In twee jaar tijd van plan tot oplevering: de ervaringen in Nieuw-Vennep

In december 2020 zat Ymere met de gemeente Haarlemmermeer aan tafel over de eerste plannen voor duurzame flexwoningen in Oostertuin in Nieuw-Vennep. Slechts twee jaar later, in december 2022, werd het project opgeleverd.

Dat een proces, dat normaal gesproken al gauw zo’n 5 jaar duurt, in 2 jaar past, heeft alles te maken met elkaar vertrouwen geven. Dat zegt Charlotte Meulenbelt, projectontwikkelaar bij Ymere. “Zo zijn wij bijvoorbeeld begonnen met het produceren van de woningen in de fabriek, voordat de omgevingsvergunning van de gemeente onherroepelijk was. Dat is niet de gebruikelijke gang van zaken bij een corporatie. Maar we hebben tegen elkaar gezegd: we komen eruit, hoe dan ook.”

En volgens Meulenbelt kan het nog veel sneller: “Ervaringen die we hier hebben opgedaan of waar we tegen aan liepen, gebruiken we om het modulaire bouwproces weer verder te stroomlijnen.” Susanne Swinkels, een van de oprichters van Homes Factory, heeft dezelfde ervaring. “Ieder had zijn rol en taak en zeker ook zijn verantwoordelijkheid. We hebben elkaar daarop aangesproken en elkaar steeds geholpen om ons doel van 60 duurzame woningen te realiseren.”

“De algemene gedachte”, vult Meulenbelt aan, “is dat je nooit tegelijk kunt focussen op snelheid, kwaliteit én prijs. Dat je altijd inlevert op 1 van deze 3. Maar het kan wel, door te focussen op de balans ertussen. Wij hebben vooraf een doel gesteld en daar steeds op teruggegrepen als we ergens tegenaan liepen. Alles is op te lossen, als je maar echt wilt.”

Treintjes tegelijk laten rijden

Normaal gesproken bestaan de fases van een ontwikkeltraject uit treintjes die op elkaar wachten. Maar dan kom je er niet, volgens Swinkels. “Je hebt echt die multidisciplinariteit nodig om met alle gezamenlijke kennis rond de tafel te zitten en die woningen binnen twee jaar op te leveren. Want niemand weet zoveel als iedereen samen. Vervolgens verdeel je de taken weer, neemt ieder zijn verantwoordelijkheid en kun je elkaar daarop aanspreken. Die treintjes moeten allemaal tegelijkertijd gaan rijden.”

Zo begon Homes Factory al met bouwen, terwijl er nog geen contract was getekend. Ook had de gemeente de omgevingsvergunning nog niet verleend. “Toch hebben we dat treintje al in beweging gezet”, zegt Meulenbelt. “Daardoor konden we twee weken nadat de vergunning onherroepelijk werd, de eerste paal al in de grond slaan. Een week later stonden de eerste woningen er.”

Architect blijft nodig

Voor het slagen van dit project was ook architectenbureau FARO onmisbaar. “Het bureau is een zelfstandige, onafhankelijke partner, met een eigen stempel en architectonische visie”, zegt Meulenbelt. FARO kwam bijvoorbeeld met het idee van brede, houten galerijen, die als ontmoetingsruimte functioneren. Om daarmee het gemeenschapsgevoel te versterken.

Swinkels sluit zich daarbij aan: “Voor de esthetiek van een bouwproject en het woonklimaat heb je naar mijn mening een architect nodig, ook bij flexwoningen. Omdat mensen dan fijner kunnen wonen. De intensieve samenwerking met FARO loont overigens ook op een ander vlak: ze kennen ons bouwsysteem en denken aan de voorkant al met ons mee, om het project nog verder te optimaliseren.”

De gemeente Haarlemmermeer was aanjager van dit project. Het is opgezet vanuit een pilot van de overheid voor flexwoningen, waarbij deze locatie als geschikt naar voren kwam. “Onder andere bij de bewonersparticipatie had de samenwerking met de gemeente veel voordelen”, aldus Meulenbelt. “Door samen het gesprek met omwonenden aan te gaan, konden we veel zorgen en angsten wegnemen. Dat omwonenden geen bezwaren hebben ingediend op de omgevingsvergunning, spreekt volgens mij boekdelen.”

APK voor bouwmodules

Oostertuin was voor de gemeente Haarlemmermeer, Ymere en Homes Factory een pilot en dus een leerproject. Terugkijkend merkt Meulenbelt op dat je controle hebt over je eigen processen, maar niet over die van nutsbedrijven. Die bleken een lastig te sturen factor.

“Er zat bijvoorbeeld een aansluiting scheef en door miscommunicatie duurde het een aantal dagen voordat dat was opgelost. Zo’n kleine miscommunicatie zorgt voor vertraging binnen het hele project, terwijl het klusje zo’n vijf minuten werk was. We hebben geen goed inzicht in de planning van nutsbedrijven. Tegelijkertijd hebben zij geen inzicht in wat hun werk en hun planning voor ons betekenen. In de ideale wereld zou een nutscoördinator deel uitmaken van de projectgroep, zodat je dit soort problemen voorkomt.”

Swinkels pleit ook nog voor een soort APK-systeem voor bouwmodules. “Als mijn auto in Breda is gekeurd en ik wil ermee naar Rotterdam, hoeft die daar niet opnieuw gekeurd te worden. Het mooie van modulair bouwen is, dat je met één systeem werkt, met een constante kwaliteit. Als je aan de voorkant een keurmerk inbouwt, hoef je niet in elke gemeente opnieuw de hele molen door. Dat scheelt een hoop tijd en energie.”

Volwaardige woningen

Ymere en Homes Factory hebben bewezen dat snel en duurzaam bouwen, met behoud van kwaliteit mogelijk is. Daarmee halen ze veel vooroordelen over flexwoningen onderuit. “We zijn binnen de financiële randvoorwaarden van de corporatie gebleven en hebben kwaliteit geleverd: mooie en duurzame woningen die koel zijn in de zomer, warm in de winter, en ook goed geluidsgeïsoleerd.”

Meulenbelt: “Ik denk dat we overduidelijk bewezen hebben dat flexwoningen kwalitatief volwaardige woningen kunnen zijn. De longlistnominatie van de belangrijke ontwerpprijs ARC ‘22 in de categorie ‘innovatie’ bevestigt ons daarin, daar zijn we ontzettend trots op.”