'Iets meer Haagse ambitie kan geen kwaad'

Vakblad ROm/Stadszaken.nl sprak Van Breukelen en Fokkema naar aanleiding van het Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformaties dat de NEPROM afgelopen maart met belangrijke (maatschappelijke) partners presenteerde, en waarin ze een aanzet doet voor het versnellen van het binnenstedelijke bouwtempo. Voornaamste obstakel lijken vooralsnog de kosten. Want wil je werkelijk een substantieel deel van de nieuwbouw in de bestaande stad realiseren, dan moet er per woning 25.000 euro subsidie bij, aldus een onderzoek van Brink Groep dat als basis diende voor het manifest. 

Die subsidie-eis wekte hier en daar verbazing. Waar is de creativiteit van de ontwikkelaars gebleven? Kunnen ze de opbrengsten niet verhogen door dichter te bouwen? Moeten gemeenten wellicht stoppen met het opleggen van al te beknellende parkeernormen? Is de residuele grondprijsmethodiek nog wel van deze tijd? 

Willen ze het eigenlijk wel, binnenstedelijk bouwen, of verkiezen de ontwikkelaars het relatieve gemak van bouwen in de wei? 

Dat verhaal van die subsidie ligt genuanceerder, benadrukt Bart van Breukelen (verder BB), in het dagelijks leven directievoorzitter van projectontwikkelaar Synchroon. ‘Het manifest is absoluut geen pleidooi voor het subsidiëren van een sector. Als je de schaarse ruimte die er in de stad is beter wilt benutten, zul je van gebouwontwikkeling of plotontwikkeling naar gebiedsontwikkeling moeten gaan. Dan komen er kosten op je pad, die naar redelijkheid niet zijn toe te rekenen naar de woningen die je realiseert.' 

Wat zijn die kosten? 

BB 'Kosten voor bodemsanering, infrastructuur, openbaar vervoer, verwervingen van hinderwetbedrijven, et cetera. Die bedroegen afgelopen jaren gemiddeld 28.500 euro per gerealiseerde woning – tekorten die uit andere bronnen dan de opstalontwikkeling zijn bekostigd. Met het manifest willen we laten zien dat een serieuze binnenstedelijke bouwagenda óók een stevige publieke investering vergt. We merken keer op keer dat je dit de politiek moet uitleggen.’ 

Robert van Ieperen van Fakton claimde op Stadszaken dat exploitatietekorten kunnen worden teruggebracht door dichter te bouwen... 

BB ‘Dat is maar zeer ten dele waar. Als je die dichtheid opvoert, zit je met andere kosten. Op een gegeven moment ben je dat inverdieneffect kwijt.’ 

Jan Fokkema (verder JF): ‘Het is natuurlijk een mengpaneel waar je aan kunt draaien. We hebben het onderzoek van het PBL als startpunt genomen. Daarin is uitgegaan van actuele dichtheden in de omgeving van inbreidingslocaties. Maar door alle hobbels die je bij binnenstedelijke gebiedstransformaties verder op je pad tegenkomt, zou je dan in de praktijk niet meer dan 10 procent van je woningbouwopgave in de stad kunnen realiseren. In het onderzoek hebben we daarom gevoeligheidsanalyses uitgevoerd met onder andere 35 procent verdichting ten opzichte van de bestaande woningbouw in de omgeving. Dan kom je al snel uit op woonmilieus met tachtig tot negentig woningen per hectare. Dat is geen kinderachtige dichtheid. Het Amsterdamse Westerdokseiland zit boven de honderd woningen per hectare. Je moet er toch niet aan denken dat je hele stad dezelfde dichtheid heeft als het Westerdokseiland?’ 

Waarom eigenlijk niet? Meer vraagdruk vertaalt zich in grotere bouwhoogtes. Duizend woningen per hectare is in veel wereldsteden niet ongebruikelijk... 

BB ‘Hoogbouw is bouwfysisch erg kostbaar en de netto opbrengst van elke verdieping die je toevoegt is lager, omdat je steeds meer kern moet toevoegen voor liften en ander installaties. Als je grondkosten bovendien residueel rekent, moet je niet te veel illusie hebben over de opbrengsten van de bovenste vijftig meter.’  

JF ‘De marginale opbrengsten worden steeds lager.’ 

Residueel rekenen is dus een antiprikkel voor hoogbouw? 

JF ‘Met die residuele methode is op zich niet zoveel mis. Vroeger werd de grondquote vaak heilig verklaard, nu gelukkig niet meer. Residueel rekenen blijft een belangrijke basismethodiek. Het komt erop neer dat naarmate je meer vooraf ingeschatte opbrengsten realiseert, je meer voor je grond betaalt. Ik vind dat op zich niet zo erg. Je hebt toch een bepaalde vuistregel nodig.’ 

