Opinie Als we het over economische nut en noodzaak van verdichting en hoogbouw hebben, moeten we het niet in de eerste plaats hebben over een aspect van de economie: marktwerking; maar over de essentie van economie: het begrip schaarste en de verdeling van schaarse goederen.
Is grond schaars? Nee, op mondiaal niveau niet. Door technologische vooruitgang is grond in en rond de stad door de eeuwen heen en tot voor kort zelfs veel minder belangrijk geworden. De Eerste en Tweede Industriële Revolutie zorgden voor een sterke vermindering van transportkosten wat leidde tot een verzwakking van de aantrekkingskracht van de stad. Tot voor kort. Want in de 21ste eeuw heeft de digitale revolutie de aantrekkingskracht van de stad niet alleen hersteld, maar zelfs sterker gemaakt dan ooit. De stad is een clustering geworden van (kennis) werkers en ideeën. Met als gevolg: grond in de stad als schaars goed!
De kenniseconomie verklaart de grote vraag naar stedelijk wonen. De hoge vraag naar wonen verklaart de stijgende woningprijzen in kennissteden. Die prijzen worden nog meer opgestuwd als het aanbod van stedelijk wonen ver achterblijft bij die vraag. Waarom stokt het aanbod van stedelijk wonen? Dat heeft (voor Nederland en Amsterdam in het bijzonder) te maken met de recente financiële crisis waardoor de financiële armslag van zowel vragers als aanbieders ernstig verzwakt raakte. Het heeft ook te maken met de strategie van ontwikkelaars die erbij gebaat zijn schaarste tot een bepaalde hoogte in stand te houden opdat prijzen en dus rendementen hoog blijven (hiermee wordt het economisch aspect marktwerking gefrustreerd).
Maar een onderschatte reden voor het lage aanbod is de regelgeving betreffende beperkingen op hoogte en dichtheid (zoals hoogte-effectrapportages, verstoorde zichtlijnen, welstandsbeperkingen, luchthaven indelingsbesluiten en groene bufferzones). In Londen heeft beperkende regelgeving geleid tot een woningprijsinflatie van maar liefst 800%.
De maatschappelijke kosten daarvan zijn hoog: in de eerste plaats voor individuen. Hoge huizenprijzen dwingen arbeidskrachten naar goedkopere maar minder productievere plekken. Dit betekent niet minder dan verspilling van talent en verzwakking van het Bruto Nationale Product (BNP).
Daarbij komt dat suboptimale allocatie van woningzoekenden leidt tot een geringe agglomeratiekracht. Agglomeratiekracht is in een kenniseconomie van groot belang. Kennisbedrijven zijn op zoek naar thick labourmarkets, steden met een omvangrijke en veelsoortige beroepsbevolking. Op een stedelijke arbeidsmarkt vindt men gespecialiseerde kennis en een grote variatie in kennis. Hierdoor is de voedingsbodem voor innovatie optimaal. Kenniswerkers verkiezen dit soort steden omdat de inkomens er hoger zijn, het (culturele) voorzieningenaanbod van hoge kwaliteit is en nota bene ‘om de hoek’ ligt. Belangrijk is zich te realiseren dat agglomeratiekracht geen optelsom is van aantal inwoners in een gebied, maar een product is van aantal inwoners en dichtheid.
De agglomeratiekracht van Nederlandse steden is vergeleken met andere steden in Europa en de rest van de westerse wereld zwak. Amsterdam is relatief gezien een sprawled city. Verdichting in de vorm van hoogbouw moet hierin verandering brengen.
Bryant Park, New York
Het realiseren van woningen in hoge dichtheid (en nabijheid) is een urgente opgave voor een aantal Nederlandse steden. Hoe die dichtheid te realiseren is een ontwerpopgave in gemengde (potentieel) centrumstedelijke gebieden. Dus géén torens in monofunctionele woongebieden in de groene periferie!
Buiten de middeleeuwse, 17de en 19de-eeuwse Nederlandse huisjesstad, is hoogbouw op de juiste plek een belangrijk middel ter verhoging van dichtheid (en dus nabijheid) en versterking van de agglomeratiekracht. Weliswaar is verdichting ook met andere bebouwingstypen te bereiken, maar hoogbouw heeft ook een positieve invloed op een ander doorslaggevend vestigingsmotief. Door hoogbouw kan namelijk meer ruimte worden vrijgespeeld voor een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. Is dat laatste een luxe? In het geheel niet. Aantrekkelijke publieke ruimte optimaliseert de mogelijkheid tot face to face contacten in velerlei vormen (zoals Third Places, parken, pleinen en stadsstraten). Een kwalitatief hoogwaardig voorzieningenniveau maakt wonen in een compacte stad aantrekkelijk. In combinatie: een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte en dito voorzieningenniveau vormen een doorslaggevende vestigingsfactor voor stedelijke georiënteerde huishoudens en bedrijven.
Ergo: op de juiste plek heeft hoogbouw een hoge dichtheid aan mensen en voorzieningen tot gevolg en voldoet het aan het belangrijkste principe in de hedendaagse ruimtelijke ordening: nabijheid. Bovendien versterkt het de agglomeratiekracht van de stad en biedt het ruim areaal voor hoogwaardige openbare ruimte.
Cover: ‘rotterdam hoog’
Door Jos Gadet
Hoofdplanoloog Ruimte en Economie gemeente Amsterdam
