Opinie U kent ongetwijfeld het fenomeen van de paradox; iets wat ogenschijnlijk logisch is maar in werkelijkheid anders blijkt te zijn. Een beroemd voorbeeld is de paradox van Zeno over de hardloopwedstrijd tussen Achilles en een schildpad. De schildpad overtuigde Achilles op basis van een logische redenatie dat Achilles de hardloopwedstrijd nooit zou kunnen winnen. Achilles liet zich overtuigen en gaf zich gewonnen. Een vergelijkbare paradox lijkt er ook te zijn ontstaan over de betaalbaarheid van sociale huurwoningen.
Het is duidelijk dat de huren de afgelopen jaren behoorlijk zijn gestegen door het benutten van de door de overheid gecreëerde huurruimte. Op deze wijze werd de verhuurdersheffing voor een deel gefinancierd. Deze huurstijgingen zijn doorgevoerd in een periode waarin de inkomensontwikkeling over het algemeen onder druk stond. Met als gevolg een discussie over de betaalbaarheid welke heeft geresulteerd in het huurakkoord tussen Woonbond en Aedes. In dit huurakkoord is een beperkte generieke huurstijging voor de komende jaren afgesproken en wordt de door partijen verfoeide inkomensafhankelijke huurverhoging afgeschaft. Omdat Minister Blok voornemens is het huurakkoord over te nemen in het huurbeleid voor de komende jaren, kunnen partijen (en hun achterbannen) de toekomst met een gerust hart tegemoet zien. Of toch niet?
Op de website van de Woonbond valt over het huurakkoord o.a. het volgende te lezen: “De Woonbond en Aedes hebben beide grote zorgen over de betaalbaarheid van het huren, zeker voor mensen met een laag inkomen.” Dit impliceert dat door het gesloten akkoord de betaalbaarheid voor de mensen met een laag inkomen zal verbeteren. Oftewel, het risico dat deze groep de huur niet zou kunnen betalen, zal verminderen. Dit laatste is door het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) onderzocht en de uitkomsten zijn niet mis te verstaan.
In 2012 had 12% van de huurders van de corporaties een betaalrisico. Dat wil zeggen dat hun inkomen ontoereikend was voor het betalen van de netto woonlasten en de meest basale uitgaven voor het levensonderhoud. Deze huishoudens lopen daardoor het risico dat ze moeite hebben om de maandelijkse huur te betalen. Ter indicatie: voor het uitbreken van de crisis bedroeg het aantal huurders met een betaalrisico nog 8%. Het PBL heeft een drietal scenario’s doorgerekend om te bepalen welke gevolgen een generiek huurbeleid heeft op het aantal huurders met een betaalrisico, te weten:
- Een inflatievolgend huurbeleid;
- Bevriezen van de huidige huren, maar bij mutatie wel harmoniseren;
- Bevriezen van de huidige huren en afzien van harmonisatie.
In geval van een inflatievolgend huurbeleid zal het aandeel huurders met een betaalrisico fractioneel dalen. In de scenario’s 2 en 3 zakt het aandeel naar respectievelijk 10% en 8%. De gevolgen voor de bedrijfsvoering van de corporatie zijn echter aanzienlijk. Om te kunnen blijven voldoen aan de financiële eisen van de toezichthouders zullen zeer ingrijpende maatregelen moeten worden genomen (verlaging bedrijfslasten en/of vergroting verkoopaantallen). Het PBL komt dan ook tot de conclusie dat het verbeteren van de betaalbaarheid of het verminderen van het betaalrisico door middel van een generiek huurbeleid als inefficiënt kan worden beschouwd. Immers, 88% van de huurders zonder betaalrisico profiteert mee van de maatregelen die worden genomen om de betaalbaarheid voor 12% te verbeteren. Terwijl dit niet tot enorme verlaging van het betaalrisico zal leiden.
Overigens dient hierbij te worden aangetekend dat het PBL in haar rekenmodel uitgaat van een inkomensontwikkeling van 5,5% voor huurders jonger dan 35 jaar. Voor de huidige populatie geldt dat misschien nog wel. Maar er is geen rekening gehouden met de instroom van jonge zorgbehoevenden die als gevolg van bezuinigingen in de zorg in toenemende mate zelfstandig zullen gaan wonen. Evenmin is rekening gehouden met de plaatsing van statushouders waarvan het CBS recentelijk heeft geconstateerd dat een groot deel een beroep zal doen op de bijstand. Voor dergelijke groepen is de aangehouden inkomensontwikkeling utopisch. Het aantal huurders met betaalrisico zal hierdoor in de toekomst dus nog toenemen.
Op basis van bovenstaande conclusies van het PBL kan worden afgevraagd in hoeverre het huurakkoord aan zijn doelstellingen zal voldoen. Hoewel in dit akkoord sprake is van een lagere huurstijging dan voorheen, blijft de gemiddelde huurverhoging 1% boven de inflatie. Dit is meer dan het meest ruime scenario van het PBL, dat uitgaat van een inflatievolgende huurontwikkeling. Verwacht mag worden dat hierdoor het aantal huurders met een betaalrisico minimaal gelijk blijft maar waarschijnlijk zal toenemen. Daarmee is feitelijk de bodem onder het huurakkoord, de verbetering van de betaalbaarheid, weggeslagen.
Is daarmee het huurakkoord verworden tot een middel om de publieke opinie te bespelen? Hoewel niemand kan ontkennen dat met name Aedes wel eens positief in het nieuws wilde komen, zou een dergelijke conclusie te simpel zijn. De grote meerwaarde van het huurakkoord is gelegen in het feit dat corporaties de ontwikkeling van hun inkomsten hebben gemaximaliseerd. Dit zal betekenen dat de focus op de ontwikkeling van de bedrijfslasten structureel aan de orde zal blijven. Oftewel, het belang van sturen op bedrijfslasten en waardeontwikkeling zal hierdoor toenemen met een toenemende transparantie en efficiency tot gevolg. En dat is uiteindelijk misschien een nog wel beter resultaat voor de huurders dan men in eerste instantie had bedacht!
Mochten de onderhandelaars van Aedes en de Woonbond dit voor ogen hebben gehad toen ze het huurakkoord sloten, dan blijkt er in dit geval geen sprake van een betaalbaarheidsparadox…
Cover: ‘2015.08.18_Huurakkoord Aedes en de woonbond_1320 | dreamstime’