BB ‘Belangrijker vind ik de vraag of hoogbouw wel past binnen de Nederlandse cultuur. Een deel van de een- en tweepersoonshuishoudens wil misschien in hoogbouw wonen, een ander deel absoluut niet. Niet alle senioren zijn van die hippe brillensenioren die elk weekend in de schouwburg zitten. Veel ouderen hechten aan een rustig en ruim woonmilieu, vlakbij de basisschool van hun kleinkinderen. En past hoogbouw bij de identiteit van onze steden?’ 

JF ‘Wethouder Paulus Jansen zegt dat je in Utrecht wel tienduizend woningen per jaar kunt bijbouwen, als je kijkt naar de enorme vraag. Maar, zegt hij er meteen bij, wat doet dat met de herkenbaarheid en de identiteit van je stad? We hebben prachtige historische middelgrote steden, die gezichtsbepalend zijn voor Nederland. Breng je met hogere dichtheden niet juist meer schade toe, dan dat het maatschappelijk gezien oplevert? Onze steden met hun karakteristieke woonmilieus zijn een kernkwaliteit van Nederland. Je moet het kind niet met het badwater weggooien. Niet elke stadsbewoner is een stedeling.’ 

Als dichter bouwen geen optie is om de kosten te drukken, wat dan wel? 

BB ‘Parkeren is absoluut een kostbare voorziening die zeker in de eerste fase van projecten stevig op je exploitatie drukt. Stel, ik heb als ontwikkelaar een verouderd bedrijventerrein gekocht en wil daar woongebouwen realiseren. Ik sloop bestaande bebouwing en begin met de eerste vijf woongebouwen met in totaal honderd woningen. De gemeente hanteert een parkeernorm van 1,5 op eigen terrein, wat betekent dat je de grond in moet. Maar de kopers van deze woningen zijn natuurlijk niet gek. Zij vragen zich natuurlijk af waarom ze zo’n dure gebouwde parkeerplaats moeten afnemen, terwijl er op het maaiveld nog volop ruimte is om auto’s te parkeren.’ 

JF ‘Met een gebouwde parkeerplaats komt de verkoopprijs van zo’n woning al snel 40.000 euro hoger uit. Die woning krijg je niet verkocht, dus moet je de prijs verlagen. Dan loopt je exploitatietekort snel op.’

BB ‘Je kunt een oplossing zoeken met flexibele parkeernormen, en in het bestemmingsplan opnemen dat zolang er nog ruimte is, bewoners op het maaiveld kunnen parkeren. Als ontwikkelaar kun je dan later, als het gebied vol begint te raken, collectieve parkeervoorzieningen realiseren op een aantal plots. Je investeert dan pas in een parkeerplaats als deze waarde heeft.’ 

JF ‘Je speelt hiermee ook in op de veranderende vraag naar mobiliteit. In de grote steden zie je al dat het autobezit geleidelijk aan afneemt. Realiseer je dat je niets anders kunt doen met zo’n dure parkeerbak onder de grond, dan parkeren.’ 

BB ‘Je ziet wel dat parkeernormen lager worden. In Sluisbuurt experimenteert de gemeente Amsterdam met lage parkeernormen in combinatie met een park & ride aan de rand van de stad. Daarmee maak je je gebiedsexploitatie een stuk gezonder. Maar flexibele normen blijken nog heel lastig.’ 

In het manifest stellen jullie dat het risico dat gepaard gaat met binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, groot is. Welke risico’s zijn dit en hoe kun je die beperken? 

BB ‘Het belangrijkste risico is dat je als marktpartij flink moet investeren, zonder dat je zekerheid hebt over een aanpassing van het bestemmingsplan dat nodig is om je plannen te realiseren. Voor de financiering is dat sowieso een probleem, omdat geen bank grondposities financiert waar nog een ruimtelijke ordeningsrisico op zit. Beleggers zijn vanwege fiscale regels terughoudend. Dit zet echt een grote rem op binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Zeker voor grotere gebiedstransformaties zitten marktpartijen echt wel met de vraag waar ze in hemelsnaam het geld vandaan halen om te kunnen starten.’ 

Een goede reden om actief gemeentelijk grondbeleid te herintroduceren? 

