Hoogbouw in het verdomhoekje, plannen voor torens worden afgevoerd

Toen in 1885 het Home Insurance Building in Chicago werd opgeleverd, kon niemand vermoeden dat de wolkenkrabber bijna 150 jaar later in Nederland-laagbouwland als een ideale oplossing zou worden gezien voor het woningtekort.

Door de huidige woningnood spraken verschillende steden de ambitie uit de skyline te gaan vullen met woontorens van 150 meter tot zelfs meer dan 200 meter hoog. Er zijn plannen om het huidige aantal gebouwen van meer dan 70 meter in 2030 te verdubbelen.

In de afvoer

Maar volgens insiders moeten de meeste hoogbouwplannen onder de huidige omstandigheden juist worden uitgesteld of geschrapt. Het gaat hier om investeringsbedragen van vele miljarden. Met schrappen of uitstellen zijn tientallen miljoenen aan reeds gemaakt kosten en verloren uren in de afvoer verdwenen. Waarom zijn woontorens nu zo lastig van de grond te krijgen? Vastgoedmarkt sprak experts en zet zeven redenen voor u op een rij.

1. Hoogbouw is complex en dus duur

Het klinkt logisch. Door de hoogte in te gaan kun je meer rendement uit een vierkante meter halen. Maar zo simpel is het niet. Het neerzetten van zeer hoge woontorens is een specialisme dat slechts een aantal partijen in Nederland beheerst. Er is een groot aantal factoren dat de realisatie – en daarmee ook de kosten – complexer en tijdrovender maakt dan laagbouw.

Roy Zöld, directeur van consultancybureau PVM in Eindhoven, heeft veel ervaring met hoogbouwprojecten. Het begint volgens hem al met de locatie. De grondprijs speelt een belangrijke rol. Die is op de Zuidas bijvoorbeeld al veel hoger dan in Eindhoven.

Zöld wijst vooral op de technische factoren die hoogbouw kostbaar maken. De hoogte van de toren bepaalt hoe diep de fundering de grond in moet. Op zachte ondergronden waar de vaste laag diep in de grond zit, zoals op meerdere locaties in ons land het geval is, moet je weer extra diep gaan. Soms tot tientallen meters extra. Bij zeer hoge gevaartes is een diepe en/of brede ondergrondse fundering mogelijk noodzakelijk, afhankelijk van de locatie, hoogte en type ondergrond. Daar moet op de betreffende locatie wel ruimte voor zijn. Even afgezien van de vraag of ondergronds parkeren gewenst is en hoeveel lagen daarvoor nodig zijn.

Extra complicatie: de wachttijden. Heipalen bijvoorbeeld, hadden begin dit jaar bij verscheidene projecten een levertijd van negen maanden. Gezien de grote vraag zijn, net als van andere bouwmaterialen, ook de prijzen daarvan sterk gestegen.

2. Bouwkosten zijn geëxplodeerd

Daarmee komen we op probleem nummer twee. De bouw van een hoge toren brengt dus ook onder normale omstandigheden extra hoge kosten met zich mee. In de huidige situatie van snel oplopende energie- en materiaalkosten, overstijgen de kosten al snel ieder budget. Volgens Zöld was de prijs van staal dit jaar hoger dan ooit te voren. Een kostenstijging van 20 tot 30 procent was geen uitzondering. Bij verschillende projecten voerden aannemers dit jaar voor bitumen dakbedekking in vijf maanden tijd een kostenstijging van 40 procent door.

Zöld: ‘Afgelopen januari rekenden wij nog op 12 tot 14 procent hogere materiaal- en bouwkosten ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. Momenteel houden we al rekening met stijgingspercentages van 20 tot 25 procent vergeleken met anderhalf jaar geleden. Die zien we ook terug in hernieuwde offertes. Inmiddels worden dagtarieven afgegeven, want naast prijsstijgingen zien we de laatste tijd ook weer enkele prijsdalingen.’

3. Tekort aan handjes

Stel, je krijgt een hoogbouwproject wel rondgerekend. Dan blijft nog de vraag: wie gaat die toren bouwen? De situatie op de arbeidsmarkt is eveneens dramatisch. ‘Iedereen die een project wil starten, roept hetzelfde: er zijn geen partijen en mensen meer te krijgen’, aldus Zöld.

Tienduizenden extra bouwvakkers zijn nodig om alleen al de ambitieuze woningbouwdoelen te halen. De personeelstekorten dateren al van de crisisperiode tussen 2008 en 2013, toen veel ontslagen in de bouwsector vielen. Veel bouwvakkers zijn iets anders gaan doen. ‘Nu zien we dat een groot deel van de jongeren niet meer op de steiger wil staan’, zegt Zöld. ‘De aanwas op de vakscholen blijft ver achter. De grote vraag is dus: waar haal je al die vakmensen vandaan die het moeten uitvoeren?’

