Nieuws Stijgende huizenprijzen en de bouw van meer duurdere koopwoningen vormen in steden een bedreiging voor de sociale orde. Daarom moet in een stad als Amsterdam de afname van het aantal sociale huurwoningen stoppen. Die boodschap aan beleidsmakers weerklonk onlangs op de bijeenkomst ‘Gedeelde stad: Inclusive City?’ in Pakhuis de Zwijger in Amsterdam.
Snel stijgende huizenprijzen, met name binnen de Ring A10, een groeiend aantal huiseigenaren dat woningen via Airbnb verhuurt en een aanhoudende trek naar de stad zorgt voor een grote druk op de Amsterdamse woningmarkt. Vorig jaar werd weliswaar een recordaantal 8376 woningen in Amsterdam in aanbouw genomen – zo ongeveer net zoveel als in de crisisjaren bij elkaar – maar de vraag is in hoeverre dat de druk op de woningmarkt, waarbinnen duizend nieuwkomers per maand een plek in de stad zoeken, serieus kan verlichten. En tot welke effecten leidt dat tekort aan woningen? In Amsterdam is het uitgangspunt van de gedeelde stad een groot goed: ook voor mensen met een smalle beurs moet in alle delen van de stad woonruimte beschikbaar zijn. En dat is weer goed voor een diverse stad waarin rijk en arm, hoog- en laagopgeleid, autochtoon of allochtoon niet in duidelijk gescheiden gebieden in de stad wonen. Het schrikbeeld zijn Londen en Parijs, waar het centrum onbetaalbaar is en de sociale problemen zich in de buitenwijken opstapelen.
Amsterdam heeft een traditie van overleg. De gemeente maakt met de woningcorporaties en huurders afspraken over het woonbeleid: over de betaalbare voorraad, over de kwaliteit van woningen, het aantal sociale huurwoningen in de stad en over gemengde wijken. Max van Engen, directeur Wonen bij de gemeente Amsterdam, ziet het principe van de gemengde stad niet onder druk staan. Het voornemen is zelfs het oude percentage van 30 procent sociale huur in nieuwbouwlocaties iets op te schroeven. Naar 35%. Ook woningcorporaties die een deel van hun bestaande voorraad moeten verkopen om nieuwe sociale huurwoningen te kunnen bouwen, vinden dat de afname van het aantal sociale huurwoningen moet stoppen. Marien de Langen, bestuursvoorzitter bij Stadgenoot: “Er komen steeds meer mensen naar de stad. Een deel daarvan is op sociale huurwoningen aangewezen.” Doordat huizenprijzen in de stad stijgen, hebben corporaties volgens hem hun doelstellingen voor verkoop van het aantal sociale huurwoningen al naar beneden bijgeschroefd. Wat betekent de sterke nadruk op het in standhouden van de ongedeelde stad en het behoud van voldoende sociale huur in Amsterdam? Het ligt voor de hand te stellen dat die te veel onder druk zijn komen staan.
Volgens Marja Elzinga, hoogleraar Woonbeleid en Woningmarkt aan de TU Delft, is dat inderdaad het geval. Zij luidde onlangs de noodklok in een interview in Het Parool. De stijgende huizenprijzen zouden een serieuze bedreiging voor de sociale orde in de stad zijn. Gemeenten hebben inkomsten nodig en die zijn voor de bouw van sociale huurwoningen veel lager dan voor koopwoningen. En woningcorporaties hebben volgens Elzinga hard geld nodig. Zij worden door het Rijk immers gedwongen de verhuurderheffing te betalen en mogen geen commerciële activiteiten meer ondernemen. Hoewel de corporaties in Amsterdam nog steeds ongeveer de helft van het totale aantal woningen in bezit hebben, zal hun rol door nieuw overheidsbeleid afnemen. Elzinga vreest voor een kleiner aanbod van sociale huurwoningen en daarmee een grotere invloed van de markt. En de markt zal, in tegenstelling tot woningcorporaties, niet schromen te verkopen aan de hoogste bieder. Zij denkt dat dit in Amsterdam vooral invloed zal hebben in het gebied rond het centrum. Daar is nog een mix van goedkope en duurdere woningen. “Daar kan met de verkoop van goedkope woningen het meeste verdiend worden.” Een kaartje met de hoeveelheid betaalbare woningen per buurt laat ook duidelijke verschillen zien. Nieuw-West en Zuidoost zijn de voornaamste gebieden waar mensen met een kleinere beurs op aangewezen zijn. Elzinga waarschuwt dat de ruimtelijke verschillen naar inkomen in de stad toenemen. En dat terwijl Amsterdam in vergelijking met andere gemeenten de meeste inwoners met een laag inkomen kent. Overigens werd onlangs bekend dat veel gezinnen vanwege de hoge huizenprijzen Amsterdam verlaten en zich in de regio vestigen. En dat kopers de psychologische grens van de Ring A10 steeds vaker oversteken. Dat laatste wordt door velen als positief beschouwd, het kan ook het begin van een verdringingseffect zijn.
In debatten als deze over de gedeelde stad staat het principe daarvan niet zozeer ter discussie, ook al ontbrak hier wel een stem vanuit de markt. Wel is het de vraag hoe die gedeelde stad dan vorm moet krijgen en hoe daar invloed op uit te oefenen. Volgens Wouter van Gent, onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam gaat het vooral om politieke keuzes die voldoende betaalbare woningen en gemengde wijken mogelijk kunnen maken. Maar ook Europees en nationaal beleid hebben daar invloed op. Het reguleren van een deel van de woningmarkt kan door de EU als verstoring van de markt gezien worden en het Rijk beperkt de mogelijkheden van de woningcorporaties. Daarnaast nemen de inkomensverschillen in Amsterdam toe. Tijdens de bijeenkomst in de Zwijger werd ook naar oplossingen gekeken. Meer bouwen, zoals De Langen aangaf, biedt voor meer mensen mogelijkheden, maar juist voor de sociale woningvoorraad is het dan van belang dat de woningcorporaties een bijdrage kunnen leveren. De vraag is in hoeverre zij daar in deze tijd met minder middelen aan kunnen voldoen. Daarnaast kwamen alternatieven aan bod, zoals zelfbouw, bottom-up initiatieven en sociale ondernemingen. Hoe goed bedoeld ook, is het zeer de vraag in hoeverre dat soort initiatieven een serieus tegenwicht kunnen bieden in een stad waar de druk op de woningmarkt zo groot is en huizenprijzen omhoog schieten.
Zie ook:
- Wat betekent de nieuwe Woningwet voor gebiedsontwikkeling?
- Wooncongres 2014: Betaalbaarheid sociale huurwoningen dé woonopgave voor de toekomst
- Gebiedsontwikkeling na de Novelle van Blok: Wat betekent de nieuwe woningwet? Wat wordt de rol van corporaties? En hoe samenwerken met andere partijen?
- College Tour #1: Met Pierre van Rossum, algemeen directeur Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam
- College Tour #3: De woningcorporatie. Met Hedy van den Berk van Havensteder
- College Tour #4: De belegger. Met Boris van der Gijp van Syntrus Achmea Real Estate & Finance
- College Tour #5: Valt er een gat tussen corporatie en markt?
Cover: ‘2016.01.28_Inclusieve stad?_C’
Door Joost Zonneveld
Hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