BB ‘Nou, nee. Daarmee suggereer je dat de gemeente het weer zelf moet doen. Dat is te kort door de bocht. Er is wel degelijk veel privaat investeringsvermogen, maar het gaat erom dat die onzekerheden zoveel mogelijk worden weggenomen. De Omgevingswet zou daarin kunnen helpen. In het nieuwe omgevingsplan kan de gemeente eerder in het planproces ontwikkelprincipes vastleggen. Essentieel is natuurlijk dat alle gebiedsstakeholders in een vroeg stadium worden betrokken. Dit genereert meer zekerheid en vertrouwen. Begrijp me niet verkeerd: ik vind dat marktpartijen risico’s moeten nemen, maar de risico’s zijn nu wel erg groot. Actief grondbeleid vind ik een stap terug. Dan gooi je het roer weer om en leg je alle risico bij de gemeente.’ 

Maar de gemeente heeft de instrumentaria en zit dus zelf aan de knoppen om risico’s te beheersen... 

BB ‘Voor een deel. Maar ook zij kan geen garanties geven voor zichzelf. De gemeente kan wel vertrouwen geven aan de markt, door zelf duidelijke beleidskeuzes te maken, gemeenteraad breed vast te stellen waar ze gaat investeren en door de markt op te roepen mee te doen.’ 

Laten gemeenten steken vallen?

JF ‘Het ontbreekt bij veel lokale overheden helaas aan de drang om te willen bouwen. Aan nieuwbouw lijkt voor een wethouder geen eer meer te behalen. Het geeft binnen gemeentegrenzen alleen maar gedoe. En sinds het Rijk zich van haar verantwoordelijkheid voor woningbouw heeft ontslagen, zien provincies officieel toe op een gezonde afstemming tussen vraag en aanbod. Die slagen daar onvoldoende in. Veel provincies zitten daar ook te strak in; vroeger was het gebruikelijk om aanzienlijk meer plancapaciteit beschikbaar te hebben dan daadwerkelijk nodig was, vanuit de wetenschap dat veel plannen in de vertraging schieten. Tussen het aanwijzen van een bouwlocatie en de daadwerkelijk bouwactiviteit zit vaak wel tien jaar en soms nog veel langer. Door het op grote schaal schrappen van plannen tijdens de crisis, te strak te plannen, de juridificering van de ladder voor duurzame verstedelijking en te veel te rekenen op het benutten van binnenstedelijke capaciteit, lopen we totaal achter de feiten aan. De gevolgen zijn desastreus.’

JF ‘Ons land wordt geconfronteerd met een woningtekort dat alsmaar oploopt. Volgens onder andere de Primos-prognoses moeten er elk jaar minstens 80.000 nieuwe woningen bijkomen om de groei van één miljoen huishoudens tot 2030 te kunnen bijbenen. Vorig jaar zijn er met moeite 54.000 woningen bijgekomen. Volgend jaar al kijken we aan tegen een tekort van 200.000 woningen. Iemand als Hamit Karakus van Platform 31 zegt dat bouwprojecten in de stad vanzelf op gang komen, als je de ruimtelijke teugels maar strak genoeg houdt. Prijzen stijgen dan zo hard, dat de hoge kosten van binnenstedelijk bouwen zo uit de gebiedsexploitatie gedekt kunnen worden. Daar verzetten we ons sterk tegen.’ 

BB ‘Het is misschien nog waar ook. Maar het betekent tegelijk dat er dan geen ruimte is voor sociale huur en middensegment huur- of koopwoningen. Wil je in zo’n stad wonen? En is zo’n stad wel goed voor de economie? Wij denken van niet en afgaande op wat ik hoor, wil bijna niemand dat.’ JF ‘Laat ik duidelijk zijn: ook wij willen een groot deel van de woonopgave in de stad realiseren. Maar niet iedereen wil in de stad wonen en er is gewoon onvoldoende ruimte. Inkomens stijgen echt niet snel, en we maken ons collectief zorgen dat mensen zich bij verder oplopende woningprijzen te veel in de schulden steken. Dan moet je de woningmarkt niet verder knevelen.’ 

Ter nuancering: die één miljoen extra huishoudens in 2030 waar het manifest over rept is koffiedik kijken. In het lage scenario komen er volgens het Planbureau voor de leefomgeving ‘maar’ 300.000 huishoudens bij, in een hoog groeiscenario kunnen dit er 1,6 miljoen zijn. Dan hebben we het over 2050... 

JF ‘Feit blijf dat we inmiddels een forse achterstand hebben opgelopen, de opgave voor de komende jaren fors is, en we met alle scenario’s rekening moeten houden. We moeten in alle openheid praten over wonen als ruimtelijke opgave, net zoals we met de Vinex deden. Het gaat om de erkenning dat we voor enorme kwantitatieve en kwalitatieve opgaven staan, waarin we antwoorden moeten vinden op nieuwe vragen die in een nieuw tijdperk spelen. Wat betekenen veranderingen in mobiliteit, technologische mogelijkheden, energietransitie en nieuwe opvattingen over gezondheid voor de nieuwe woonmilieus die we moeten realiseren? Eigenlijk alles wat we in Ruimte maken voor het Nationaal Geluk al hebben genoemd. Het gaat om de vraag hoe we én binnenstedelijke gebiedstransformaties versnellen en opschalen, én hoe we de tuinsteden van de 21e eeuw maken.’ 

