktijkbericht #5, december 2014

“De business case is rond, alle ruimten zijn verhuurd, iedereen is aan het groeien, er komt veel publiek en er zijn kopers voor de woningen,” vat kwartiermaker Arie Willem Bijl de laatste ontwikkelingen rond het Honigcomplex samen. Daarmee is één van z’n belangrijkste opdrachten vervuld, het dekken van de beheerkosten en investeringslasten voor het openhouden van de gebouwen. Het is rap gegaan met het enorme complex (totaal 33.000 m2), bestaande uit clusters gebouwen en loodsen van de voormalige Honigfabriek. Het tweede streven, zorgen voor de gewenste mix van commerciële, creatieve en culturele functies is ook meer dan gehaald. Bijl: ”Een mooie ontwikkeling was de komst van woningcorporatie Talis naar het Honigcomplex eind 2014. Daarnaast ontstaan allerlei bijzondere dingen rond de Smeltkroes, het bedrijfsverzamelgebouw voor de maakindustrie dat mede door crowdfunding tot stand kwam. In de 60 units zitten nu al 100 bedrijfjes!”

Diverse ‘zwaan-kleef-aan effecten’ hebben hem verrast. “Twee fietsenwinkels hebben niche- en andere aanverwante bedrijven aangetrokken en vormen nu samen het Dutch Bicycle Centre.” Bijl is vooral ook blij dat de meerjarenprogrammering van de grond komt. Een decorbedrijf voor festivals heeft een contract voor vier jaar gekregen om ermee aan de slag te gaan. “Ze gaan voor een invulling met een Nijmeegse maat. Dat ze voor vier jaar zijn vastgelegd is goed voor de continuïteit.”

Waalfrontontwikkeling

Van de positieve dynamiek in het Honigcomplex profiteert het Waalfront, het gebied aan de Waal waar Bouwfonds en de gemeente Nijmegen de komende jaren een woon-werkgebied ontwikkelen. De trek naar het complex heeft het hele gebied in de schijnwerper gezet. ”Mede dankzij de horeca is een positieve uitstraling ontstaan en is het gebied gaan leven, verklaart Tjakko Smit van Bouwfonds en Ontwikkelingsbedrijf Waalfront (OWB). “De spin-off is fantastisch en heeft de verkoop zeker gestimuleerd. Alle complimenten voor Arie-Willem.”

Smit doelt op de Handelskade en Koningsdaal, een wijk gemodelleerd naar de immens populaire wijk Bottendaal in Nijmegen-Oost. “Dit jaar gingen de eerste woningen in de verkoop. Dat de markt aantrok hielp natuurlijk ook. Op de verkoopmanifestatie -met rondleiding door het Honigcomplex- kwamen zo’n 400 mensen af. Het concept geënt op de architectuur van Bottendaal spreekt veel mensen aan. Van Koningsdaal zijn de eerste 23 woningen verkocht en de tweede tranche van 22 is volledig onder optie. We ontwikkelen nu versneld het tweede plan. Daarnaast zijn in de Handelskade al circa 20 appartementen verkocht terwijl de oplevering nog anderhalf jaar verder ligt.”

Woningcorporatie Talis

Talis, een corporatie die zo’n 14.000 woningen beheert in de regio Nijmegen, huurt voor een periode van 10 jaar een kantoor op het Honigcomplex. De komst naar Honig was een heel bewuste keuze, vertelt directeur Walter Hamers. ” Onze vorige locatie paste niet meer bij de manier waarop wij werken, flexibel en in verbinding met elkaar, klanten en samenwerkingspartners. Er gaat hier de komende jaren veel gebeuren: rondom de Waal in het Waalfront en de Waalsprong. Bovendien kwam na doorrekenen van de opties Honig er als goedkoopste uit.” In 2009 besloot Talis om alle commerciële activiteiten te stoppen en zich uitsluitend op sociale huur te richten. Hamers: ”Terug naar de kerntaak betekent ook dat we verweven willen zijn met de directe omgeving en rekenschap geven van wat we doen: we werken voor de stad.“

Opereren aan de voorkant van de ontwikkelingen, het tot stand brengen van verbindingen, smeerolie zijn: Honig is voor Talis de ideale plek om de nieuwe filosofie tot leven te brengen. “De uitdaging is om een rol te spelen zonder grondpositie. We zijn een bekende factor in de stad en genereren aantrekkingskracht op groepen die een woning zoeken. Daarnaast hebben we kennis, van goedkoop bouwen bijvoorbeeld. Maar we geven ook een signaal af met onze vestiging: er komen straks wél woningen. Je helpt de stad de locatie te zien als een woningbouwlocatie.” Daarnaast wil Talis invulling geven aan vraaggestuurd werken. Daartoe maakte ze tegelijk met de huurovereenkomst een prijsafspraak over een kavel waarop 80 sociale woningen verrijzen in 2018. Hamers: “De commerciële plint doen we dan nadrukkelijk niet, die is voor andere partijen.”

