Verslag Het is tijd voor een vernieuwde en slimmere aanpak als het gaat om de partnerkeuze bij gebiedsontwikkeling. De huidige marktomstandigheden, de verscherpte voorwaarden bij financieringen en de beperkte middelen bij zowel de overheid als marktpartijen liegen er niet om. We moeten nadenken over een nieuwe ontwikkel- en samenwerkingsstrategie om te komen tot gebiedsontwikkelingen die in deze huidige omstandigheden en onzekerheid toch een kans van slagen hebben. Het karakter van gebiedsontwikkeling is immers veranderd; van grootschalige gebiedsontwikkelingen met een concreet eindbeeld naar plannen die minder allesomvattend en kleinschaliger zijn met aandacht voor de vraag, flexibiliteit en fasering. Deze omslag zorgt voor andere concepten, zoals uitnodigingsplanologie waarin de faciliterende overheid meer aandacht krijgt en er meer ruimte is voor creatieve initiatiefnemers. Dit betekent dat er op een andere manier naar partners moet worden gezocht bij het ontwikkelen van een gebied waarbij het noodzakelijk is om veel meer vanuit vertrouwen samen te werken. Met deze nieuwe inzichten in het achterhoofd hebben de NEPROM, de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft en AKRO Consult de benodigde handvatten en praktische tips bij partnerkeuze voor overheden en marktpartijen op een rij gezet in de handreiking ‘Partnerkeuze bij gebiedsontwikkeling’. Het motto daarbij is ‘doe het samen en houd het simpel’.
Dag van de Projectontwikkeling
Handreiking partnerkeuze bij gebiedsontwikkeling
Op de Dag van de Projectontwikkeling, georganiseerd op 15 mei, licht Roger Kersten (Akro Consult) in een deelsessie de inhoud van de net verschenen handreiking ‘Partnerkeuze bij gebiedsontwikkeling’ toe. Daarbij geeft hij aan dat de selectie en aanbesteding bij gebieds- en projectontwikkeling verbeterd kan worden gezien de huidige omstandigheden. Nu de opgave zich minder goed en exact laat beschrijven is de kans groter dat de vraag van de partij die een aanbesteding of selectie uitschrijft, niet goed is afgestemd op de marktsituatie. Als daardoor de selectie mislukt, kost dat zowel de uitschrijvende als inschrijvende partij partijen onnodig veel tijd, geld en energie. En dat zou jammer zijn, omdat er dan niet optimaal geprofiteerd wordt van elkaars mogelijkheden en capaciteiten en kansen in de markt blijven dan onbenut. De nieuwe handreiking is dan ook een uitbreiding op de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011. De handreiking geeft praktische bruikbare handvatten over hoe in de huidige marktomstandigheden overheden en marktpartijen het beste hun samenwerking kunnen aangaan bij het realiseren van commerciële functies en eventueel daarbij behorende openbare functies. Nog niet alles is uitgekristalliseerd dus aanvullingen, suggesties of voorbeelden van jurisprudentie zijn meer dan welkom (dit kan gemeld worden bij de NEPROM info@neprom.nl)
Praktijkvoorbeeld: Braassemerland
Mona Rademaker (Mona Rademaker Vastgoed en VolkerWessels Vastgoed), Wouter van den Wildenberg (Fakton), Hans Démoed (gemeente Kaag en Braassem) en Peter van Neijenhof (gemeente Kaag en Braassem) vertelden meer over de concurrentie gerichte dialoog die bij de gebiedsontwikkeling Braassemerland is toegepast.
De gemeente Kaag en Braassem ligt strategisch gelegen aan de A4 tussen Leiden en Amsterdam. Midden in de Randstad, maar toch in het groen. Het gebied kenmerkt zich door de vele kassen en de tuinbouwsector. Maar de tuinbouwsector is op zijn retour en kassen komen leeg te staan met als gevolg dat de verloedering toeslaat. De plaatselijke en regionale woningbehoefte en de transformatie van het kassengebied leidde in 2003 tot een ambitieus plan aan het Braassemermeer; 200 ha groot, 300 eigenaren zijn in het gebied vertegenwoordigd en er is plek voor 2250 woningen. De gemeente begint in die tijd met de traditionele aanpak; start een projectbureau op, voert actief grondbeleid, maakt een bestemmingsplan etc.. En toen sloeg de crisis toe. De planontwikkeling verliep stroef en in 2009 vindt er herbezinning van het plan plaats. De gemeente gaat vanaf dit punt in gesprek met de markt via een marktconsultatie waarin ze vragen om een visie op het gebied en of die visie ook realistisch en uitvoerbaar is. Mogelijke scope, programmering, fasering, v.o.n. prijzen en samenwerkingsvormen komen aan bod. Deels verifiëren de antwoorden van de markt de gedachten en ideeën die de gemeente al heeft, maar ook nieuwe oplosrichtingen worden aangedragen. Na de marktconsultatie start de gemeente het selectieproces middels een concurrentie gerichte dialoog. Van voorbereiding tot gunning heeft dit proces 1,5 jaar geduurd. De belangrijkste succesfactoren van deze aanpak die genoemd worden door de aanwezigen zijn o.a. dat de dialoog de uitwisseling over de haalbaarheid van het plan versterkt en concreter hebben gemaakt, dat de dialoog het mogelijk maakt om je als marktpartij te verdiepen in de opgave waardoor optimalisatie van de definitieve inschrijving mogelijk wordt, dat belangen van de gemeente en de marktpartij beiden verenigbaar zijn in de samenwerkingsovereenkomst, en dat het vertrouwen in elkaar wordt versterkt in de dialoog. De sprekers sluiten de deelsessie af door aan te geven dat het heel belangrijk is om te blijven communiceren en dat het begrip voor en vertrouwen in elkaar naar mate het proces vordert groeit.
Meer informatie en praktische tips over de concurrentie gerichte dialoog zijn te vinden in de handreiking, naast natuurlijk andere vormen van marktselecties. Zie: Partnerkeuze bij gebiedsontwikkeling - Houd het simpel met vlag en wimpel.
Zie ook:
Cover: ‘Kassen in Roelofarendsveen voor het Braassemermeer’ door Aerovista luchtfotografie (bron: Shutterstock)
Door Wendy de Hoog
Stadsruim | onderzoeker en adviseur gebiedsontwikkeling