BB ‘Wat ons opviel is dat gemeenten aanvankelijk beducht waren voor onze oproep voor een meer stimulerende overheid die weer kaders stelt en initieert, als dat betekent dat Den Haag weer alles voor ons gaat verzinnen. Maar inmiddels zien zij ook dat een opeenstapeling van lokaal beleid onvoldoende is als het gaat om de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Wij pleiten met veel nadruk niet voor een nieuwe Vinex-operatie met een blauwdruk van welke woningen waar gebouwd moeten worden - wel voor een nationaal ruimtelijk ontwikkelingsbeleid dat gedragen wordt door gemeenten.’ 

Moeten we de rode contouren dan maar opgeven, zoals Friso de Zeeuw vorig jaar schreef in zijn visiedocument ‘Ruimte voor wonen’, dat door veel van jullie leden en G32-gemeenten is ondertekend? 

JF ‘Die boodschap is niet goed opgepakt. Je moet dat document zien als reactie op het Manifest 2040 van het Jaar van de Ruimte, waarin in het geheel geen aandacht is voor de woningvraag en het tekort aan woningen. De werkelijkheid is dat we helemaal geen rode contouren hebben in Nederland. En de waardevolle natuur waar het stuk over rept, is natuurlijk veel meer dan de échte natuur die in Nederland ontzettend schaars is. Ook waardevolle cultuurlandschappen en grote aaneengesloten open ruimten moeten we beschermen. De realiteit is echter weerbarstig, getuige de logistieke terreinen en kassen die overal en nergens uit de grond zijn gestampt. Er is van een zorgvuldig landschapsbeleid afgelopen decennia amper sprake geweest. Wij pleiten ervoor om aan de randen van de steden naar ruimte te zoeken voor nieuwe stedelijk uitleg. Dit zijn nu al vaak rommelige gebieden, waar je met een nieuw programma een kwaliteitsimpuls kunt realiseren. Wij pleiten tegelijkertijd voor harde groene contouren om de waardevolle gebieden die we willen beschermen. En wat ons betreft moet je buiten bestaand stedelijk gebied altijd het redeneermechanisme volgen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.’ 

De corporaties worden niet genoemd, laat staan dat ze het manifest hebben getekend... 

BB ‘We zijn ze wat dat betreft in de afgelopen jaren wel kwijtgeraakt. Grote corporaties waren in staat om diepte-investeringen te doen die niet heel sterk rendeerden. We missen ze nu als hulpmotor in gebiedsontwikkeling, maar ik geloof dat het een goede keuze is geweest dat corporaties zich weer op hun kerntaken moeten richten. Er was geen level playing field. Corporaties hebben nog steeds veel vermogen. Ik zie voor hen vooral een rol weggelegd rondom de verduurzaming van hun eigen bezit of eventueel sloop- en nieuwbouw, als de oude voorraad niet meer is te verduurzamen. Echte diepte-investeringen kunnen we van de corporaties niet meer verwachten. Dat is toch primair aan de private sector.’ 

Hoe zit het eigenlijk met de haast die ontwikkelaars zélf hebben? Twee medewerkers van de gemeente Dordrecht stelden vorig jaar in ROm dat veel ontwikkelaars wachten prefereren boven temporiseren, in de hoop dat de tijd hen een hoger grondopbrengst zal brengen... 

JF ‘Ontwikkelaars krijgen dat verwijt regelmatig, tot vandaag aan toe. Maar ik kan je zeggen dat er inmiddels ontzettend veel is afgeboekt en dat ontwikkelaars in het algemeen eager zijn om de gunstige marktomstandigheden te benutten en projecten naar de markt te brengen, maar je kunt natuurlijk nooit helemaal uitsluiten dat er ontwikkelaars zijn die de tijd nemen omdat ze verwachten dat de opbrengsten nog verder stijgen.’ 

BB ‘Er zit relatief veel vermogen vast in grondposities. We willen dat vermogen uit die bestaande posities vrijspelen, om de doodeenvoudige reden dat we het nodig hebben om in nieuwe posities te investeren. Tijdens de crisis was dat wel eens anders. Als je een positie had die zwaar onder water stond, dan wilde je nog wel eens wachten tot de markt zich zou herstellen. Maar de prioriteiten liggen nu geheel anders. Ik ken geen marktpartijen, althans geen professionele marktpartijen, die projecten naar achteren schuiven omdat de winst hoger zou worden.’

bron: Stadszaken.nl