In Amstelwijck Park zijn de woningen te gast

Omgekeerd denken. Zo noemt Jimmy van der Westen, projectmanager bij ontwikkelende bouwer ABB Bouwgroep, de ontwikkeling van het Dordtse Amstelwijck Park. Bij de planvorming zijn eerst het landschap en de natuur vormgegeven. Daarna is gekeken hoe de woningen in dat landschap het best tot hun recht komen. De natuur is allang begonnen. Binnenkort gaat de bouw van de woningen van start, eind 2024 wordt het project afgerond.

Gemeentelijke pilot

Amstelwijck is de nieuwste uitbreiding van Dordrecht. Het wordt een wijk met circa 800 woningen aan de zuidkant van de stad. Een deel van deze uitbreiding heeft de naam Amstelwijck Park gekregen. Het betreft de herontwikkeling van het 7,5 hectare grote terrein van het oude Albert Schweitzer-ziekenhuis. ABB Bouwgroep had het ziekenhuis met terrein verworven met de ambitie woningen te bouwen in een natuurinclusieve en klimaatadaptieve wijk. Dat sloot aan bij de eisen van de gemeente Dordrecht, waarna Amstelwijck Park werd aangewezen als pilot om ervaring op te doen en kennis te verwerven. Van der Westen: “Doordat het een pilot is, was meer mogelijk dan normaal en hebben wij als ontwikkelaar wat meer vrijheid gekregen.”

Amstelwijck Park krijgt 190 woningen. In een zone langs de snelweg A16 komen de woningen in een stedelijke dichtheid. Deze zone vormt tegelijk een geluidsbuffer ten opzichte van de achterliggende parkzone, waar het accent ligt op natuur en water. Hier komen slechts 20 woningen per hectare, geclusterd in vijf hofjes. Minimaal 40 procent van de openbare ruimte is bestemd voor water en natuur.

Stroomruggen, kreken en dijken

Het landschapsplan grijpt terug op de eigenschappen van het eeuwenoude polderlandschap met stroomruggen, kreken en dijken. Deze historische polderstructuur speelt een belangrijke rol in het zoeken naar mogelijkheden voor klimaatadaptatie. Zo wordt het stelsel van kreken gebruikt (en uitgebreid) voor afwatering. Ook begroeiing die al aanwezig is, wordt zoveel mogelijk gebruikt. Bomen blijven staan, behalve als ze in een slechte conditie verkeren. Als een gezonde boom écht in de weg staat, wordt deze verplaatst. Voor vleermuizen, die in het oude ziekenhuis nestelden, is een vleermuistoren gebouwd. Daarbij is slooppuin van het ziekenhuis hergebruikt. Van der Westen: “Het is omgekeerd denken. We maken een landschap en we borduren voort op de landschappelijke kwaliteit die er al is. De woningen zijn daaraan ondergeschikt.”

Deze vorm van projectontwikkeling – eerst het landschap, dan de woningen – heeft volgens Van der Westen de toekomst. “We moeten echt anders gaan denken. Je krijgt een ander product dan in een wijk met alleen rij-woningen. Je speelt met het landschap en kijkt hoe de woningen daar het best tot hun recht komen. Het heeft invloed op de kosten, maar het vertaalt zich uiteindelijk ook in commerciële waarde.”

Verstrekkende consequenties

Omgekeerd denken heeft verstrekkende consequenties in elke fase van ontwikkeling. Het begint er al mee dat ecologen en landschapsarchitecten vanaf de start van het proces aan tafel zitten. ABB heeft hiervoor Bureau Waardenburg, Aqua Terra Nova, Koenders & Partners en ECHO Urban Design ingeschakeld. “We willen de beschikbare kennis optimaal combineren. Het is zeker zo dat de ecoloog en de landschapsarchitect een veel zwaardere stem kregen dan gebruikelijk. We hebben een gedeelde visie, maar als ontwikkelaar word je wel eens op andere gedachten gebracht.”