Vanaf het begin heeft Talis de deuren opengezet. Hamers: “Tijdens het strippen van ons gebouw zeiden we: kom halen wat je kunt gebruiken.“ Maar ook omgekeerd profiteert Talis van haar buren. “De ambachtelijke bedrijven betrekken we voor klussen. Stadsboom maakte onze tafels en een lokale timmerman heeft de balie gemaakt. En we benutten de lokale horeca.” Voor Talis behoort vermenging tot de bedrijfsfilosofie, maar nooit alleen vanuit een sociaal oogpunt. “Het is tegelijk heel zakelijk: wie biedt het beste product voor de beste prijs?”

Eigen broek ophouden

Nu de ruimten van het complex zijn gevuld, wordt het tijd om het beheer in handen te geven van de huurders. Bijl: ”Mijn werk stopt aan het einde van het jaar. Wat opgebouwd is, wil ik graag verankeren voordat ik vertrek. Op dit moment moet ik nog hard trekken aan de huurdersvereniging, de structuur en haar rol is nog te onduidelijk.“

Ter afsluiting van zijn klus organiseert Bijl in december een ’Honigsessie’. ”De huurdersvereniging kan dan haar plannen presenteren, bijvoorbeeld hoe ze om willen gaan met het beheer van de openbare ruimte. Nu is er nog weinig budget om te investeren, bijvoorbeeld in bewegwijzering. Maar ook de organisatiekracht is er nog niet. Destijds heb ik gezorgd dat er een goed verhaal kwam voor de verbetering van de sociale veiligheid. Daarmee kregen we budget van het OWB. Maar als ik weg ben, moeten de huurders de eigen broek ophouden.“

Ook Wout van Hees (gemeente Nijmegen en OBW) erkent dat huurders in beweging moeten komen. “Ze zijn nog erg met zichzelf bezig. Op zich logisch, als je net gestart bent. Maar samenwerking biedt kansen, juist voor je eigen bedrijf. Het is aan ons om ze te motiveren, activeren en te laten zien wat het kan opleveren.“

Naar een nieuw beheermodel

Na het vertrek van Bijl wordt de beheerorganisatie anders ingericht. Van Hees: “Van één kwartiermaker gaan we naar een beheerder en een eventmanager. De beheerder zorgt voor het dagelijks beheer, zoals het wegwijsmaken van nieuwe huurders, het sleutelbeheer, parkeren en bereikbaarheid. De eventmanager coördineert activiteiten als evenementen en rondleidingen. De bedoeling is dat de eventmanager zich manifesteert als ondernemer. Als OWB willen we naar een situatie waarin we jaarlijks één bijdrage betalen voor het beheer. De eventmanager moet jaarlijks een bijdrage betalen aan OBW van de inkomsten die hij/zij binnen haalt via de eventorganisatie.”

Als het om beheer en verbindingskracht gaat, is het OWB blij met nieuwe huurder Talis, juist nu kwartiermaker Bijl terugtreedt en huurders het moeten oppakken. Smit: “Talis is een mooie aanvulling op de mix die er al zit. Ze hebben bewust gekozen voor Honig en de zorg voor de omgeving zit hen in het DNA. Maar ook op andere vlakken is er perspectief op samenwerking.” Hamers: “We zijn voor sommige beheerzaken misschien gemakkelijker aanspreekbaar dan de rest. Bij een rioolverstopping is het met een paar telefoontjes opgelost. En een lelijk stuk groen knappen wij met onze mensen zo op.”

Radboud Universiteit: onderzoek naar financiële en maatschappelijke meerwaarde

Over zakelijkheid en meerwaarde gesproken: het is Bijl gelukt om de Radboud Universiteit te interesseren voor een onderzoek naar de financiële en maatschappelijke meerwaarde van het Honigcomplex. Bijl: “Als je met cijfers kunt aantonen dat projecten zoals Honig bijdragen aan een snellere gebiedsontwikkeling en hogere grondprijzen, kun je gemakkelijker investeerders vinden. Maar ook de maatschappelijke waardecreatie kun je in getallen omzetten. De vakgroepen Sociale Geografie en Economie van de Radboud Universiteit zijn met deze vragen aan de slag. Eind zomer 2015 verwachten ze de eerste resultaten. Begin april organiseer ik een symposium over dit thema.”