4. Niet alleen duur, ook nog duurzaam

Woontorens zijn van zichzelf al duur, maar ze moeten ook voldoen aan de duurzaamheidseisen van het kabinet. Met het eerder genoemde personeels- en materialentekort, vormen die nog een extra complicatie. Woningcorporaties moeten hun woningen verduurzamen. Woningen met een E-, F-, en G-energielabel moeten in 2028 conform de Nationale Prestatieafspraken Volkshuisvesting zijn uitgefaseerd (monumenten en sloop uitgezonderd). Dan praten we volgens de overheid over meer dan 675.000 corporatiewoningen die vergaand moeten worden verduurzaamd, bovenop de verdubbeling van de bouwproductie. Vervolgens komen er eisen aan betreffende de gezondheid van gebouwen en de brandveiligheid.

5. Wet- en regelgeving

Voor woontorens gelden bovenop de reguliere, ook nog eens andere, strengere veiligheids- en duurzaamheidseisen. Dat betekent dat bij elke verdieping hoger zaken als brandveiligheid, constructie, fundering, windgevoeligheid, water- en bodemgesteldheid, voortdurend moeten worden berekend en aangepast.

Het Bouwbesluit schaalt gebouwen met een gebruiksgebied hoger dan 70 meter in als een bijzondere categorie. De eisen voor dergelijke constructies zijn landelijk niet in detail ingevuld. Hier loopt de wetgeving nog achter.

De dagelijkse praktijk is dat aan de voorkant veel beraad is tussen de vergunningverlener en het bevoegd gezag. In nauw overleg worden de specifieke maatregelen vastgelegd en opgenomen in de omgevingsvergunning. Zo worden er extra brandveiligheidseisen gesteld. Enkele voorbeelden zijn de vluchtcapaciteit in het gebouw en tot hoeveel minuten materialen en de hoofddraagconstructie brandwerend dienen te zijn. Dit alles stelt weer extra eisen aan de blusinstallatie, constructie, maar ook aan de liftcapaciteit en brandweerliften.

Hoe hoger, hoe te groter de capaciteit van de pompinstallaties moet worden voor de aan- en afvoer van water en riolering. Aan de buitenkant is de glazenbewassing ook geen kleinigheid meer in het onderhoud. Kun je dat nog steeds vanuit een bak doen of moet je glazenwassers zoeken die willen abseilen?

Een dure factor is ook de bouwlocatie. Zijn het binnenstedelijke projecten, dan luisteren de mogelijkheden van aan- en afvoer van materialen erg nauw. Tot slot worden ook steeds hogere eisen gesteld aan woningen op de punten van veiligheid, duurzaamheid en woon- en leefmilieu.

6. Hoge torens vangen veel wind

Vervolgens moet men rekening houden met zaken als de stand van het grondwater en de windbelasting. Zo moeten bij The Grace in Den Haag extra maatregelen worden genomen om de windgevoeligheid van de drie geplande torens te verminderen. Uiteraard op kosten van de ontwikkelaar.

Wind kan ook om andere redenen een kostbare spelbreker zijn: het maakt de gevelbekleding extra duur. Zeker aan de kust komen vaker stormen voor. Bij de Hoftoren in Den Haag is daar duur leergeld voor betaald. Daar bleek ten onrechte te zijn gerekend met een standaard windnorm.

Bij De Regent in Eindhoven vielen complete delen uit de gevel. Het herstel wordt begroot op 7 miljoen euro. De Vereniging van Eigenaren stapte afgelopen juni naar de rechter om de bouwers BAM en Bouwbedrijf Pennings voor de kosten te laten opdraaien.

7. Perfect storm: Hugo, hoge rente en inflatie

Over wind gesproken, bovenstaande factoren in combinatie met onvoorziene omstandigheden zoals hard oplopende inflatie, rente en onzekerheid over nieuwe regelgeving van gemeenten en het Rijk zorgen op dit moment voor een ‘perfect storm’. De hoofdreden van beleggers en ontwikkelaars om momenteel geen toren te bouwen? Onzekerheid. Zowel over de marktomstandigheden als het komende overheidsbeleid, zoals de mogelijke huurprijsmaximering.

Acceptabele rendementen zijn daardoor nu niet realiseerbaar. De reden waarom beleggers ‘nóg kritischer dan anders’ naar nieuwbouwplannen kijken, zoals een woordvoerder van de Zweedse institutionele belegger Heimstaden het verwoordt.

Wat de impact precies zal zijn, is nu nog niet duidelijk. Stichting Hoogbouw maakte op verzoek van Vastgoedmarkt een nieuwe inventarisatie van het aantal woon- en kantoortorens van 70 meter en hoger. Er staan er nu zo’n 200 in ons land.

Eind 2021 waren er plannen voor nog eens 200 hoogbouwobjecten. Volgens Erik Faber, partner Fakton Development en voorzitter van de Stichting Hoogbouw, gaat het hierbij om het totaal van ‘harde’ en ‘zachte’ plannen. Volgens betrokkenen kan door ongeveer de helft van die projecten nu een streep worden getrokken.

En dat tegen de achtergrond van een nieuwbouwmarkt die in het algemeen aan het inzakken is. Dit blijkt uit onlangs gepubliceerde cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek over het aantal afgegeven bouwvergunningen in het tweede kwartaal van dit jaar. De 15.200 vergunningen vormen een afname van ruim 27 vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Dat is ongeveer het laagste punt in de afgelopen tien jaar.