In de VS veranderen leegstaande kantoren in rap tempo in woningen. Dit is wat Nederland kan leren

Leegstaande kantoorpanden zijn deels een gevolg van de Covid-crisis. Hybride werken is bij veel kantoorbanen de norm geworden, waardoor de behoefte aan kantoorruimte afneemt. Dit geldt voor de VS, maar ook voor Nederland: vorig jaar nam hier voor het eerst sinds 2015 de leegstand in kantoorpanden toe. 2.100 kantoren stonden in het laatste kwartaal van 2023 leeg. Volgens vastgoedanalist Colliers zet deze trend de komende jaren waarschijnlijk door. “Door de combinatie van hybride werken, het oplopend aantal faillissementen en de beperkte groei van kantoorbanen steeg de leegstand met 5 procent. Ook de langdurige leegstand loopt sinds lange tijd weer op,” stelde directeur kantorenvastgoed Reinoud Plantenga van Colliers eerder.

Ombouw naar wonen

Ook de aard van het kantoor verandert. Lange rijen bureaus en de bekende cellenkantoren maken plaats voor plekken waar overlegd en samengewerkt wordt. Zo’n ‘werkplek nieuwe stijl’ is onder meer gerealiseerd in het hoofdkantoor van Booking.com in Amsterdam. Middenin de stad werken 5.000 mensen in een gebouw met ruimte voor ontmoeting, groen en ontspanning. En waar zelfs sociale ondernemingen zijn gevestigd in de plint. Het bedrijf spreekt daarom van een ‘city campus’.

Maar de transformatie van het kantoor van werkplek in een verblijfsruimte, is niet voldoende om de afnemende behoefte aan kantoorruimte compleet een halt toe te roepen. Ook andere functies zijn daarvoor nodig. Op Gebiedsontwikkeling.nu schreven we recent over de potentie van lege kantoorpanden langs de snelweg voor het realiseren van woningen. Een kleine miljoen vierkante meter staat op zulke ‘zichtlocaties’ leeg. Het zijn veelal grote monofunctionele kantoorgebieden die in de jaren 80 en 90 van de vorige eeuw aan de stadsranden zijn verrezen. De leegstand daar biedt ruimte voor zo’n 60.000 woningen.

En niet alleen langs snelwegen staat kantoorruimte leeg. Zeker voor verouderde kantoren is de huidige vastgoedmarkt ongunstig. Sinds de invoering van het verplichte energielabel voor kantoorpanden, zijn huurders extra kritisch op duurzaamheidsaspecten geworden. Kantoren met een slecht energielabel staan gemiddeld enkele maanden langer te huur dan kantoren met een hoog energielabel. Dit maakt het voor vastgoedeigenaren wellicht interessant om verouderde kantoorpanden om te zetten naar een ander gebruik.

Ook de politiek is in actie geschoten om de transformatie van kantoorpanden te bespoedigen. Voormalig minister De Jonge (VRO) wilde jaarlijks 15.000 woningen in kantoren realiseren. Een doelstelling die bij lange na niet gehaald wordt: eerder dit jaar bleek dat in 2022 slechts 3.100 woningen in voormalige kantoorpanden zijn gerealiseerd. Een daling bovendien ten opzichte van het jaar daarvoor.

Lessen uit de VS

De Amerikaanse casus leert dat zo’n 20 tot 30 procent van de verouderde kantoorpanden winstgevend kan worden omgebouwd tot woningen. Een belangrijk voordeel ten opzichte van nieuwbouw is het hergebruik van materialen. Door de fundering en het skelet van een gebouw te laten staan, wordt de ecologische voetafdruk van de herbouw aanzienlijk kleiner. Het zijn vaak juist oudere panden die zich goed lenen voor herbestemming, omdat daar de oppervlakte per verdieping wat kleiner is. Dit zorgt voor een korte ‘core to shell distance’ – de afstand van de kern van het gebouw tot aan de gevel. Daardoor voldoen die panden eerder aan woningbouwvereisten wat betreft daglichtinval.

In de Verenigde Staten wordt veel gewerkt met inpandige balkons om een te grote ‘core to shell distance’ te overbruggen. Hierin zit ook de grootste kostenpost van het herbestemmen van kantoorpanden. In kantoren zitten vrijwel alle installaties in de kern van het gebouw. Het omleiden van waterleidingen naar badkamers en keukens en het aanpassen van de verwarming en de mechanische installaties: het zijn kostbare ingrepen.

In de Amerikaanse context biedt het opwaarderen van kantoorpanden grote voordelen voor de leefbaarheid. De functiescheiding in Amerikaanse (binnen)steden is groot en in de klassieke monofunctionele Central Business Districts is het na werktijd vaak een doodse boel. Woningen realiseren waar eerst alleen kantoren waren, kan straten en buurten veel meer levendigheid geven. Dit geldt deels ook voor de Nederlandse context – denk bijvoorbeeld aan de kantoorkolossen langs de snelweg en de omliggende bedrijventerreinen.

Maar grootschalige herbestemming vraagt om meer dan enkel het realiseren van woningen. Ook voorzieningen en sociale infrastructuur zoals scholen moeten in de planvorming worden meegenomen. Hierin hebben gemeentes een beslissende rol. Dat geldt evenzeer voor het stimuleren van herbestemmen door bestemmingsplannen te wijzigen, geld beschikbaar te stellen voor de herontwikkeling van gebieden en het stimuleren van flexibele gebouwen die gemakkelijk – en dus zonder al te veel kosten – van functie kunnen veranderen.