Regelgeving: gedogen of inpassen?

Wat betreft de regelgeving lijkt het protocol voor Honig te werken binnen de Crisis en herstelwet. Bijl: “Op enkele hiccups na, werkt het goed. Brandweer en omgevingsdienst hebben af en toe nog moeite met het beoordelen van aanvragen. Ze vinken nog teveel af in plaats van maatwerk te leveren, met soms flinke kostenposten tot gevolg. Zoals de certificering van een sprinklerinstallatie: zonde van het geld. Dit soort zaken oplossen vraagt politieke aandacht en moed. Wie durft verantwoordelijkheid te nemen?”

Volgens Van Hees heeft de gemeente het punt regelgeving op de radar. ”Op 1 november is de wetgeving veranderd en kan er voor een periode van 10 jaar vrijstelling worden verleend voor tijdelijk gebruik van gronden en opstallen. De vraag is hoe we daarmee omgaan: vragen we ontheffingen aan of gaan we toch weer gedogen vanuit ons eerder vastgestelde protocol? We krijgen op basis van de nieuwe wet ook te maken met bezwaartermijnen en beschikkingen. Het is de vraag of deze wettelijke vrijstelling wel past op ons ingezette beleid. Dit is iets wat we moeten oppakken met onze juristen. Vertrekpunt is: wat willen we bereiken/wat zijn onze bedoelingen met dit gebied in de stad? Moeten/kunnen we dan gebruik maken van de nieuwe wetgeving of moeten we toch -op onderdelen ten aanzien van veiligheidseisen of het bouwbesluit- blijven gedogen?”

In gesprek blijven

In de toekomst kijken is er de afgelopen jaren niet gemakkelijker op geworden. Maar dromen en wensen voor Honig zijn er wel. Bijl: “Mijn ideaal is dat een deel van fabrieksgebouwen van Honig blijft staan en transformeren tot een mix van woningen en bedrijven. Er zit nu weer een nieuw College, ik hoop dat ze in openheid over het vervolg praten. De nieuwe wijk Waalfront zal jaren nodig hebben voor het levendig wordt. Het is zonde om het ondernemerschap en de levendigheid van nu, straks weg te gooien. De vraag zou moeten zijn: wat kun je ermee? Het is alle betrokkenen veel waard als deze levendige uitstraling behouden blijft voor het Waalfront. Daarvoor wil ik een strategie opzetten door met de tijdelijk gebruikers in gesprek te gaan over de nabij toekomst. Het symposium is ook een manier om het gesprek op gang te brengen en gaande te houden.”

Praten willen de gemeente en OBW zeker, maar zich nu al vastzetten niet. Van Hees: ”Plannen doen we niet, dit gebied heeft een eigen dynamiek met bijbehorende strategie. We zullen huurders altijd proberen te faciliteren, in de nieuwbouw of elders. Voorop staat dat we nu ruimte geeft aan initiatief en afstand durven te nemen om op het juiste moment toe te slaan en de juiste dingen te doen. Het is vooral zaak in gesprek te blijven.“

Peilstokken voor praktijkbericht #5, december 2014

- Lukt het om de huurders binnenboord te houden en het complex kostenneutraal te ontwikkelen?
- Komt de zelforganisatie binnen het complex van de grond? Hoe ontwikkelt de huurdersvereniging zich?
- Voorbij de tijdelijkheid: lukt het om ondernemers duurzaam aan het gebied te binden? Hoe ontwikkelt het spectrum tijdelijk-semi permanent-permanent zich?
- Post-kwartiermaken: werkt het nieuwe beheermodel met beheerder en eventmanager? Kan de eventmanager een verdienmodel ontwikkelen?
- Lukt het om de gecreëerde maatschappelijke waarde in geld uit te drukken?
- Hoe ontwikkelt de regelgeving zich?

Eerdere praktijkberichten:

- Praktijkbericht #1: ZoHo
- Praktijkbericht #2: Buiksloterham
- Praktijkbericht #3: Honigcomplex en Waalfront
- Praktijkbericht #4: ZoHo

Zie ook:

- LEEGward 2014 - Proces, ondernemerschap en programmering: POP-up. Succesfactoren bij tijdelijke ontwikkeling
- Expeditie Honig, ga op ontdekkingstocht door de oude Honigfabriek
- Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2014 'Sessie F: Waalfront Nijmegen, masterplan nieuwe stijl'
- De rivier, bedreiging èn kans
- Soepele regels voor Honigcomplex
- VerDus

Bezoek ook het Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015, met Arie Willem Bijl & het Honigcomplex in de sessie ‘Ondernemerschap zet gebied op de kaart’.