In Groningen blaast een oud warenhuis nieuw leven in de binnenstad

Wat te doen met een beeldbepalend gebouw dat geen bestemming meer heeft? De V&D aan de Grote Markt in Groningen was decennialang hét winkelhart van de binnenstad. Ook het restaurant bovenin, met uitzicht over de stad en een groot dakterras, was een trekpleister voor inwoners en toeristen.

Maar na het faillissement van de keten in 2016 bleek het modernistische warenhuis moeilijk verhuurbaar. De winkelkolos stond samen met twee naastgelegen V&D-panden leeg. Een grootschalige renovatie, gecombineerd met nieuwbouw en de herinrichting van de openbare ruimte heeft een heel gebied nieuw elan gegeven. De wat rommelige en verwaarloosde Rode Weeshuisstraat aan de achterzijde van het pand is in een levendig stukje stad veranderd.

Behoud van kwaliteit

“De locatie is uniek. Zo’n plek midden in het centrum kan je vrijwel nooit verwerven,” vertelt ontwikkelingsmanager Emil Meems van MWPO, de initiator van het project. “En het is ook nog eens een gebouw met karakter. De naoorlogse stijl, met plafonds van vier meter hoog en kunstwerken op de gevel: dat is van een niveau dat nu nauwelijks nog te realiseren is. Die kwaliteit wilden we voor de binnenstad behouden.”

Het voormalige warenhuis is getransformeerd tot een multifunctioneel gebouw met ongeveer 14.000 vierkante meter vloeroppervlakte. Het is omgedoopt tot ‘Groot Handelshuis’ waar kantoren, een restaurant en een publiekscentrum van de universiteit gevestigd zijn. Op de begane grond is een supermarkt gekomen en in de kelder een gemeentelijke fietsenstalling met plek voor zo’n 1500 fietsen. Van binnen is het pand gedeeltelijk opengewerkt. Een grote, nieuw aangelegde natuurstenen trap vormt de entree en komt uit op een hoog atrium met glazen dak.

Aan de Rode Weeshuisstraat heeft een onaantrekkelijke aanbouw plaatsgemaakt voor ‘Mercado’, een complex met luxe appartementen en horeca in de plint. Tegenover Mercado staat het voormalige winkelmagazijn, dat nu ‘The Warehouse’ heet. Het bevat compacte appartementen en een woonwinkel. De straat is autoluw gemaakt en opnieuw betegeld.

“De achterkant van de Grote Markt was een naargeestige plek. In de Rode Weeshuisstraat wilde je liever niet te lang zijn. Het was er donker en vooral op logistiek gericht,” zegt Jaco Kalfsbeek, stedenbouwkundige bij de Gemeente Groningen en nauw betrokken bij het project. Rob Schrier, mede-ontwikkelingsmanager bij MWPO, vult aan: “En dat terwijl het historische Rode Weeshuis, waar de straat naar vernoemd is, hartstikke mooi is. Maar daar zag je niks van omdat de straat vol met auto’s stond. Nu is dat totaal anders. Het Weeshuis is bijna een decor voor Mercado: de hoogte en grootte kloppen weer met de rest van de straat.”

Vliegwieleffect

“Het project rondom de Rode Weeshuisstraat functioneert als vliegwiel voor andere ontwikkelingen in het gebied,” vertelt Kalfsbeek. De manier waarop Mercado is ingepast heeft ervoor gezorgd dat de Rode Weeshuisstraat én de smalle Stalstraat die achter het pand langsloopt, lichter en breder zijn geworden. En er is aan de zijkant van het gebouw een bescheiden pleintje met terrassen gecreëerd, waardoor het een gebied is geworden waar je kunt verblijven. De herinrichting heeft ervoor gezorgd dat er een buurtje aan het ontstaan is.

MWPO is al begonnen aan de herontwikkeling van een voormalig bankgebouw dat aan het pleintje staat. Er komen winkels, woningen en op de hoek een kiosk, die er oorspronkelijk ook zat. “De plint gaan we helemaal open maken om levendigheid te creëren,” zegt Rob Schrier “Zo ontstaan er gaandeweg allemaal nieuwe stukjes binnenstad.” Voor de gemeente is de ‘kettingreactie’ die rondom de Rode Weeshuisstraat ontstaat een model voor andere gebiedsontwikkelingen in het centrum. Grotere projecten worden zo ingestoken dat ze aan de hele omgeving een impuls geven.

Voor wat hoort wat

De plannen zijn in nauwe samenwerking tussen ontwikkelaar, architecten en gemeente tot stand gekomen. “Dit project is een succes geworden omdat iedereen hetzelfde doel had: een mooi gebied maken,” zegt Schrier. “We waren allemaal bereid te geven en te nemen. Daardoor verliepen discussies constructief.” Een van die discussiepunten was de hoogte van Mercado.

De projectontwikkelaar wilde graag verder de hoogte in, de gemeente was daar met het oog op het beschermde stadsgezicht huiverig voor. Kalfsbeek: “De gemeente heeft uiteindelijk extra hoogte toegestaan, maar dan moest daar wel iets tegenover staan. Samen zijn we gaan kijken hoe we de openbare ruimte beter konden gebruiken”. Om de Rode Weeshuisstraat lichter en ruimtelijker te maken, is het oorspronkelijke bouwvlak verkleind. Zo is ook het pleintje aan de zijkant ontstaan. De verloren bouwruimte op de grond mocht in de hoogte worden toegevoegd. “Het is voor wat, hoort wat. Als de stad er maar beter van wordt.”