Het accent op water, natuur en het bestaande landschap heeft bijvoorbeeld geleid tot een plan waar de woningen verschillende vloerpeilen hebben. In een wijk van deze grootte is dat ongebruikelijk. Sommige woningen zijn iets gelift, en dat leidt ertoe dat water goed kan wegstromen naar de wadi’s en dat er geen hoge erfafscheidingen nodig zijn. Lage gemengde hagen en afscheidingen met leibomen bieden voldoende privacy. Het landschap blijft daardoor open en parkachtig. Woningen zijn gegroepeerd in hofjes. Per woning is er plaats voor één auto op eigen grond. Voor een tweede auto en voor bezoekers krijgen de hofjes een geclusterde parkeerplaats, min of meer verscholen in het groen. De openbare ruimte is groen en primair bestemd voor flora en fauna, voetgangers, fietsers en kinderen die buiten spelen.

Bestrating wordt zoveel mogelijk uitgevoerd met waterdoorlatend materiaal. Hemelwater infiltreert op de plaats waar de druppel valt of stroomt via een molgoot langs de weg naar een wadi. Mocht dat bij een hoosbui niet genoeg zijn, dan zijn er kolken in het riool. “Dat heeft veel discussie opgeleverd, vooral met de afdeling Beheer van de gemeente. Zij zijn bang dat het water niet snel genoeg weg kan en dat het dan een modderige boel wordt. Maar door deze drie zekerheden in te bouwen, hebben we een goed verhaal.”

Ook tijdens de bouw merk je de consequenties. De meeste bomen blijven staan. Wadi’s en andere watergangen worden als eerste aangelegd. Pas daarna zijn de woningen aan de beurt. Er komt dus geen bouwweg door het groene landschap. En de hofjes worden van binnenuit opgebouwd. De aannemers moeten zich aanpassen. “Ook dat is omgekeerd denken. De natuur krijgt voorrang, daarna komen de woningen.”

Nestkastjes

De woningen worden opgeleverd met een ingerichte voortuin en een meegeleverd ontwerp voor de achtertuin. Ook dat is bijzonder. Bij de inrichting van de voortuin is maximaal 40 procent verhard en zijn erfafscheidingen grenzend aan het openbaar gebied laag, met maximaal 1.20 meter. Dat staat ook in het koopcontract, zodat de gemeente er ook op kan handhaven. Via een kettingbeding is dat geborgd. Alle woningen hebben nestkastjes in de gevels en de overstekken krijgen invliegopeningen, zodat vleermuizen en zwaluwen erin kunnen. Watergangen krijgen flauwe oevers met begroeiing zodat watervogels en amfibieën kunnen in- en uitstappen.

In de communicatie met de bewoners wordt de visie op de natuur toegelicht. “Samen met de gemeente en het Waterschap maken we een brochure voor de bewoners waarin we dat allemaal uitleggen: ‘Dit is uw wijk en daarom is het op deze manier ingericht.’ We hebben ook een informatiecentrum in het groene gebied waar je de natuur kunt beleven en kunt zien hoe bijvoorbeeld een wadi werkt.”

De natuur is zeker van meerwaarde, denkt Van der Westen: “De woningen in de eerste en de tweede fase zijn al verkocht. Wat ik daarbij merk is dat kopers echt op de natuur afkomen. In de bouwfase is de natuur al ingericht. Als je hier komt wonen, staan er volwassen bomen. Je woont middenin de natuur. Dat spreekt mensen aan.”

Het project levert volgens Van der Westen veel inzicht op in de praktijk van klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen: “Vooral de procesgang is anders. Niet je eigen processen. Die heb je als het goed is wel in de hand. Maar het gaat om de samenwerkingsprocessen met de gemeente, zowel stedenbouw als beheer. Hoe kun je jouw visie voor het voetlicht krijgen? Als je iets nieuws doet, worden processen altijd vrij stroperig. Je moet de tijd nemen en goede afspraken maken. Daarom is het belangrijk als er iemand bij de gemeente is die vóór je plan gaat staan.”