De Gemeente Groningen is dit principe aan het doorontwikkelen tot binnenstadsbreed beleid. Hoe kan er flexibel met bouwvlakken en hoogtes worden omgegaan, zodat op straat en in binnentuinen meer open ruimte ontstaat? Onderzocht wordt of het rondom nieuwbouwprojecten mogelijk is om af te wijken van de maximale hoogte in het bestemmingsplan, als daardoor op de grond onbebouwde buitenruimte bijkomt - die het liefst ook nog openbaar of semi-openbaar is. “De stad Groningen is heel sterk verdicht. De binnenstad is vrijwel helemaal volgebouwd,” vertelt Kalfsbeek. “Problemen met hittestress nemen toe, en we vinden het belangrijk dat er ook aan de binnenzijde van bouwblokken prettige buitenruimtes bijkomen.” Verschillende varianten van het ‘voor wat hoort wat’-principe worden verkend. Deze transferable development rights moeten de gemeente, ontwikkelaars en gebruikers flexibiliteit geven om bouwblokken meer lucht te geven.

Naoorlogse architectuur

Het Groot Handelshuis is een typisch voorbeeld van wederopbouwarchitectuur. De hele noordzijde van de Grote Markt is tijdens de oorlog verwoest en in de jaren 50 opnieuw ingericht. De bouwstijl werd lange tijd verguisd, vertelt Kalfsbeek. “De Groningers wilden de hele noordwand het liefst slopen. Dat is ook herhaaldelijk overwogen. In 2001 waren er plannen om een parkeergarage onder de Grote Markt te maken en een groot, modern winkelcentrum te bouwen. Dat is gelukkig niet gebeurd.” De waardering voor naoorlogse architectuur groeit. De gemeente heeft zich dan ook ingespannen om de karakteristieke buitengevel, ingelegd met sobere mozaïektegels, zoveel mogelijk intact te laten. Vlak na de oplevering van het Groot Handelshuis is het pand op de gemeentelijke monumentenlijst terechtgekomen.

Ook de inrichting van de straten rondom het gebouw dragen sporen van het naoorlogse denken, waarin de auto een centrale plek innam. Die erfenis valt momenteel minder in de smaak. De Grote Markt is onlangs heringericht, waarbij busbanen ruimte hebben gemaakt voor bomen, bankjes en fonteinen.

Op het nabijgelegen Kwinkenplein verdwijnen binnenkort de parkeerplaatsen en het asfalt. De inrichting van de openbare ruimte in Groningen faciliteert wandelen en fietsen. De transformatie van het voormalige V&D-gebouw en omgeving past helemaal in die beweging. Fietsen die overal in de buurt in fietsrekken en geïmproviseerde fietsvakken werden geparkeerd, kunnen nu in de fietsgarage van het Groot Handelshuis terecht.

De supermarkt heeft – net als de eerder de V&D – aan twee zijdes een ingang, waardoor het semipublieke karakter wordt benadrukt en er een looproute door de winkel gaat. De fietsenkelder is ook aan twee zijdes geopend. De smalle Stalstraat is zo een logische route naar de stalling toe geworden. Een fietsroute die eerst voor het Groot Handelshuis langs liep, is omgeleid naar de Rode Weeshuisstraat. Zo wordt het gebied een steeds vanzelfsprekender onderdeel van de levendigheid in de binnenstad.

Functiemix

De ontwikkeling van het Groot Handelshuis was voor MWPO deels een sprong in het diepe. Het was onbekend of er in Groningen voldoende markt zou zijn voor zoveel kantoorruimte in het topsegment. In de gemeente was al bijna 20 jaar geen nieuw groot kantoorverzamelgebouw gerealiseerd. Toch bleken de kantoren binnen de kortste keren verhuurd – zelfs middenin de coronaperiode. “De markt voor kwalitatieve kantoorruimte bleek groot. De locatie werkt natuurlijk ook in ons voordeel,” vertelt Meems. “Belsimpel is verreweg de grootste huurder. Zij werken vooral met jong personeel. Voor hen is het een locatie middenin de stad dé manier om personeel aan te trekken.”

Hoewel de gemeente op voorhand serieuze zorgen had over de verhuurbaarheid, is men nu blij met de functiemix in het gebied. “Kantoren voegen een heel eigen soort levendigheid toe,” zegt Kalfsbeek. Het centrum van Groningen wordt gedomineerd door studenten: ongeveer de helft van de bewoners is jonger dan 24. Cafés bepalen in grote delen van het centrum het straatbeeld. De gemeente zet in binnenstadsprojecten steeds meer in op het aantrekken van andere doelgroepen, zoals ouderen en gezinnen. Zowel de kantoorruimte als de luxe appartementen in Mercado en The Warehouse zijn voor de gemeente dan ook een welkome aanvulling.

Een stap extra zetten

Schrier is vooral trots op de kwalitatief hoge afwerking van het gebied. Zo is de gevel van Mercado bekleed met groene keramische tegels die speciaal voor het gebouw zijn vervaardigd. Op de trapsgewijs ontworpen verdiepingen zijn grote dakterrassen met natuurlijke beplanting gerealiseerd. En in de kelder van het Groot Handelshuis is een glaskunstwerk teruggeplaatst dat eerder aan de gevel van The Warehouse prijkte. “De betrokkenheid van alle partijen was heel groot. Van ons, de gemeente, maar ook van bijvoorbeeld de aannemer. Iedereen was bereid om een extra stap te zetten. We zijn constant in gesprek gebleven, en doorgegaan tot de uitkomst voor alle partijen werkte. Als iedereen weet waarom ze meedoen, kan je fantastische dingen voor de stad neerzetten.”